今年6月以来扶摇直上的房价，已成为全国上下的热门话题。经济刚触底，房价却如脱缰野马，对如此事关经济大局、事关百姓民生、事关社会稳定的敏感问题，怎能不引起人们的高度关注？

问题在于，房价还会上涨吗？

房价是怎么涨起来的？

记得今年3月份，好几个房地产公司老总，因房子滞销、资金断链，为了融资就像热锅上的蚂蚁，找到本人帮助想办法、出主意。

弹指一挥间，仿佛两重天。进入二季度，全国主要城市住宅市场价量齐升、强势上涨。这是为什么？

一方面，美联储做出收购国债的决定，引发了全球通货膨胀预期，从而使得国内压抑了一年多的刚性的住房消费需求、持币观望的投资需求突然爆发，加上为了刺激经济而先后出台的购房优惠政策效应，于是，国内大中城市购房数量突然飙升起来。

另一方面，国家降低投资项目资本金比例的政策，不仅本身把房地产项目的自有资金降低了三分之一，而且引导信贷资金向房地产企业倾斜，一下子使开发商从资金困境中走了出来——手中有了钱、房子排队买，作为唯利是图的开发商，为什么不提价？

房价还会涨吗？

目前的报道是：7月份房屋销量环比下降。但是，随便到任何一家开发商问一问就知道：房价目前在涨、后续还会继续涨。

2、房价的组成包括土地成本、建安成本、市政配套成本、销售费用、税金和开发商最终利润等等。其中，土地成本和市政配套成本直接与地方政府相关，而地方财政实际是“土地财政”。地方政府有那么多开支，主要的收入来源靠出让土地。所以，无论中央的政策导向如何，地方政府要保的是自身的收入来源。

3、在政府已加大对教育、医疗投入的前提下，政府已无财力解决大多数人的住房问题。此其一。完成从“出口导向为主”向“消费为主”的经济增长模式转变，已经是政府没有选项的选择。居民消费主要是什么？住房、汽车和日常生活开支，其中大之之大的消费还是住房。4万亿并未达到预期之目的，能继而扛起经济复苏大旗的非房地产莫属。如此“用人之际”，政府能对房市“动真格”吗？此其二。

4、我国的城市化进程启动不久，另有数亿的城市新增人口等待解决住房；加上目前有钱人太多、国内能够保值增值的投资渠道只有购房（储蓄收益低还有通膨风险、股市如同“绞肉机”），两个方面产生的强大需求，在国家没有进行“二次房改”前，怎么可能以比目前更低的价格得到满足呢？

控制房价的根本对策

我们应该承认：目前的住房制度有缺陷，需要综合治理、“二次房改”，建立起一个“居者有其房、市场能承受、政府可控制”的住房体系。

以下为本博一孔之见：

新的住房体系，核心是：居民根据个人情况，自主选择不同类别的房屋，对应承担不同的成本、享受不同的权益。

1、商品房：开发商经营，市场化运作，产权归个人，随时可转让。国家主要运用税收、信贷、利率等杠杆调节。如：购买第一套商品房者，首付比例低、贷款利率低、免收物业税；购买第二套商品房的，不仅要提高首付比例和贷款利率，还要每年缴纳物业税；购房套数越多、承担成本越高。

2、经济适用房：开发商微利经营，政府减少部分税费，产权能住不能租，20年内可用不可卖。这类房价是政府可控的，要基本保证两口之家、大学毕业5年能付得起首付、20年内能付清全部房款和利息。

3、廉租房：政府出资政府所有，租房人需要时付费入住、不需要时自己随时迁出。

实践证明，靠行政干预不仅很难控制房价，而且政策朝令夕改、社会成本太大。控制房价，主要是对开发商的暴利要加重土地增值税（即开发商利润）的征收力度；对炒房者，要加大物业税的征收力度；对土地出让，要减少政府收费比例。

物业税迟早要征，否则，不仅贫富不均越来越严重，而且各级政府急需开辟新的税收来源。

下面是本人从网上搜索的一个案例，时间在2008年底、地点位于北京市朝阳区。仅为通俗起见稍做语言修饰。供参阅。

房地产开发商成本和盈利案例

1、项目总建筑面积约32万平方米，销售面积23万平方米。

2、第一次开盘均价11000元/平方米(按销售面积算，以下皆同)。

3、土地成本3000元/平方米左右，但由于项目不走“招拍挂”程序，又追加了一些拆迁补偿，最终土地成本达3500元/平方米（32%）。

4、建安成本在2000元/平方米左右。

5、市政配套方面成本(包括大市政和小市政)约750元/平方米，园林成本约为250元/平方米。

6、总投入35%的自有资金，自有资金融资的年利率达25%~40%，项目的融资成本达1200元/平方米。

7、全部收入的3%~4%为销售费用。项目这方面的成本大约为400元/平方米。此外，开发商管理费、公关费各不相同，也是一笔不小的开支。

A、以上各项费用合计，项目的成本达8100元/平方米。

8、营业税及附加，按照销售收入的5%~5.5%进行征收，平均到每平方米的营业税为605元。

9、土地增值税，土地增值额的计算为“收入-开发成本(开发成本=土地、拆迁、建安、市政配套成本合计)×1.3-营业税”，项目的土地增值额为1945元/平方米[11000元-(3500+2000+750+250)×1.3-605元]，按照30%的最低税率计算，其平均每平米土地增值税为584元。

10、所得税，按照税前利润的25%征收，项目的税前利润为1711元/平方米(11000-8100-605-584元)，则需要缴纳的所得税为428元/平方米。

B、综合三种税种，项目需要缴纳的税金1617元/平方米（15%）。

11、开发商最终利润1283元/平方米（11000元/平方米-各项成

本8100元/平方米-税金1617元/平方米）。

12、销售净利润率为11.7%。

13、开发商自有资金投入按870元/平方米计，实际利润1283元/平方米，实际净利润率达140%。

14、一个项目从拿地到售罄往往需要几年时间，按4年计算，实际年投资回报率是24.5%。