2011年05月09日 14:12 来源： 浙商

房地产企业有两个发展方向：“一个是向上游发展，进入房地产金融领域，比如房地产私募基金；另一个是向下游发展，做产品线，比如老年公寓、商业地产、旅游地产等。”

　　2010年3月3日晚6点，蔡鑫准时来到位于世贸大厦4楼的宴会厅。作为滨江集团（002244）杭州滨江房产集团股份有限公司投资部经理，蔡鑫对房地产行业投融资创新的关注度很高。近一两年来，他一直在为企业搭建投融资创新平台，“平安银行房地产投融资论坛”这样的活动对他可谓正中下怀。和他同时受邀的还有浙江省前50强的房地产商代表。

　　房地产企业融资的渠道进一步收紧

　　那一晚，蔡鑫发现，大家聊得最多的话题就是房地产私募基金，几乎成为房地产企业当前首选的融资渠道。事实上，在银行信贷因严控而少有花样、并购贷款知易行难、REITS（房地产投资信托基金）卡壳、股市融资和再融资被叫停之际，看似沉寂的地产金融大戏中，房地产私募基金迎来了疯长的土壤。金地集团（600383）董事长凌克曾表示，未来房地产企业有两个发展方向，“一个是向上游发展，进入房地产金融领域，比如房地产私募基金；另一个是向下游发展，做产品线，比如老年公寓、商业地产、旅游地产等。”

　　房企进军私募基金掀热潮

　　“当前的楼市调控政策对于投资性资金限制较严，如果能够对这部分资金实行吸纳并有效利用起来，也不失为一个好的渠道。”绿城集团董事长宋卫平告诉《浙商》记者。

　　早在2009年4月，绿城集团就与中海信托成立了中海绿城1号信托房地产投资基金信托计划，为期三年，募资20亿元。

　　“绿城不是用信托计划来缓解资金危机，而是作为一种重要的融资方式，未来绿城计划有一半的物业项目采用此种形式融资。”宋卫平表示。

　　“我们这个基金的资金投向定位在绿城，即由绿城进行开发管理或者跟绿城合作项目。我们成立基金是希望成为投资人，同时也参加基金的管理，并不是由唯一的基金管理公司来管理。”

　　2009年，金地集团在香港成立了全面负责金地集团金融业务的稳盛投资管理有限公司。目前，稳盛投资的业务包括与瑞银集团共同募集的瑞银金地中国房地产开发美元基金、与平安信托合作的100亿元投资计划；此外，稳盛投资还在筹划成立人民币基金。

　　“除住宅开发项目投资外，基金也会涉足商业地产开发和物业持有、城市综合体开发、绿色智能建筑领域未上市企业股权投资及企业收购和兼并投资等，这些基金可以成为综合的股权投资基金。其盈利模式主要是收取资金的管理费用以及超额利润分成。”稳盛投资总经理吴涛表示。

　　截至2010年底，复地集团首只私募基金的规模也已达到5亿元人民币，目前已经基本实现投资，涉及复地旗下成都、南京和上海项目。复地集团原董事长范伟曾经表示，公司将重点推进私募房地产基金的快速发展。在坚持开发业务的基础上，拓展房地产投融资业务平台。预计到2019年，投资板块的利润贡献率将达到40%左右。

　　2010年初，以复星集团、金地集团上海公司前任董事长赵汉忠为主发起的星浩资本正式启动。在当前国内房地产基金的热潮中，“星光耀计划”的启动从诞生起就颇受关注。如今星光耀计划首期基金已封闭，星浩资本CEO赵汉忠透露，包括世博民企馆16家核心民企在内的20多家民营企业，承诺出资27亿元，平行基金出资30亿元，星光耀计划在3个月内已汇集资金60亿，开始投资则是下一步的重点。