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营改增:二手房增值税怎么算?

(2016-12-01 09:15:08)
标签:

成都知名律师

法律

房屋买卖

分类: 房屋买卖
营改增:二手房增值税怎么算?

   1、增值税怎么收取?

  基本税率为17%;纳税人销售粮食、自来水、暖气、图书等货物时,实行13%的低税率;提供交通运输业服务的,实行11%的低税率;提供现代服务业服务的,实行6%的低税率;纳税人出口货物,税率为0,但是国务院另有规定的除外。

  2、营改增对二手房交易产生什么影响呢?

  “营改增”主要对个人二手交易的税收征管产生影响,此前营业税、个税、契税等,都是地税部门交税;“营改增”后,增值税要在国税部门交税,对征管有影响。

  但是“营改增”具体政策没有出台,还难以判断个人二手房买卖交易中税负是否会变化。原来营业税是5%,改成增值税后,税率可能是6%,也可能是11%,还有可能适用征收率3%。

  个人二手房交易中,需要交纳营业税的住房,税负是否变化还要看未来政策;但满2年住房免征营业税的政策,改成增值税后,应该会延续免征的优惠政策。

  个人二手房买卖若改成增值税,则原来购买住房缴纳的增值税,在该套住房卖出时,已缴纳的增值税可能允许被抵扣掉。

  比如,某套住房房主购入时是100万,缴纳营业税5万元,1年后卖出(不适用免征营业税条件)200万元,买房方需要承担10万营业税。

  在增值税条件下,依据增值税原理,若按常规办法、仅对增值部分征税,即对住房增值的100万元(现价200万-原价100万=增值100万)征税,税率若为6%,需缴纳增值税6万元,税负有所下调;税率若为11%,需缴纳增值税11万元,税负有所上升。在增值税条件下,若按简易征收办法、以核定征收率征收,若征收率为3%,即对现在住房出售价格200万元征税,缴纳增值税6万元,税负也是减轻的。

  不过,对于北上广深满2年(含2年)的非普通住房,现有政策为差额征税,其实已经借鉴了增值税只对增值部分征税的原理,营改增的影响还要看未来具体政策。

  由于具体政策尚未出台,不排除具体政策设计上有调整,可能会对最终税负产生影响。

  3、现有的二手房交易增值税是怎么算的?

  第一、根据当地城市已有房产信息交易系统进行查询进行核定;

  第二、无法通过交易系统核定的房产,可以直接按照房产购买时毛坯市场评估价进行评估,政府可以以略高于市场评估价(5-10%)基础上进行差额计算,这样投资客或二手房的卖方也不会有什么意见。

  第三、装修费用变数太多,这部分买卖双方另外签署一份合同,自行解决关于装修费用交易问题。

  第四、贷款利息、中介费用、交易当中涉及的各种税费可以当做成本,征税前应在进行差额计算之后扣除这些成本;

  第五、物业管理费不计算成本内容,原因很简单,投资客或购房者已经享受了物业管理管理服务,已经消费的不做成本考虑。

  第六,理顺思路:按照毛坯房产的市场评估价进行差额计算,扣除贷款利息、中介费用、交易当中涉及的各种税费之后,再进行20%增值税的征税。


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