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原本想偷懒多一天，但是近日收到很多网友的电邮是关于香港将军澳地皮以高价成交，这是否代表发展商看好楼市，他们值得考虑将军澳区的楼盘呢?

我的答案如下:

1)      一个产品的价格只在乎两个因素─供应和需求。当供应少而需求多的时候，价格才会上升。现在有发展商买入新地皮来发展，就代表供应增加，除非将军澳区对楼宇的需求增加，否则价值应该下跌。

香港的楼市一直上升的主要原因不是香港的居住人口不断上升，而是一群抄家不断地互相接货，并互相推高楼价，无形中令楼宇的需求不断地增加，又或者可以说成将原本供应给市民居住的楼宇变作抄卖工具，变相令供应给用家市场的楼宇减少，因而导致楼价上升。

如果用常理来想，一个地区如果有新的楼盘推出的话，变相买家有更多选择，所以现有的楼盘将会更难找到新的买家。另外，新推出的楼盘多数是比旧楼盘新颖和漂亮，现有的旧楼盘的竞争力就自然下降，除非旧楼盘有它的个人之处，否则谁会花同样的价钱买一个旧楼盘而不买一个新楼盘。

2)      无论发展商以任何价钱买地，都不代表他们看好该区的楼市，而是他们看好这地皮的发展价值。新的地皮可以卖$7000一平方尺，并不代表你的楼盘有相同/类似的价值。

同样的道理，在过去一年，香港出现了很多超豪气的买家，他们可以一亿元来一个细单位。但这不代表你的楼盘同样是价值一亿元，除非你找到一个买家愿意出一亿元来买你的单位，否则一亿元只是你的期望价值，而不是你的市场价值，因为你的单位以这样高的价格是未必有市场。

3)      其实香港人永远忘记了一个很重要的重一点，楼宇的价格是在乎居住的质素。除了道路网络之外，居住的环境是直接影响你的健康，而是不是尺价/实用率。实用率高1-2%不会令你长命一点，但如果通风度、采光度和噪音度绝对可以影响你的睡眠质素，甚至令你短命一点。

如果该区有新工程就自然会又打桩、又挖地，噪音和空气质素就自然会变差，居住环境是会上升还是下降呢?

最重要的一点，在这样如此高地价的情况下，物业的发展就自然是大规模和向高空发展，新的楼盘就自然是屏风楼，这样对现有该区居民的健康是会带来怎样的影响呢?

如果一个单位又不通风，又不采光，这是一个高价值的楼盘，还是低价值的楼盘呢?

 总结来说，一个小区如果有新楼盘就自然增加该区的供应，而且会为该区的居住环境带来负面的影响，在这样的情况下，楼价应该是下降，而不是上升。

现在上升的原因只有一个，就是一批人认为发展商看好未来楼市，所以价格会上升。

但这样好像是用一个谬误来说服自己相信一个谎言。

如果香港人继续一厢情愿地互相推高楼价，然后制造一个泡沫，当楼宇格价完全超过合理负担能力之后，市场就自然没有再有新买家来接货。在泡沫爆破的一刻，就出现一大批「负资产」的苦业主，然后将一生的积蓄输给银行。

值得吗?

可以的话，请把拙文传给身边的朋友。