万科在深圳连连选择在夜间开盘，业内很多人都很惊讶，本人也很好奇，在向数位深圳业内朋友打听之后，本人在“地产少壮派论坛 QQ25578195”发表了相关调查结果，引起会员的热议，大家形成以下几个观点：

1.         虽然没有证据证明“夜间开盘”是有计划的，但一定是有效的，否则不会连连夜间开盘。

2.         白天拿到预售证，晚上就开盘，万科不存在“捂盘”的可能，“现金为王”是最佳选项，表示万科对政策后续效应有足够的思想准备。

3.         新开楼栋定价策略没有紧跟前期价格，而是随行就市，造成新开楼栋定价明显低于前期，最终实现了“开盘即清盘”的效果。由于新开楼盘产品不同于前期，造成“价格不可比”的现实，变相降价幅度无法考证（前后期不同房源之间最大价差7000元/平方米）。

4.         万科选择远郊楼盘调整价格，顺应了上一轮周期特点，价格将会从远郊向内、从一线城市向下进行调整。

5.         万科采取“喑降”的方式，明显吸取了上一次的教训，即避免了业内和政府的反击，也避免了资本市场“用脚投票”。

 

对话记录如下：

(2010-06-10 13:21:22)   少壮派王智中(417528402)

关于万科深圳夜间开盘，我特地请问了几位深圳的朋友。可能原因是白天拿到预售证，立即通知客户晚上来选房（数个楼盘都同样操作，显然是企业统一或有效行为，目的在于开盘即清盘）。虽然万科没有全国统一降价策略，但实际定价大大低于市场原来预期值。比如某盘，前期大户型市场价为17000-18000元左右，而这期开盘均价为10000元左右，开盘一空。虽然不能说降了数千元（由于房源差异性），但低定价是事实。预计将会影响深圳大批后开楼盘定价策略。

 (2010-06-10 13:22:22)   时代楼盘BJ 牧(99038203)

统一行为降价

 (2010-06-10 13:22:36)   宁-亿通-阿狼(764928396)

一下子蒸发 7000—8000，还是很**的， 即使是有房型差异

 (2010-06-10 13:22:52)   杭州置业汇(546057128)

数据真实不，老王

(2010-06-10 13:22:54)   宁-亿通-阿狼(764928396)

房源差异，

(2010-06-10 13:23:13)   杭州置业汇(546057128)

如果是真的话，看来万科，这次是比较聪明的，而且原则把握的很强啊

 (2010-06-10 13:23:34)   少壮派王智中(417528402)

我个人判断，由于07年的过分张扬策略，导致负面影响太大，在资本市场上遭到机构投资者和股东质疑，故采取暗地降价策略，其力度不少于恒大和绿地。

 (2010-06-10 13:24:02)   杭州置业汇(546057128)

呵呵，看来，我们昨天讲到点子上了，万科的降价策略：快、狠、准

(2010-06-10 13:24:15)   宁-亿通-阿狼(764928396)

肯定的，现金为王，

(2010-06-10 13:24:18)   时代楼盘BJ 牧(99038203)

羞答答的降价 真聪明

(2010-06-10 13:24:22)   少壮派王智中(417528402)

几位朋友都是同样的数据，可靠性较大。。。

 (2010-06-10 13:24:30)   杭州置业汇(546057128)

够狠，一招见效，后者居上就来不及了

 (2010-06-10 13:24:50)   宁-亿通-阿狼(764928396)

一下子蒸发 7000—8000，要是我的话，我也买啊！！

 (2010-06-10 13:25:06)   宁-亿通-阿狼(764928396)

肯定是开盘即售罄。

 (2010-06-10 13:25:29)   时代楼盘BJ 牧(99038203)

等等吧 07年万科带动了降价风

(2010-06-10 13:25:35)   杭州置业汇(546057128)

所以说，够狠，一部到位

(2010-06-10 13:25:43)   宁-亿通-阿狼(764928396)

蒸发 7000—8000，诱惑很大啊，只剩下三点试了，

 (2010-06-10 13:26:27)   南京D调的飞扬(734244976)

1.7万降价到1万 太牛比了

 (2010-06-10 13:26:49)   少壮派王智中(417528402)

不能说1.7到1.0，因为房源不同。。。

(2010-06-10 13:26:52)   深圳-满(86625713)

但是户型不同当天销售的主要是小面积，针对大面积的200平左右的价格上没有太大调动

 (2010-06-10 13:27:09)   少壮派王智中(417528402)

我没有这么说。

(2010-06-10 13:27:15)   宁-亿通-阿狼(764928396)

就算房源再怎么不同，也不可能有7、8千的价格差异。

 (2010-06-10 13:27:33)   少壮派王智中(417528402)

做过定价的人都知道，同一小区价差本来就很大。

(2010-06-10 13:27:45)   杭州置业汇(546057128)

嗯，是的

(2010-06-10 13:28:14)   宁-亿通-阿狼(764928396)

我这边的定价，一直是我做，这个我熟悉，

(2010-06-10 13:28:15)   杭州置业汇(546057128)

不过，会有个中心值的，我们定价，基本上都以定一个基本值，然后根据差异来确定一个固定值来加或者减

(2010-06-10 13:28:16)   少壮派王智中(417528402)

不可能降7000元，但千元以上，是没有任何问题的，但对外这不属于降价，属于低定价，变相操作。。。

 (2010-06-10 13:29:22)   宁-亿通-阿狼(764928396)

定价确实定低了，

 (2010-06-10 13:29:56)   杭州置业汇(546057128)

除非你项目很少，不然，有连接性项目的开发商永远都是缺钱的

 (2010-06-10 13:31:04)   少壮派王智中(417528402)

由于万科新开盘项目处于关外远郊区，从上一轮规律来看，降价会从远郊区开始。我今天收到的短信，北京的远郊区燕郊价格已有1000元的降幅。。。

 (2010-06-10 13:31:26)   宁-亿通-阿狼(764928396)

降价肯定从郊区开始，这是铁律

(2010-06-10 13:31:27)   杭州置业汇(546057128)

降价的楼盘要根据具体情况而定，如果确实是核心地段或者严重稀缺性的的资源，还是会挺的

(2010-06-10 13:32:15)   杭州置业汇(546057128)

万科不愧是业内老大，所做每件事，必有期深思熟虑啊

 (2010-06-10 13:32:38)   杭州置业汇(546057128)

都考虑了多方面，开发商应该向他们学习的

 (2010-06-10 13:33:05)   少壮派王智中(417528402)

刚需是否能够买得起，我们无能为力，我们能做的就是告诉大家发生了什么，可能会发生什么？

 

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