加载中…
个人资料
  • 博客等级:
  • 博客积分:
  • 博客访问:
  • 关注人气:
  • 获赠金笔:0支
  • 赠出金笔:0支
  • 荣誉徽章:
正文 字体大小:

地产股成长性分析:土地储备存续比

(2009-11-08 20:18:32)
标签:

房产

理财

土地储备

保利地产

土地储备存续比

财经

分类: 我的思考

评估地产股成长潜力的重要一极:土地储备存续比

使用什么去衡量地产股的成长潜力会更有效呢?房地产企业并没有什么核心的技术,没有专利,不像一些高科技行业、生物制药业;也没有什么连锁性的网络,不像零售行业;也没有什么特别强大的品牌忠诚度,强大如茅台、云南白药之类的。这样一来,房地产行业就有些“不三不四”了,既无技术优势也无网络优势也无品牌优势,仿佛没有什么可以支撑其成长了。但是,当我们真正去了解了房地产行业后,就会知道,其实支撑房地产行业发展的因素是由其行业特性本身决定的,虽然表面上看没有什么特别的竞争优势,但深入了解后就会发现,其中的奥妙还是不少的,比如土地储备存续比就是一个非常重要的地产股成长潜力度量指标。

什么是土地储备存续比?简单地说,就是一家房地产开发商拥有的可供开发的土地面积与其每个季度能够实现的销售面积的比值。这个比值到底要多少才比较合适呢?我们知道,房地产行业的开发时间是比较长的,有些大的楼盘项目,开发时间跨度可以达到5年甚至更长,而有的小楼盘项目,一般两三年就可以实现销售了。但是,为了开发商能够延续经营长展,也为了实现快速滚动开发,开发商不能因为拿了一块可以开发5年的土地就不再拿地了,这是短视的行为。况且,一块可以开发5年的土地,在实际上运作上是无须5年就可以开始销售的,一般两年就可以开始销售第一期的开发产品了,在卖第一期产品的同时,第二期产品又在开发了,如此循环下去。所以,如果只拿了一块可供5年开发的土地就预计不拿地了,那就是非常错误的。确切地说,要不要拿地,要拿多少地,要以多快的速度拿地,是可以通过土地储备存续比来分析的。

有研究表明,一家地产商的土地储备存续比应为20—35比较合适,也就是说,开发商的土地储备可以动态性地提供5至8年左右的销售量。这个土地储备存续比是适当地考虑了开发商成长性需要的。假如今年一家开发商一个季度的销售面积是10万平方米,但是明年的一个季度可能就是要销售12万平方米的。那么,理论上,其土地储备量也是要跟着同比例上升的,否则就可能造成“缺地断粮”的现象。

下面以保利地产为例,进行土地储备存续比的案例分析

下表是保利地产近年来土地储备存续状况,单位:万平方米

项目名称

2006

2007

2008

2009上半年

权益规划建筑面积

1285

2045

2234

2940

实际销售面积

123

199.6

258.49

252.43

土地储备存续比

41

40

34

23

    从表中可以看到,保利地产目前的土地储备还是充足的,但是土地存续比有下降的趋势,或者也可从中预见到,保利地产若想长期保持近年来的高速成长是存在诸多不确定性的。

    表中的数据都是静态的,如果考虑到保利地产多年来的高速成长,其现有土地储备仍有不足的可能性。近年保利的业绩都是以超过30%的增长率成长的,相应地,其土地储备也要以这种速度相应地增加,如果是这样测算,结果会怎么样呢?我们不妨来简略测算一下,以2008年的总销售面积258.49万平方米来计算,假定从2009年开始持续保持30%的成长率,那么,10年后即2019年,保利地产要实现的销售面积是多少呢?应该大约是3563万平方米,如果这样看,截至2009年上半年的所有土地储备还不够保利地产十年后一年要实现的销售面积。显然,依据发展速度动态地调整土地储备是正常发展的需要,现在看起来很丰厚的土地储备如果静止不前,则很快就会捉襟见肘。

