房地产、建设工程领域合同无效的情形

房地产、建设工程领域合同无效的情形

上海建纬（长沙）律师事务所   杨东升

实践中遇到的合同无效的情况很多，现根据法律法规及司法解释规定，将土地使用权转让合同、房地产合作开发合同及建设工程施工合同无效的一些表现形式总结如下。

第一部分    合同无效的普遍情形

一、《民法通则》58条 规定下列民事行为无效：
　　(一)无民事行为能力人实施的；
　　(二)限制民事行为能力人依法不能独立实施的；
　　(三)一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的；
　　(四)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的；
　　(五)违反法律或者社会公共利益的；
　　(六)经济合同违反国家指令性计划的；
　　(七)以合法形式掩盖非法目的的。
　　无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力。

二、《合同法》第52条规定了合同无效的五种情形：

（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立的损害国家利益的合同；

（二）双方恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同；

（三）以合法形式掩盖非法目的而订立的合同；

（四）损害社会公共利益而订立的合同；

（五）违反法律、行政法规的强制性规定的合同。

         第二部分    土地使用权转让合同无效的情形

《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案

件适用法律问题的解释》

第二条 开发区管理委员会出让土地行为的处理

　开发区管理委员会作为出让方与受让方订立的土地使用权出让合同，应当认定无效。

本解释实施前，开发区管理委员会作为出让方与受让方订立的土地使用权出让合同，起诉前经市、县人民政府土地管理部门追认的，可以认定合同有效。

第九条　未取得土地使用权证的转让合同的效力认定

转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。

第十一条　划拨土地转让未经批准的无效

土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。

         第三部分    房地产合作开发合同无效的情形

《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案

件适用法律问题的解释》

第十五条 房地产开发经营资质

合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。

当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效。

第十六条 划拨土地未经批准合作开发的无效

　土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产的，应当认定合同无效。但起诉前已经办理批准手续的，应当认定合同有效。

         第四部分    建设工程施工合同无效的情形

一、《招标投标法》规定，中标无效所签订的施工合同无效的情形：

（一）、招标代理机构违反法律规定导致的中标无效；

（二）、招标人违法泄露招标情况和标底的中标无效；

（三）恶意串通招投标的中标无效；

（四）弄虚作假骗取中标的中标无效；

（五）招、投标人事前进行实质性谈判的中标无效；

（六）招标人违法确定中标人的中标无效。

二、最高人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》中合同无效的情形：

（一）承包人未取得建筑施工企业资质或者超越资质等级的；

（二）没有资质的实际施工人借用有资质的建筑施工企业名义的；

（三）建设工程必须进行招标而未招标或者中标无效的。

    （四）、承包人非法转包建设工程所签订的建设工程施工合同。

    （五）、承包人违法分包建设工程所签订的建设工程施工合同。