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上周香港特首发表了新的施政报告，当中谈及规管发水楼，发水的比例由现在的30%降至10%，环保露台、工作平台、公共空间、会所都有新的规管。

因而引伸出来的未来的新作业手册(PNAP) ，在可阔免的建筑面积方面亦有新规管:

窗台延伸的距离由最多500mm降至100mm

预制件的厚度将会由300mm降至150mm等。

这些条例究竟是否代表未来的新楼会便宜一点，又或者至少物有所值呢? 又或者大家都很寄望的一件事─发水楼可否从此在香港绝迹呢?

坦白说我相信未必如此理想，虽然现在很多发展商都赶在明年4月前入则，希望能根据旧条限来入则，令未来一、两年发展的楼盘都可以在继续享受旧有的发展模式。表面上看来，新的条例好像发生效用，但其实这只是表面的原因。

每一间发展商在买地前已画好一套基本的图则，已计算得到可以买出的单位和面积，所以他们不想因为条例上的改动而重新计算他们的销售策略。最重要的一点，以一个20亿港元的投资项目来说，每天在利息上的开支可达至100万港元，如果根据新的条例而重新入则或修改图则的话，就分分钟要用上1-2个月的时间，单是利息上的开支已达至4-5千万港元，试问发展商又怎会希望根据新的条例而修改现有的图则呢!

因此，上周有环保团体要求港铁沿线发展的物业需要根据新的发水指引而重新入则，虽然港铁最大的股东，但这并不等如香港政府和港铁要额外花至少几百万，甚至几千万来重新入则吗?  如此劳民伤财值得吗?

最重要的是这份施政报告就能把「发水楼」送进棺材吗? 如果你相信的话，就可能天真了一点。

更现实的一点，现在的条例理论上是容许预制件的厚度将会由300mm而不用计算建筑面积，但实际上近期批准的图则中，批准预制件的厚度都只是150mm而已，今次的修定只是由不成文的规定改为成文的规定，因此这部分的改变而成预料中事，所以不可以说是曾特首大发神威，只是将已定的事实写成已定条文而已，亦顺手拿一些政治本钱。

至于窗台由500mm改至100mm，这一点虽然表面上杀走发展商不少非建筑面积，但又是销售面积的空间，不过这不等如是发展商的末日。就算施政报告中，规限了发水比例在10%以下，这都只是在数字上的调整。

因为新的香港楼宇是以实用面积来计算，所以就算窗台面积减少，并不等如发展商的收入减少。

发展商的收入 = 销售面积 x 尺价

所以如果可销售面积减少了，便提高相关的尺价，只要总收入达至预期，管理层便可以向股东交代，何需理会是提高了销售尺价，还是提高了销售面积。现在香港大部分的楼盘都是用建筑面积来计算，所以现在建筑面积的尺价与实用面积的尺价是不能直接比较，所以发展商提高实用面积的尺价是不会严重地影响销路。

反正香港人/ 香港买家都是旋风式地买楼，谁去理会售楼书上的资料。香港的售楼书是继招股书之外，另一种书籍同样是花了无限的资源和时间而制作出来，但又没有人理会的书籍。坦白说，环保团体要求政府规管售楼书的印刷和制作会更加实际，更能达至环保的效用。

平心而论，这些新条例的最大好处就是买家会更清晰尺价的定义，而且未来A楼盘的面积和尺价是直接可以和B楼盘面积和尺价相比，但未必等如未来的楼一定超价实惠。

因为现在的单位外的公用面积是可以当作销售面积的一部分，所以有些时候发展商为了使单位变得更四四方方而把单位的面积收细了一点，但将来发展商便自然会尽情地把所有可行的公用面积迁入单位之内，令实用面积尽量提高，所以单位很可能会出现一些奇型怪状的空间。

总之在新游戏规则之下，就会有新的玩法，我和一众行家就肯定受罪，因为要赶快入旧则，之后要准备根据新修例修改新的图则。

至於小市民受就只好走着看吧，沿途就自然有一大群政客、政党出来抽一抽政治油水、杂七杂八的团体又会来热闹一番，香港永远都会是「动」感之都。