    而从土地市场的现实情况来看,国有土地资源只会越来越少,特别是位于中心城区的土地资源几乎已经成为稀缺资源,从全国各地不断刷新的地王纪录来看,土地市场的竞争将会越来越激烈,而地产公司要保持持续快速地成长,又不得不参与土地竞争,这就使得一家地产公司的土地储备又增添了许多不确定性因素。

正因为如此,保利地产管理层也不得不在2009年上半年报中感叹土地资源的获取难度。身为一家央企,有着诸多关系网络的保利尚且认为土地资源越来越难获取,可想而知,对于一般实力的地产公司,土地资源又将意味着什么呢?

    不妨来体会一下保利地产管理层“心态”,其2009年上半年报中如此写到:

    “目前公司拥有较丰富的土地资源,截止6 月30 日,公司共拥有可结算资源1911 万平方米,但公司在重点城市和中心城区的储备仍显不足。而随着土地市场竞争的日益激烈,在核心区域获取优质房地产项目的难度越来越大。如何以合理的成本获取公司发展所必需的土地资源,不断提高公司项目储备的含金量和分布的合理性,是公司面临的一大挑战。”

    “为此,公司将项目拓展放在战略高度考虑,充分发挥自身资源优势,采用多渠道、多方式,积极灵活地寻求有成本优势、符合公司区域和产品定位的项目;公司不仅将持续关注并积极参与公开招拍挂市场的竞争,同时也积极地寻求通过合作开发、收购兼并、一级开发等方式获取项目,也积极关注城市新区开发、工厂整体搬迁、棚户区及旧城改造等带来的商机。另外,公司将统筹各区域子公司间的发展,把资源优势向中心城市和城市中心项目倾斜,不断提高项目储备的含金量和改善项目储备区域分布的合理性。同时在项目拓展过程中,公司仍将坚持立项标准,把握投资方向,决不盲目追高,严防投资风险。”

    是的,可以预见的是,我国的大部分房地产企业包括诸多上市房地产公司都将面临优质土地资源紧缺的难题,而土地资源是房地产企业获得持续成长的可以说是最重要的条件,土地资源的缺乏将意味着许多的地产公司将面临停滞发展甚至转向其他行业。所以,从这个意义上说,考察地产股的成长性时,首先应当考虑的就是土地储备问题。如果通过土地储备存续比分析发现一家地产企业的土地储备不足5年的开发销售量,那是应当引起注意的,这是缺乏成长性的重要表现之一。

    当我们在使用土地储备存续比来衡量地产公司的成长性时,我们必须注意的一点是,并非土地储备量越大,就意味着公司的成长性会越好,而是要有合适的比率,这也正是土地储备存续比的好处——同时考虑公司的实际开发销售能力和土地储备两者的关系。

    最后,还必须注意一点的是,用土地储备存续比衡量住宅开发类的地产公司会比较合适,对于商业地产、工业地产和旅游地产来说,仍具有一定的意义,但其有效性要稍微差些。因为在所有地产开发模式中,只有住宅开发对土地储备是依赖性最强的。住宅开发离开土地资源,谈成长是根本无用的。而商业地产则不同,商业地产的成长还可以依靠持有物业的租金水平提升,工业地产也是如此。旅游地产就更不同了,其成长性不完全依靠土地资源,更大程度上是依靠旅游资源的增值服务空间的提升。所以,在分析住宅类的地产股的成长性时,尤其要注重分析土地储备存续比,而其他模式的地产股,则要具体结合公司的情况进行更具体的分析,不能单纯着重以土地储备存续比来考察其成长性。

   

    李石养

    2009年11月8日晚

 

 

 

 

 

0

阅读 收藏 喜欢 打印举报/Report
  

新浪BLOG意见反馈留言板 欢迎批评指正

新浪简介 | About Sina | 广告服务 | 联系我们 | 招聘信息 | 网站律师 | SINA English | 产品答疑

新浪公司 版权所有