要约和要约邀请是我们在日常生活中经常见到的两个法律术语，虽然常见，但业外人士不很容易弄清其概念，业内人士也不很容易划分清楚其界限和内涵。这就给经常要利用各种手段宣传我们的产品和服务的房地产行业出了一道难题。商品房销售广告是要约还是要约邀请？北京房产律师为你解析。
    要约邀请是当事人希望受邀请人向自己发出订立合同的一种意思表示。
    商品房买卖中的要约邀请一般指开发商发布的、面向不特定对象的销售广告和宣传资料等。
    要约是一方当事人以缔结合同为目的，向对方当事人所作的意思表示。发出要约的一方称为要约人，受领要约的一方称为受要约人。
    商品房买卖中的要约一般指开发商或潜在买受人直接向对方要求订立商品房买卖合同的意思表示。
    要约邀请和要约的主要区别在于：要约邀请面向不特定对象，不以直接缔结合同为目的；而要约面向特定对象，以直接缔结合同为目的。
    在商品房买卖中，商品房的销售广告和宣传资料一般应当视为要约邀请。但《司法解释》第3条规定：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
    因此，开发商应就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。
法律、法规及规范性文件的相关规定
    我国《商品房销售管理办法》对商品房销售的广告作了原则性的规定。房地产开发商、房地产中介服务机构发布商品房销售宣传广告，应当执行《中华人民共和国广告法》（以下简称《广告法》）、《房地产广告发布暂行规定》等规定，广告内容必须真实、合法、科学、准确。为了规范房地产广告，国家工商行政管理局于1996年颁布了《房地产广告发布暂行规定》，并于1998年进行了修订。《城市房地产开发经营管理条例》第26条、第27条规定，房地产开发企业不得进行虚假广告宣传，商品房预售广告中应当载明商品房预售许可证明的文号，在预售商品房时，应向预购人出示商品房预售许可证明。《城市商品房预售管理办法》第9条也规定，售楼广告和说明书应当载明《商品房预售许可证》的批准文号。
    广告审查。
    商品房销售广告的发布是开发商销售商品房的重要手段和措施。购房者往往通过商品房销售广告来决定是否购买。发布预购广告和销售广告的条件、内容等要求都是不同的。根据《房地产广告发布暂行规定》第6条的规定，律师要提示买受人认真审查开发商的销售广告是否具备以下必须载明事项：（1） 开发商名称；（2） 中介服务机构代理销售的，载明该机构名称；（3） 预售或者销售许可证书号;（4） 广告中仅介绍房地产项目名称的，可以不必载明上述事项。
    审查是否存在禁止发布广告的情形。
    根据《房地产广告发布暂行规定》第4条，律师应当提示买受人下列情形是禁止发布销售广告的：（1） 在未经依法取得国有土地使用权的土地上开发建设的；（2） 在未经国家征用的集体所有的土地上建设的；（3） 司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利的；（4） 预售房地产，但未取得该项目预售许可证的；（5） 权属有争议的；（6） 违反国家有关规定建设的；（7） 不符合工程质量标准，经验收不合格的；（8） 法律、行政法规规定禁止的其他情形。
    如有上述情况，则需要提示买受人慎重考虑是否购买该商品房。
    分辨广告是要约邀请还是要约。
    审查广告，律师要提示买受人特别要注意要约邀请与要约的区别，商品房的销售广告和宣传资料一般均为要约邀请，如果未写入合同，对开发商不具有约束力。但是开发商就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
律师应当提示买受人，为避免因对未写入合同的广告内容的属性发生争议而影响买受人的权益，应要求开发商将影响购房意愿和实质性影响的广告内容写入正式合同或补充协议中。如果符合《司法解释》第3条属于要约的，律师应当做见证，最好做公证。
    帮助买受人审核商品房销售广告内容的合法性，并告知买受人可能存在的风险。
    帮助买受人审核商品房销售广告内容的真实性，必要时进行相关内容的调查，并告知买受人可能存在的风险。
    帮助买受人确定商品房销售广告的性质是要约还是要约邀请，并提示买受人两者的不同和可能发生的后果与情况。
    帮助买受人确认商品房销售广告中商品房的实际类型。
    未分清商品房销售广告性质为要约还是要约邀请所产生的相关风险。开发商在商品房销售广告中宣传和承诺的一些具体内容可能不在商品房买卖合同中约定。如果此广告内容的性质为要约邀请，则对开发商没有约束力，这样势必会影响买受人的权利。
    开发商发布虚假广告信息的风险。开发商可能为了促进销售而在广告中夸大或者作虚假内容的宣传，而这些内容可能是影响买受人购买商品房的关键。