签订买卖合同需预先审核的三大要素(卖方、买方、房屋)

签订一份有效的买卖房屋,必须要买卖双方为适格主体,房屋必须在法律允许转让的范围内。

首先,审查卖方主体资格。

1、卖方必须是实际产权人(即产权证上的业主),如果不是实际产权人,则代理人必须 有授权委托书方能签订买卖合同。

2、如卖方是未成年人,则应由监护人签订买卖合同,且签订合同前,需要到公证处办 理监护权公证,证明监护人有合法监护权且处分房产是为了未成年人利益着想。

3、共有房产要全体共有人签字同意出售,否则合同不发生法律效力。

其次,审查房屋是否在法律规定转让的范围之内。

签订合同前,一定要核实房产权利是否有瑕疵(即产权是否存在异议登记),是否取得 全部产权(即是否已经取得红本房产证),是否存在查封,如存在上述问题,则房产不能进 行交易。

最后,审查买方是否主体适格。

买方必须是法律、法规规定可以购买房产的权利人。因此,要查看买方是否受限购令、 限外令的影响。如买方属于政策原因限制购买的,则合同不能履行,中介公司不但收不到佣 金,而且对声誉造成较大影响,甚至面临赔偿损失的责任。

限购令:对在本市市区(市辖五区,下同) 已拥有 1 套住房的家庭(环长株潭户籍家庭), 限购 1 套 90 平方米(含)以下新建商品住房; 对在本市市区无住房并能够提供本市居住证的 外地家庭,在主城区限购 1 套 90 平方米(含) 以下新建商品住房;对在本市市区,已拥有 2 套(含)以上住房的家庭、拥有 1 套(含)以 上住房的外地家庭、不能提供本市居住证的外 地家庭,暂停在本市主城区购买 90 平方米(含) 以下新建商品住房。

PS: 根长住建发[2011]75 号的规定:“家庭”,仅指夫妻双方及未成年子女;“环长株潭 户籍家庭”,是指长沙、株洲、湘潭、岳阳5 、常德、益阳、娄底、衡阳等八个地区的户籍家 庭(含集体户口,包括农业户口和非农业户口)限外令:境外个人在境内只能购买一套用于自住的住房。在境内设立分支、代表机构 的境外机构只能在注册城市购买办公所需的非住宅房屋。法律法规另有规定的除外。

——建房[2010]186 号《关于进一步规范境外机构和个人购房管理的通知》