建设用地使用权投资合作涉及到股东出资方式,土地或其附着物的处理等诸多事项,这些问题如果处理不好,将给投资行为带来极大的影响,北京土地律师为你解读:

    以国有划拨建设用地使用权作为股东出资的处理方式:
如果以国有划拨建设用地使用权作为出资，必须到房地产管理局办理转让建设用地使用权申报、登记手续，申报登记时应提供下列文件的复印件：
    建设用地（规划）许可证、建设用地批准书、土地权属证件及有关文件；
    房屋所有权证；
    经主管部门批准的项目可行性研究报告；
    成立合资、合作企业的合同文本；
    主管部门关于成立合资、合作企业的批复；
     土地规划和利用设计条件。
    经审查符合有关规定且手续齐备的，经批准后可依法签订或补签建设用地使用权出让合同，经国家土地管理部门按照法律规定进行审查评估，并由投资方按规定向国家土地管理部门缴纳建设用地使用权出让金，将该建设用地使用权的价值折成股本金后，方能作为股东的出资。
    拟投资的土地或其附着物已经出租的处理
如地上建筑物、其他附着物已经出租，投资合作应先征得承租人的同意。能够解除的，进行投资合作时应由投资方解除租赁关系。租赁关系无法解除的，建设用地使用权及其地上建筑物、其他附着物进行投资后不应影响原租赁合同的效力，新的建设用地使用权人及其地上建筑物、其他附着物所有权人应当继续履行原租赁合同。如何处理租赁关系，投资合作合同中应该有相关约定。
    处理合作开发房地产合同纠纷的注意事项
    这里所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供建设用地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。实践中对合作开发房地产合同（下称“合同”）性质的认定如下：
    合同约定提供建设用地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为建设用地使用权转让合同。
    合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。
    合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只收取固定数额货币的，应当认定为借款合同。
    合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只以租赁或者其他形式使用房屋的，应当认定为房屋租赁合同。
    合作开发房地产利润分配纠纷的处理
    投资数额超出合同的约定，对增加的投资数额的承担比例，当事人协商不成的，按照当事人的过错确定；因不可归责于当事人的事由或者当事人的过错无法确定的，按照约定的投资比例确定；没有约定投资比例的，按照约定的利润分配比例确定。
    房屋实际建筑面积少于合同的约定，对房屋实际建筑面积的分配比例，当事人协商不成的，按照当事人的过错确定；因不可归责于当事人的事由或者当事人的过错无法确定的，按照约定的利润分配比例确定。
房屋实际建筑面积超出规划建筑面积，经有批准权的人民政府主管部门批准后，当事人对超出部分的房屋分配比例协商不成的，按照约定的利润分配比例确定。对增加的投资数额的承担比例，当事人协商不成的，按照约定的投资比例确定；没有约定投资比例的，按照约定的利润分配比例确定。
    当事人违反规划开发建设的房屋，被有批准权的人民政府主管部门认定为违法建筑责令拆除，当事人对损失承担协商不成的，按照当事人过错确定责任；过错无法确定的，按照约定的投资比例确定责任；没有约定投资比例的，按照约定的利润分配比例确定责任。
    合同约定仅以投资数额确定利润分配比例，当事人未足额交纳出资的，按照当事人的实际投资比例分配利润。