全球金融风暴的席卷，给全球经济带来了不小的重创，尤其是商业地产的发展更是举步为艰，在很多商业地产项目上纷纷表现。其实，金融危机所体现的“危险”与“机遇”是把双刃剑，但要看决策者有没有敏锐的市场眼界，有没有把握市场的能力。目前，经济环境给零售市场带来的直接表现就是人们花钱更加谨慎，销售商的营业额直线下降，投资更加慎重。在商业地产上的表现就是出现了前所未有的“招商困难”的问题。于是，大家纷纷的转型，认为只有做“特卖”才能吸引人气，拉动销售。造成市场上一夜之间诞生了无数个所谓的“奥特莱斯”。什么才是真正的OUTLETS，经营这种业态应具备那些条件又有谁真正的了解呢？

    OUTLETS最早诞生于美国，当时的形式就是销售名牌过季、下架或断货断码商品的商店组成的购物中心，人们 称之为“工厂直销店”专门处理工厂的积压货品。当时的店面都不是很大，但是博得了一些中低收入阶层的喜好。但经历几次经济环境的不断变化后，造成很多世界知名商品的大量积压，为了回笼资金，减少损失，大家纷纷找渠道销售自己的库存商品。于是OUTLETS的发展规模、速度越来越大，并逐渐形成了Outlets-Mall的规模。如今在英国、法国、韩国、日本、西班牙、希腊、香港等世界各地都出现了不同主题风格的品牌折扣店。分析所有OUTLETS的成功与发展，其实都具备了如下条件：

　　一、交通环境的便利性

　　由于销售库存商品的利润很低，商品量很大，所需要的场地要足够大，所以此经营业态无法承受很高的运营管理成本，故此这些经营场所的选址基本上都在城市的边缘、交通主干道旁，临近城乡结合部的地带上。因为这些地方房屋成本低，交通非常方便，停车泊位充足。如法国的LaVallee购物城、英国的BicesterVillage-OutLet、德国慕尼黑的IngoIstadt等等，从市中心到这些地方大约都要驱车40分钟以上的时间。虽然远离城市，但是并没有因为路途远而造成生意冷淡，反而吸引了大批淘名牌、爱名牌的消费群体。英国的BicesterVillage-OutLet被誉为“伦敦郊外最具时尚气息的街区”。

　　二、货源及品牌结构

　　1、必须是生产工厂、直营商、区域总代理商或区域总分销商

　　经营OUTLETS最关键的是货品的组织，由于此业态的经营靠的是物美、价廉、实惠的商品吸引消费者，如果没有大量的、丰富的商品是无法满足人们既要“里子”又要“面子”需求的，经验告诉我们只有具备实力的供应商才具有大量的库存商品，才能保证货源的长期供应。由于生产商或制造商直接面对消费者，故此省去了中间的流通环节，直接从源头进货，因此在成本上可以做到最低，销售价格也可以控制到底线。

　　2、必须是具有知名度的一线品牌

　　如果给那些讲“里子”“面子”并且追求物美、价廉、实惠的消费人群长期进店消费的理由，那就是你的“品牌”，综观所有OUTLETS的火暴场面，最关键的是其中经营的商品，国际一线品牌或知名品牌的店铺占有率可以达到60%以上甚至到80%。如英国的BicesterVillage-OutLet其品牌囊括了 Versace、Burberry、Polo Ralph Lauren等一线名店，并且所有的店都具有一定规模， 在经营档次上从Bally、Dior、PaulSmith等高档时装，到Puma，Diesel、Camper等休闲品牌，以及TAGHeuer、FolliFollie等钟表珠宝，约100多个世界知名品牌在此集合。

　　德国慕尼黑IngoIstadt购物城也聚集有70多家精品店和20家设计师精品店，包括Gant、Hanro、Calvin Klein、Donaldson、Venice Beach、Sportalm，还有著名的Helly Hansen。同时Ingolstadt购物城还分发以多种语言印制的旅游购物指南，为旅游购物者提供了极大的方便。

　　目前我国经营比较成功的OUTLETS也就是上海的青浦OUTLETS和北京的燕莎OUTLETS ，其中上海青浦OUTLETS的一线品牌可谓最到位，如Armani、 Dunhill Hugo Boss、Stefano Ricci 、Tommy hilfiger 、CERRUTI1881 、Zegna、Aquutum、CANALI、 NAUTICA、VENETIA 、Moschino Jeans等等。北京燕莎OUTLETS中的品牌结构、经营布局可以称为“改良板的OUTLETS”，其通过燕莎商城的品牌依托，成功在于将百货与OUTLETS的经营思路做了完美结合，吸引了北京的广大消费群体。

　　三、消费客层及营销模式

　　OUTLETS的主要目标消费客层是具有良好收入、对品牌认知度较高、品牌意识强、具有一定文化修养的人群，而不是简单的大众百姓消费群体，更不是天天提菜篮子的家庭主妇。

　　在营销模式上要突出“品牌+实惠”，而不是简单的打折促销。因为接受品牌的消费者不是简单的看到实实在在的折扣，更注重购物环境的享受、品牌文化与实惠的丰富商品及多重消费需求的完美结合。如果为了增加利润或增加货品量，将假货、杂货及套牌货混在一起销售，我想顾客光临的机会恐怕只有一次。

　　四、配套服务的完备

　　经营OUTLETS的配套设施也相当重要，首先应在主路上有明显的标导引系统；第二、要有足够数量的停车泊位；第三、卖场的面积要具有一定的规模，在视觉效果上要有足够大空间感，第四、在经营业态上要丰富化，充分实现人们“一站式”的购物享受等等。

　　五 、未来OUTLETS的发展空间

　　近三年北京乃至全国一下子如雨后春笋般的出现了不少于200家的所谓的“奥特莱斯”“工厂直营店”“品牌折扣店”“尾货市场”等等，综观这些店的经营状况又怎样呢？据不完全统计，只有20%赢利、30%不亏不赚，有50%处于亏损状态。主要原因是过分的开店造成生产商、品牌商货源供应不上，造成“断粮”现象，由此出现开业火爆，日后萧条的难堪局面。甚至有些经营者为了追求短期利益，搀杂一些假冒、伪劣商品进行滥竽充数的销售，给顾客造成很大的不信任感，投诉量大幅度上升。给OUTLETS的经营初衷造成严重歪曲。

　　综上感受，认为所有想经营OUTLETS、正在经营中的OUTLETS或正在酝酿OUTLETS的操盘手，大家要根据自身条件选择适合自己的经营方向，不要一味的赶时髦、促效益、急功近利，一旦该市场达到饱和或过剩的时候，你又怎样呢？我想任何一个商业地产项目都应该做更长远的考虑，在经济环境不好的时刻，任何一个项目一旦转型失败将给项目造成致命伤害。只要我们根据项目的实际条件确定了切实可行的发展方向，就应该坚持，只要坚持就能够得到市场的认可。