最近几天，股票跌了，跌的非常厉害，实在是不知道多少是底了，趁这个功夫，我将上周随公司去深圳考察的心得和大家唠唠吧，我们这次主要看了万科17英里、东海岸、万科城、中海大山地、招商新香蜜湖1号、招商兰溪亭，短短3天的时间，看了差不多10个项目。和万科、招商地产的业界朋友进行了交流，互相切磋吧。今天先把万科的体会发到网上，和万科的股友，共勉。写错了，不要拍我哦。下次有时间在将招商地产的感受写出来，过几天吧。

上周，由于工作的原因，随团去深圳去考察房地产项目，当然了，去的主要的目标就是万科啦，大多数房地产公司的偶像，我们主要是向万科学习，我们才10亿，和万科老大哥比实在是惭愧。但是说句实话，去了之后才发现，万科成功其实并不是房子本身，而是他的管理，单说房子本身，万科其实有很多的很多的问题，最最主要的就是万科的楼盘大多施工品质不高，外立面几乎全部是涂料，从最有名的17英里，到东海岸，再到万科城，几乎都是一模一样，要是你的城市有万科城市花园的话，你也可以看看，清一色的涂料，房龄超过3年，外立面几乎没法看了；再说万科的施工单位，万科选的全部都是广东省内的毫无名气的施工单位，当然施工单位不是名气越大越好，但是太小了也有问题吧；万科的设计更是如此，几乎清一色的全部是御用的小设计单位，万科告诉他们多层、高层板楼、塔楼的每平米用钢量，大家不要忘记了，你要是不改，到还罢了，你的弧形要是该了，你的结构肯定是有问题的。我的意思是说作为房地产公司的领头羊，去年销售200亿，今年销售超过400亿，单独从建筑本身来说，万科的项目真的没有任何值得我们借鉴的地方。

但是万科成功，我想更多的就是体现在他的管理。我真的不敢想象我们公司的老板敢像王石那样去爬珠峰，去南极，不是说我们没有钱，而是没有时间，因为几乎所有的事情都是要老板来定的，其他的那么多的副总都没有太大权力。我们也经常开会，但是每一次会没有什么效果，真的很耽误时间。我想王石肯定是放权的，不然下面100多个项目，怎么管得过来。万科的架构是这样的，总部-区域总部-项目公司，总部设在深圳，主要是务虚的东西，接待接待朝圣的，再搞点标准化，这点主要是向日本学习；下面就是区域总部，主要是3+X，3就是环珠江、环长三角、环渤海、和其他。在往下就是全国100多个子公司，接受区域总部的领导。我觉得他们的管理模式挺好，但是中国99%的房地产公司全部是私人老板，私人老板最大的问题就是不相信外人，什么事情还得自己亲自拍板，你想像，事无巨细都管的话，能管的过来吗，能管得好吗？

所有广大的朋友们，一旦王石要是天天在办公室里面开会，不出去爬山了，就说明万科出事了。

下面是几张项目的图片：

万科最有名的17英里的高层的外立面，真的不怎么样；

17英里的屋顶花园和海：

联排的外立面和海：

电梯里面看得连排别墅：

东海岸的游泳池以及街景：

万科城果然是大盘，万科城的沙盘：

万科城的房子，据万科的人讲，万科的几个万科城，你走在里面你根本就不能区别这到底是哪一个，因为基本上全部都是差不多的：

万科城的湖景：

这次去深圳，感觉深圳的房子真的很贵，在北京3万一平的房子好像还很少，但是在深圳，真的太多了，万科城的二手房中心：