今天，有新闻报道北京将提高二手房交易税，不少财经人士太吐苦水。翻出我2011年的这篇老文，还是相当有先见性的——

 

作为一条并不引人关注的消息，北京市财政局、地方税务局、住房和城乡建设委员会要求在2011年12月10日正式执行的《北京市关于加强存量房交易税收征管工作的通知》，像一纸空气般，潜藏在楼市调控的组合拳背后，不露声色。

 

但这一天的重要性注定会被后人重新认识——自12月6日至12月9日，北京二手房市场经历了连续4天的千套以上成交 其中，12月9日成交数量为2828套 ）。

 

在通知实施后，12月11日（周日），成交量为 9套 ，而12日（周一）的成交量为 82套 ，创下了 3年来工作日的最低纪录 （更重要的是，这82套中绝大部分还是之前积压的公积金签约）。自12月12日至18日，北京市二手房成交 总量不足600套 ，若去除春节、十一假期，则已经创下 2009年以来周成交最低值 。

 

要知道，二手房市场向来是楼市主力军，即便在限购政策持续打击下，2011年北京二手房成交量仍比新盘多出3万套。所以，二手房市场的动向绝对是研究北京楼市的重要信息。

 

那么，为何二手房市场前后冰火两重天如此泾渭分明？12月10日实行的这则通知究竟有何魔力？

 

 

按照官方说法，这纸通知之所以下发，有两个理由，一是“严格规范房地产市场交易税收秩序”，二是“堵塞税收漏洞”。

 

所谓“严格规范房地产市场交易税收秩序”，即是打击北京房产交易中普遍的“阴阳合同”。

 

现行的二手房过户指导价为2006年版本，众所周知，2008年后北京房价搭上火箭，老版本的指导价（全市均价6000元/平米）已经完全和市场脱轨，而交易双方只需对上报一个虚低的价格，规避税费，而私下保留一份真实价格的合同，即可完成一笔划算的交易。

 

如今，三部门换上一套新的指导价系统，不仅价格更高（根据市场成交情况随时调整），而且严格保密（不仅不对外公布，中介公司也无从知晓），更关键的是“一房一审核”，这与之前二手房中介公司大概就能估出一个价格来说，已经相当神秘。

 

所以，不少人只得以市场成交价（或者是很接近于成交价）的价格签订合同，税收漏洞自然也就被堵上了。

 

打击非法逃税，自然无可指摘。但有关部门如此煞费苦心究竟为何？

 

如果想读懂中国的新闻，就不能单独地看。这则12月10日正式执行的通知，其发布日期为11月22日，而在11月25日时，北京住建委及地税局进一步放宽了契税征收优惠政策，即让更多个人首次置业的房主享受“半价契税”的优惠。这则新政，也是在12月10日正式执行。

 

要知道，2010年北京市契税收入为134.3亿元，贡献了北京地税地方一般预算收入的8.2%，重要性仅次于营业税、个人所得税和企业所得税。其中，来自房屋产权交易的契税占了大多数。

 

而如今放宽契税征收优惠后，仅新房方面，北京契税收入每年将减少15亿-23亿元，此举对北京地方财政收入的影响不容小视。

 

百姓福祉当然要谋（如不放宽契税优惠，会造成很多“五环外蜗居式豪宅”），但税收怎么办？

 

这时，3天前的这则“堵塞税收漏洞”的通知就起到作用了，据业内人士计算，北京二手房最低过户指导价上调后，以2010年的二手房交易规模估算，北京税收收入将增加60-80亿元。

 

这就不用怕什么契税收入减少了，反之，营业税、契税、个人所得税等多个税种将“全面提升战斗力”，完全可以对冲之前的“损失”。

 

 

羊毛出在羊身上，这些税种的“战斗力”总要有人买单。很明显，12月10日之后，再买二手房的人（尤其是买交易不足5年的普遍住房，以及商业地产等）将会切实感受到这些税种的威力。

 

口说不足信，我实地走访了一些中介公司后，得到了以下信息：

 

一套总价73万左右的房子，在12月10日前，通过“阴阳合同”，所有税种加起来只有 6000元 左右，而新政实施后，这个价格将达到 14.9万元 。

 

为什么12月10日前后冰火两重天，上边这两组数字已经足以说明一切。

 

所以，新政执行后卖出的二手房，多为房主急于用钱急于出手，会主动降低房价“帮买家交税”。诸如“一天降20万卖房”的故事在各个中介公司都不鲜见。

 

随着议价空间的进一步扩大，观望情绪的不断蔓延，二手房市场的成交价格将肯定受到新政影响，应声下落。

 

是的，政府出台政策后房价下降，统计数据十分好看，但购房成本不降反升，而这所谓的“落”“升”，其中的钱币全都落入了财政的口袋。

 

这难道是北京市打压房价的新策略？目前来看效果不错。不仅效果显著，而且没引起什么江湖波澜，牛刀辣姜等“地产名博”至今未对新政开炮，可见这招棋不仅给力，更加隐晦。