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(2015-11-27 09:10:51)
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分类： 建筑与房地产事务 |
相邻房屋漏水维权的方法和技巧
作者：冠军律师
随着经济的发展和城镇化进程的加快，人民大多住进了相对舒适的楼房，随着时间的推移，商品房渗漏形成的民事纠纷越来越多，是入住商品房的每户人家都可能会面临的情形。为此，本律师根据多年执业经验，简要总结维权方法，仅供参考。
一、相邻房屋漏水维权的程序步骤：
当房屋渗漏问题存在时，首先要采用实事求是的方法来查找分析渗漏的成因；其次是明确法律关系寻求正确的解决途径；再次要在查明渗漏原因的情况下明确责任，以便有针对性地适用法律寻求解决方法。
二、相邻房屋渗漏的成因及法律关系：
房屋渗漏的成因多种多样，这是由防水产品使用年限、房屋质量年限及不当装修等因素决定的必然会发生的现象。一般来讲，最常见造成渗漏的原因有以下四种：
一是建筑商建房时处理不当留有质量隐患；
二是楼上住户随意改建管道或不当用水造成对楼下住户的侵害；
三是楼下住户在装修中对其楼顶造成损害而导致渗漏；
四是由于建筑防水材料自然老化而导致渗漏。
上述四种不同的渗漏原因，形成的法律关系是不同的，不同的法律关系决定不同的案由：
1、如果是建筑商建房时处理不当留有质量隐患，该案由反映的应是商品住宅质量纠纷法律关系。
2、如果是楼上住户随意改建管道或不当用水造成对楼下住户的侵害，该案由反映的应是财物损害的侵权法律关系。
3、如果是楼下住户在装修中对其楼顶造成损伤而导致渗漏和由于建筑防水材料自然老化而导致渗漏，以相邻关系为切入点进行诉讼是较好的选择。
4、如果是共用设施、设备导致渗漏且已过建筑商五年质保期时，该案由反映的应是物业管理纠纷法律关系。
三、相邻房屋渗漏维权的方法和技巧：
1、商品住宅质量纠纷的法律适用和维权的方法。
《民法通则》
国务院《建筑工程质量管理条例》第四十条第二款之规定：“屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年”。这是对建筑商建造房屋的质量要求，也是渗漏受害人依据《房屋买卖合同》和建筑商提供的《商品房屋质量保证书》中质量保证承诺，要求建筑商维修或赔偿的理由，更是法院判决的法律依据。
注意：A、适用上述规定要求建筑商承担侵权赔偿责任的前提条件是要确定商品房确实存在质量问题；
B、如果渗漏既有房屋的质量问题，又有渗漏受害人和其相邻关系人装修不当的原因，则应相应减轻建筑商的责任并让有过错的一方承担相应的责任。
2、财物损害的侵权法律关系的法律适用和维权的方法。
《民法通则》第一百零六条第二款规定
商品住宅房管道的设置既有合理性还有区域性要求，如果楼上住户为了自己的方便随意改装管道，这本身就是一种不当行为，一旦造成渗漏，就应当承担民事赔偿责任。
注意：楼上住户的改装行为不是渗漏的根本原因，则要区分对待。
3、对相邻关系的法律适用和维权的方法。
《中华人民共和国民法通则》的第八十三条规定：“不动产的相邻各方，应当按照有利于生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。”
《中华人民共和国物权法》第八十四条“不动产的相邻各方应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理好各方面相邻关系。”
第九十二条“不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻不动产权利人造成损害；造成损害的，应当给予赔偿。”
注意：A、相邻关系中责任的承担，仍要根据物权侵权原理和《民法通则》中侵权规定来处理。如果相邻人主观上没有过错，客观上也不存在任何过错行为，或者行为与损害结果之间没有因果关系的，依然不能构成物权上侵权行为，也就不能因相邻关系的存在让相邻关系人承担责任。
B、在处理相邻关系纠纷，如不动产权利人在向相邻不动产权利人提出用水、排水、安装、建筑、修缮提供便利时，一是要合理，二是要公平，应互助兼顾相邻权利人的利益，防止损人利已妨害社会公共利益。实现当事人的权利与义务的平衡，承担民事责任平衡。
4、物业管理纠纷法律关系的法律适用和维权的方法。
《物业管理条例》第五十四条规定：“住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金”。
“专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用”。
共用水管的维修，除了人为破坏的情况由破坏人承担修理责任外，正常的公用设施维护在建筑商保修期满后的共用管道，应当有专项维修资金来承担。
综上所述，由于房屋渗漏形成原因的多样性，所以在司法实践中要具体问题具体分析，根据上述不同的原因，适用不同的法律关系，有针对性地适用法律寻求解决方法。
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