期房按揭贷款未做抵押登记被法院查封，谁有优先受偿权？

北京房地产律师

      刘女士的丈夫3年前在银行办理了期房按揭贷款，当时签订了抵押合同但未做预抵押登记，现在房子已办理房产证，但因产生经济纠纷房产被法院查封。刘女士想问，如果第三人胜诉，银行是否就该房产有优先受偿权？如果没有，银行应通过何种方式保障抵押权？另外，该抵押合同为物权法实施前签订，如果是物权法实施后签订银行是否可优先受偿？

  【律师解答】

     如果抵押合同没有在房管部门办理抵押登记，按照《担保法》的有关规定，抵押合同无效。假如房产因债务被查封，银行没有优先受偿权。银行在没有优先权的情况下，可以按照和刘女士签订的《贷款合同》的有关约定，要求刘女士归还全部欠款。 《物权法》施行后并未改变《担保法》有关房屋抵押的规定，假如没有办理抵押登记，抵押合同无效定，因此《物权法》施行后银行依然没有优先受偿权。

    依据《担保法》第四十一条规定，当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。而《物权法》第一百八十条规定，债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：建筑物和其他土地附着物；建设用地使用权；以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权。根据相关规定，正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。

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