“养老用地”新政出炉，“养老地产”迎来发展良机

赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司 总经理）

中国城市即将全面进入“老龄社会”，全国60岁以上人口已超2亿。上海60岁以上人口比例已达27%，广州为15.4%，广州60岁以上人口总量已达137万人次。养老问题正日显突出。

4月23日，国土资源部发布了《养老服务设施用地指导意见》。中国的“养老地产”正式起航。

1、对“养老用地”进行了界定。“专门为老年人提供生活照料、康复护理、托管等服务的房屋和场地设施占用土地，可确定为养老服务设施用地。”

2、“养老用地”定性为“医卫慈善用地”，建设用地使用权最高年限为50年。新建养老服务设施用地依据规划单独办理供地手续的，其宗地面积原则上控制在3公顷以下。有集中配建医疗、保健、康复等医卫设施的，不得超过5公顷。

3、“养老用地”纳入国有建设用地供应计划，在供地政策上规定，经养老主管部门认定的非营利性养老服务机构的，其养老服务设施用地可采取划拨方式供地。营利性养老服务设施用地，应当以租赁、出让等有偿方式供应，原则上以租赁方式为主。

4、养老服务设施用地内建设的老年公寓、宿舍等居住用房，可参照公共租赁住房套型建筑面积标准，限定在40平方米以内。

5、向符合养老申请条件的老年人出租老年公寓、宿舍等居住用房的，出租服务合同应约定服务期限一次最长不能超过5年，期限届满，原承租人有优先承租权。

6、鼓励盘活存量用地用于养老服务设施建设。对集体建设用地兴办养老服务设施，也进行了相应的规定。

这份对于中国“养老地产”可谓是里程碑式文件的出台，将起到“破冰”的作用。

1、养老用地，在土地用途、使用年限、权限关系等作了比较清晰的界定，将为“养老地产”的起航提供依据。

2、养老用地，横跨国有建设用地、集体建设用地和历史性划拔用地，可谓是“跨界”的用地。文件中虽试图制定一些约束条件，但养老用地的空间却定得非常之宽。

3、“养老用地”、“养老地产”的产权清晰后，将有利于机构和金融进行运作。

4、“养老用地”的文件中，提出对非营利性养老机构“划拨”用地，对营利性机构用地“租赁为主”，将大大降低“养老地产”的前期投入和运营成本。这一条相当关键。降低养老地产的成本，鼓励非营利机构发展，鼓励长期持有经营。可以说是抓住了要点。

中国养老地产，未来发展可期。