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【北京房地产律师解析购房陷阱】期房买卖有法律风险,您悠着点

(2014-05-18 01:06:31)
标签:

房产

房地产律师

购房陷阱

 

购房陷阱买卖期房,您悠着点

北京房地产律师解析购房陷阱】
  按照国家相关的法律法规,期房是明令禁止买卖的。但是各方在利益的驱动下,我国楼市的炒楼花现象,总是或明或暗的存在。在这里我就讲一讲期房买卖所存在的风险。
  开发商在期房买卖上扮演着至关重要的角色,因为只有炒作项目才能红,也只有红了才能创造溢价利润。说得直白点,开发商就是靠一群炒房客把楼盘价格炒高的,而最大的炒房客就是开发商自己,因为他掌握着楼盘的定价权。【北京房地产律师解析购房陷阱】期房买卖有法律风险,您悠着点

  对于期房的转让,一般性开发商都会给这些炒房客一条暗道,收取一定的费用后帮助更名。不多说了,还是让我们看一看存在的多种情况:
  1、楼盘未领《商品房预售证》,开发商内部销售期间,只签订《购房意向书》或者《认购书》、《购房定金合同》等,尚未不到房管部门备案的,只要开发商同意,就可以转让期房或者房号。如果购房者遇到这种情况一定要三方协商一致,先更名,然后付钱。因为开发商内部的工作人员往往会索取好处费,一旦谈不拢或者搞毛了,那就别想更名了。
  2、楼盘已经领取《商品房预售证》,并且也已经签订正式《商品房买卖合同》。这里有半个月到一个月左右的时间给开发商到房管部门备案(各地规定不一样),目前国内很多开发企业就是利用了这个空挡大搞虚假交易和炒楼花(现在有些城市已经被限制了)。如果购房者遇到这种情况也一定要三方协商一致,先更名,然后付钱。
  3、楼盘已经领取《商品房预售证》,也已经签订正式《商品房买卖合同》且到当地房管部门备案。遇到这种情况我提醒大家,一定一定要多注意。有以下三种情况可以处理:
  3.1、按照规定,只有直系亲属之间才能在已经备案的情况下更名。
  3.2、开发商和原客户解除合同,手续比较复杂,没有特殊关系,开发商不会予以配合。
  3.3、自己和期房房东私底下签订一个合同。坦率的说这是无效合同。一旦房价大幅上涨,房东完全可以毁约。这种情况全国出现很多例了。
  这些都是交易过程中存在的风险,再让我们看看期房本身的风险
  1:业内有句名言:“没有卖不掉的期房”。坦率地讲,国内的商业诚信环境并不完善,在商品房销售市场的监管上存在诸多空白,这就让不良开发企业有机可乘。开发企业可以通过前期的模型、VCR和楼书等销售工具尽量美化项目,蒙蔽购房者的双眼,造成宣传与实物的巨大差距。而我们的购房合同又很难做到面面俱到,所以约束性不强,最后吃亏的都是购房者。在这里我建议购房者还是用最原始的方式——眼见为实,现房交易。千万别给开发商给忽悠了,说什么买期房比现房便宜,其实如果购房者把资金成本一算,不见得期房比现房便宜。
  2、遇到烂尾项目,购房者的麻烦就大了。在期房的购买中最怕的就是遇到烂尾项目,项目一旦烂尾,购房者的权利将很难得到保证,甚至有些项目一烂就是几年甚至十多年。虽然现在针对这种风险,相关部门推出了预收款监管措施,作为业内人士可以很负责的告诉购房者,这种监管措施对小企业是没有硬约束力的,规避的办法有很多。
  3、期房销售中有很多项目是无法取得正规手续的黑项目。如小产权房,开发商就是利用信息的不对称和购房者对房产知识的匮乏,在项目未动工之前,没有引起监管部门的注意,假借期房销售的名义大肆揽金,等问题一出,又以购买人数众多,考虑到监管部门担心引起社会负面影响大为要挟,逼迫监管部门就范。如果不成,拍拍屁股走人,损失的反正不是开发商。也就是说期房的购买者成了开发商要挟政府的筹码。
  综上所述,期房存在的问题太多。宁可眼见为实,也不要去冒险尝试。这种风险不是一般购房者可以承担的,买房是大事情,切不可贪图便宜被开发商给忽悠了,还是那句话,买的永远没有卖的精。

 

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法律事务咨询:010-57026635

                    15810432205   18601267676(律师助理)

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发表了博文 《【北京房地产律师解析购房陷阱】房产拍卖销售,让购房者很受伤》 - 【北京房地产律师解析购房陷阱】房产拍卖销售,让购房者很受伤 【北京房地产律师解析购房陷阱】 有一些房地产开发项目就是不 http://t.cn/RvzVpvZ

【北京房地产律师解析购房陷阱】期房买卖有法律风险,您悠着点

2014-05-18


 

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