地产股成长性分析:土地储备存续比
(2009-11-08 20:18:32)
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分类: 我的思考 |
评估地产股成长潜力的重要一极:土地储备存续比
使用什么去衡量地产股的成长潜力会更有效呢?房地产企业并没有什么核心的技术,没有专利,不像一些高科技行业、生物制药业;也没有什么连锁性的网络,不像零售行业;也没有什么特别强大的品牌忠诚度,强大如茅台、云南白药之类的。这样一来,房地产行业就有些“不三不四”了,既无技术优势也无网络优势也无品牌优势,仿佛没有什么可以支撑其成长了。但是,当我们真正去了解了房地产行业后,就会知道,其实支撑房地产行业发展的因素是由其行业特性本身决定的,虽然表面上看没有什么特别的竞争优势,但深入了解后就会发现,其中的奥妙还是不少的,比如土地储备存续比就是一个非常重要的地产股成长潜力度量指标。
什么是土地储备存续比?简单地说,就是一家房地产开发商拥有的可供开发的土地面积与其每个季度能够实现的销售面积的比值。这个比值到底要多少才比较合适呢?我们知道,房地产行业的开发时间是比较长的,有些大的楼盘项目,开发时间跨度可以达到5年甚至更长,而有的小楼盘项目,一般两三年就可以实现销售了。但是,为了开发商能够延续经营长展,也为了实现快速滚动开发,开发商不能因为拿了一块可以开发5年的土地就不再拿地了,这是短视的行为。况且,一块可以开发5年的土地,在实际上运作上是无须5年就可以开始销售的,一般两年就可以开始销售第一期的开发产品了,在卖第一期产品的同时,第二期产品又在开发了,如此循环下去。所以,如果只拿了一块可供5年开发的土地就预计不拿地了,那就是非常错误的。确切地说,要不要拿地,要拿多少地,要以多快的速度拿地,是可以通过土地储备存续比来分析的。
有研究表明,一家地产商的土地储备存续比应为20—35比较合适,也就是说,开发商的土地储备可以动态性地提供5至8年左右的销售量。这个土地储备存续比是适当地考虑了开发商成长性需要的。假如今年一家开发商一个季度的销售面积是10万平方米,但是明年的一个季度可能就是要销售12万平方米的。那么,理论上,其土地储备量也是要跟着同比例上升的,否则就可能造成“缺地断粮”的现象。
下面以保利地产为例,进行土地储备存续比的案例分析
下表是保利地产近年来土地储备存续状况,单位:万平方米
项目名称 |
2006 |
2007 |
2008 |
2009上半年 |
权益规划建筑面积 |
1285 |
2045 |
2234 |
2940 |
实际销售面积 |
123 |
199.6 |
258.49 |
252.43 |
土地储备存续比 |
41 |
40 |
34 |
23 |
正因为如此,保利地产管理层也不得不在2009年上半年报中感叹土地资源的获取难度。身为一家央企,有着诸多关系网络的保利尚且认为土地资源越来越难获取,可想而知,对于一般实力的地产公司,土地资源又将意味着什么呢?