洛阳律师/冠军律师/购房者解除房屋买卖合同并退房的情形、方法和技巧
作者：冠军律师
房屋属于不动产，在我国经济中处于举足轻重的地位，特别对于大多数购房者来说，房屋甚至毕生心血！但开发商经常出现种种违约的情形，导致房屋与之前购房者的期望有很大出入、甚至完全不同。
根据我国《合同法》及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（下简称：“商品房解释”）的相关规定，购房者可以解除商品房买卖合同并退房概括起来主要有以下4种方式，第一，协议解除;第二，根本违约;第三，迟延履行;第四，法律规定的其他情形。
一、开发商对于商品房买卖合同根本违约情形及处理方法。
1、商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人（《商品房解释》第八条）；
2、商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人（《商品房解释》第八条）；
解决方法：房屋买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
3、故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明（《商品房解释》第九条）；
4、故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实（《商品房解释》第九条）；
5、故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实（《商品房解释》第九条）；
处理方法：房屋买受人可以请求解除合同、请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
7、因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，或者交付的房产质量不符合合同约定的标准，不能修复或者经修复仍不能达到约定的质量标准（《商品房解释》第十二条）；
8、房屋主体结构质量不合格；房屋质量问题严重影响正常居住使用的（《商品房解释》第十三条）。
处理方法：受人可以解除合同，并要求赔偿损失。
二、开发商迟延履行商品房买卖合同的情形及处理方法。
1、出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行的（《商品房解释》第十五条）；
处理方法：买受人有权解除合同，予以退房，并要求返还房款及利息，双倍返还定金，赔偿损失。
2、办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记的（《商品房解释》第十九条）。
三、购房者可以解除商品房买卖合同的其他情形及处理方法。
1、面积误差比绝对值超出３％（《商品房解释》第十四条）；
处理方法：A、面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算；
B、面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的；
C、如房屋买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；
D、房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人
2、商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的（《商品房解释》第二十三条）。
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