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[转载]蔡为民楼势说:降价潮全面来袭!

(2014-05-07 00:34:18)
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[转载]蔡为民楼势说:降价潮全面来袭!

楼市遭最猛烈轰炸

各地楼市频传开发商跑路、房价重挫甚至崩盘之噩耗,让人坐立难安。

有好事者在互联网上发出空袭全面打响,楼市将遭最猛烈轰炸”——广州已经失守,温州已成废墟,杭州早就解放,武汉已然败退,无锡沦为火海,上海已经攻陷,常州已经沦亡,长沙已经投降,北京已经打响的危言警语,虽有夸张之嫌,惟虽不中亦不远矣。面对当前局势,各地开始采取各种或明或暗的方式救市,便在情理之中,只是效果恐怕不容乐观。

其中最具代表性的,非无锡市放宽购房落户政策到60平米莫属。事实上,该措施并非始于今日。2003年无锡便进行首轮户籍制度改革,当时外地人购房落户政策要求户均建筑面积为100平米以上,2012年鉴于房价不断走高,便与时俱进的由100平米降至70平米,今(2014)年4月则为刺激需求进场再降至60平米。这么一来,便基本与周边城市的购房落户的标准相当——苏州70平米、南京60平米、常州50平米。

二线城市情势危急

显而易见的是,户籍新政不是单纯的放宽首购资格,还包括二套房购买门槛的降低——未购房的非本市户口可购两套,之前已购房的非本市户口可再买一套,堪称一石二鸟之计。如此举措看似能够刺激需求进场,以与供应对冲,使市场保持稳定,怕只怕杯水车薪,面对高达1700万平米以上的库存量,按之前的销售速度估算,即使不新增供应,去化周期仍需时三年!突显无锡购房落户新标准只能救急,而不具可持续性。

如果说无锡目前状态是三、四线城市的真实写照,那么一直被认为尚称安全的二线城市,又是什么情况呢?我看虽不能以五十步笑百步名之,但好不到哪儿去,倒是可以肯定的!

以今年2014开春后首先降价的城市杭州为例,其目前的状态是价量齐跌——统计数据显示,1-3月杭州市区商品住房成交10112套,同比-37.8%,成交均价15388/平米,同比-11.3‰更让人忧心忡忡的是待售库存量的激增——截至3月底,市区可售商品住房76004套(其中主城区31881套),同比+36.2%

成都已沦为楼市重灾区

无独有偶,同属二线的成都也身陷险境,断崖式跳水盘此起彼落!典型案例是知名港资开发商九龙仓项目「御园」,由原来的13000/平米大降5000/平米,遭先前购置的数百名业主围堵售楼处,打出价格欺诈、坚决退房的横幅。更夸张的是由雅居乐与星河湾联合开发、位于成都城南高端盘“ 铂雅苑,房价从18800/平米直降6000余元至13000/平米!足可说明成都楼市的惨烈程度并不亚于杭州与无锡。即使从政府公布的数据上来看,成都市场并无异状——国家统计局公布〈20143月份70个大中城市新建商品住宅价格指数〉,显示成都房价环比+0.3%,同比+8.3%,却仍无法扭转因政策(限贷)调整所带来的灭顶之灾

上海已有楼盘大甩卖

一如我年初时的预测,降价潮将由三、四线到二线,进而向一线城市推进、传导,这符合市场运作的常态——核心圈领先热最后落!包括中国房价最坚固的堡垒”——上海,也不可避免的出现阶段性一跌。其实上海已有部分地区与楼盘根本等不及五月传统销售旺季的到来,从原来尚属议价空间范畴5-8%之阴跌,进入到8-10%的阳跌!近期便有外高桥新城碧翠“8万抵190促销,等于单价从4.5万降到3.7万,跌幅可谓怵目惊心

但我仍然相信,以上海的城市地位之重要与特殊,所谓阶段性一跌可望在今年第三季结束,步出阴霾之后呈现据齿向上的状态,应是不可逆转之走势。

本文于04月29日刊载于「理财周刊」

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