二手房（存量房）买卖过程中应注意的法律问题

                               作者：冠军律师 整理

第一节 房地产经纪公司和经纪人资格的审查

（1）审查经纪公司和其执业经纪人的资格证书：

（2）审查经纪公司的《营业执照》和在房地产管理部门办理备案手续的证明；

（3）审查执业经纪人的《经纪执业证书》和在房地产管理部门办理注记手续的证明；

（4）核验执业经纪人的《经纪执业证书》和经纪公司的《营业执照》上经纪公司的名称是否一致。

    注意：（1）为保障买卖双方当事人权益，防范违规的房地产中介对当事人权益的侵害，凡委托具有房地产经纪资格的专业公司提供代理、居间介绍等服务的，受托居间介绍、代理的房地产经纪公司应在合同中标明名称、地址、电话和房地产执业经纪人的姓名、执业证书号码并签字盖章。

   （2）房地产中介合同示范文本   附件3

各房地产经纪组织使用自行制定的含有格式条款的房地产经纪合同的，在合同订立前，应当将合同文本报工商行政管理部门备案。

第二节 对二手房交易的调查与审核

    1、权属审查：（1）审查二手房的权属证明及相关文件，未依法登记取得房地产权证书的，不得买卖；（2）向房地产交易中心调查核实权利证书及其记载内容的真实性。

    2、买卖双方主体资格审查：（1）二手房转让人应当是依法登记取得房地产权证书的二手房权利人；（2）二手房受让人可以是中华人民共和国境内外的自然人、法人和其他组织，但法律、法规、规章另有规定或者土地使用权出让合同另有约定的除外；（3）二手房属于有限责任公司、股份有限公司的，应当有公司董事会、股东会审议同意的书面文件；（4）二手房属于国有或者集体资产的，应当有政府管理部门的批准文件。

    3、共有财产审查：共有二手房，应当有共有人同意转让的书面证明。

    4、权利限制审查：二手房交易时，应当没有司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制二手房权利的情况。

    5、他项权利设置审查：二手房如有抵押等他项权利设置，在交易时应取得抵押权人等他项权利人书面同意买卖的证明。

    6、优先购买权审查：（1）共有二手房买卖时，在同等条件下，二手房共有人享有优先购买权。（2）已经出租的二手房买卖时，在同等条件下，二手房承租人享有优先购买权。

特别提示：已经出租的二手房买卖后，买受人购房后应继续履行租赁合同，并与承租人签订租赁主体变更合同。

    7、 审查二手房有无其他禁止买卖情形：（1）依法收回土地使用权的房屋，不得买卖；（2）已被列入动拆迁范围的房屋，不得买卖。

    8、已购公有住房和经济适用住房买卖的审查：（1）以低于房改政策规定的价格购买且没有按照规定补足房价款的；（2）住房面积超过省、自治区、直辖市人民政府规定的控制标准，或者违反规定利用公款超标准装修，且超标部分未按照规定退回或者补足房价款及装修费用的；（3）处于户籍冻结地区并已列入拆迁公告范围内的；（4）上市出售后形成新的住房困难的；（5）擅自改变房屋使用性质的；（6）法律、法规以及县级以上人民政府规定其他不宜出售的。

第三节 二手房买卖合同

    1、合同内容  附件4

 二手房买卖，应当订立书面形式的房地产买卖合同。当事人可以示范文本（登记机构一般要求使用示范文本），也可参照示范文本自行拟订合同条款。自拟合同不得含有免除提供方法定责任、加重对方责任及排除对方权利的内容。

    2、二手房买卖后的土地使用权

　　（1）未补交土地出让金的住宅出售时，买受人应向市或者区县房地局办理国有土地使用权出让手续，补交出让金。

　　（2）按照法律、法规、规章规定，划拨土地上房地产买卖，买受人应办理土地使用权出让手续，按规定缴纳土地使用权出让金。

　　（3）除上述情况外，《中华人民共和国土地管理法》规定了国有土地租赁和土地使用权作价入股等其他土地有偿使用形式，属此范围的，当事人应在合同中具体约定。

   （4）集体所有土地上的居住房屋未经依法征用，只能出售给房屋所在地乡（镇）范围内具备居住房屋建设申请条件的个人。

非居住房屋只能出售给房屋所在地乡（镇）范围内的集体经济组织或者个体经营者。

第四节 二手房买卖其他注意事项

1、二手房出让人贷款的处理。如出让人未全部还清贷款且尚有抵押登记的则建议购房人可采用转按揭或者先全额还清贷款注销抵押登记后重新申请贷款。转按揭贷款的一般流程为：

1）买卖双方签订《二手房买卖合同》；

2）确定贷款银行；

3）提交买卖合同及其他贷款资料交银行审核；

4）同意贷款后与转让方及原贷款银行签订抵押借款合同变更协议、转让方退房屋保险费、受让方重新购买房屋保险；

5）办理房屋过户、抵押登记手续

    2、保证交易安全的方法。

   （1）提存。买受人可将购房款委托律师事务所、房地产交易中心、银行监管或者向公证处提存，待房地产权证过户至买受人名下后再行支付给出售人。

   （2）委托监管。买卖双方在签署房地产买卖合同后，可将购房款和产权证交由监管方统一管理，待产权转移登记完成即买入方产证出证后，再由监管方通知买卖双方同时领证、取款。其流程一般为：

（1）监管方与买卖双方签订《监管协议》；

（2）监管方收取资料：单位营业执照、法定代表人身份证明或者当事人身份证明（均需原件及复印件）；申请产权登记的收件收据或者产权证（均需原件）；买卖合同（原件）；

（3）办理产权过户或者/和抵押手续；买入方房款划到监管帐户；

（4）房地产交易中心出产证；

（5）通知买卖双方领证、取款；

（6）三方办理交接、领证、取款、结案。

   3、律师代办登记。

律师代办二手房买卖转移登记手续，要取得并向房地产登记机构出具当事人的委托书。如果房地产权利人为自然人，按有关规定委托书还需公证。

    附：参考法律依据：                                

   （1）《中华人民共和国城市房地产管理法》（中华人民共和国主席令第七十二号，由中华人民共和国第八届全国人民代表大会常务委员会第八次会议于1994年7月5日通过，根据2007年8月30日第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议《关于修改〈中华人民共和国城市房地产管理法〉的决定》修正）；

（2）《城市私有房屋管理条例》（国发[1983]194号，由国务院于1983年12月27日发布，自发布之日起施行）；

（3）《城市房地产转让管理规定》（建设部令第九十六号，由建设部令第四十五号于1995年8月7日发布，根据2001年8月15日《建设部关于修改〈城市房地产转让管理规定〉的决定》修正）；

                                  洛阳马冠军律师

                          http://www.gjlsw.com(冠军律师网)