中国的房价为何居高不下？很多人说开发商黑，那么我就来给你算一算看我们黑不黑，开发一个楼盘大概需要以下费用：

• 建安税５%　（开发商代建筑商缴）
• 不动产税（住宅8.5%，非住宅９%，商服10%）
• 土地使用税（按年缴，标准按地段18元/㎡-30元/㎡不等，一个项目收3-5年，项目不验收不停收）
• 土地契税5%
• 营业税5%
• 城维税0.25%
• 教育附加费0.15%
• 地方教育附加费0.10%
• 印花税0.05%
• 土地增值税（按增值递增25%-50%）
• 企业所得税2.5%（按销售价）
• 防洪保安费0.10%
• 价调基金0.20%
• 资源税0.036%
• 土地出让金（按城市大小，地段竞价，一般占总房价30-70%，商服、住宅、楼面价不等。商服地价是住宅地价的2倍）
• 社区建设基金5元/㎡
• 维修基金20元/㎡
• 劳保基金（统筹）3.32%
• 人防结建费（按城市各地不一样，一般14元/㎡-40元/㎡）
• 水资源费：0.60元/㎡
• 自来水费1.60元/㎡-6元/㎡
• 卫生管理费：0.20-2元/㎡
• 地震工程抗震费：0.30-1元/㎡
• 农民工工资保证金（投资额的3%）
• 绿化硬化押金20-40元/㎡
• 临时水费
• 临时电费
• 占道费
• 道路开口费
• 城市配套费（大配套）
• 小区配套费（小配套）　　　

大小配套一般一、三线城市750-800元/㎡

• 施工噪声排污费
• 墙改费4.50元/㎡
• 工程安全监督费按投资0.35%
• 公伤保险费1.75元/㎡
• 有线电视安装费5.30元/㎡
• 宽带安装费4.50元/㎡
• 拆迁保证金（根据拆迁户数、面积收缴，一般只能部分返还或不返还）
• 建设保证金（按投资额30%-50%），按施工进度申请返还。
• 质量检验费，16元/㎡
• 监理费20元/㎡-50元/㎡
• 建设基金5%
• 审图费0.40-0.50元/㎡
• 消防审查费：5元/㎡
• 设计费15-50元/㎡
• 地堪费，根据地质情况收
• 土地测量费1.50-2元/㎡
• 配建廉租房4%-6%
• 规划放线费
• 房屋测量费
• 建安成本费（高层2400-2800元/㎡，多层1400-1700元/㎡）
• 财务费用（贷款融资利息）
• 管理费50-100元/㎡
• 公关费
• 不可预见费
• 其它费用
• 销售费2-4%
• 广告费1-3%

上述税费中有多项没有得到人大立法部门批准，开发建设项目税费在2010年后上涨了3倍，开发企业还要叩拜几十个部门才能完成一个楼盘。一个楼盘在扣除上面的费用后，看起来利润可以达到30%-40%，实际建完到收盘需要3-5年的时间，每年的利润也不过10%左右。很多人说10%很高了，投入1亿就可以每年赚一千万。但是我的投入不算成本吗？我拿一个亿去放高利贷挣得可能更多。

所有的房地产企业都像我说的这样苦不堪言吗？不是。有些企业采用延期缴税、银行贷款、更改规划等等方式会赚到更多的利润，但是这些方式很多都要用“不能说的秘密”才能促成，这是要冒风险的。

项目繁多且不透明的收费才是房价高的真正原因，我在上面说的费用当中还不包括买房者缴纳的各种税费。所有的这些开支最后只能由买房的老百姓去承担。

如果国家听信那些光读书本不调查研究学者们的谬论，再收房产税，就又把老百姓给坑了。一个二手房20%的所得税刚出台，北京房价就上涨了20%，如果真出台房产税，房价就不知道涨多少了。出了房产税，有钱的人就少买房了吗？不可能，只不过多找几个人顶名购买而已。你不信就看看有多少有钱人买了经济适用房就知道了。真想降房价，很简单，只要国家收取的各种税费一次性定额收取，那么房价就绝对不会高到哪儿去。

现在的房地产市场，很多的政策我看不明白了。现在想想，真是后悔以前没有去开发小产权房。十几年前我就天真地认为政府会马上刹住小产权违建之风，但是，到了今天，还是屡禁不止，为什么？

小产权房泛滥是最能体现当下“有法不依”情况的严重的。房屋的建设从土地拆迁、征用、到规划、建设等等都需要政府的行政许可，没有取得行政许可从事房屋建设经营是什么行为？是犯罪，这是《刑法》第225条非法经营罪所明确规定的。小产权房开发者只要跟村镇领导搞好关系，找几个包工头就可以开建，根本不用什么行政许可，也不用考虑监理、质检、验收等环节，不用考虑纳税。当然也要和执法部门搞好关系，在建设期和销售期不管不拆，房子卖完就跑，卖完后执法部门再来拆房子与开发者无关，开发者已经跑路了，只能变成执法部门与老百姓对抗了。如果房子被拆了，老百姓多年的积蓄付之东流，谁来赔偿？如果真要追究责任，只能是地方政府，因为他们的放任造成这一切。

如果真的依法办事，小产权房的开发者哪个不构成非法经营罪？哪个不构成偷逃税罪？小产权房已存在十几年了，还没有听说哪个被追究非法经营或者偷逃税刑事责任的。

现在要想治理小产权房，别光想着让购房人补缴土地出让金的问题，首先要追查开发者及获得利益的村镇偷逃的税费和非法所得，用以补偿欠缴的部分费用，其次再考虑将部分符合规划的小产权房合法化问题。

很多时候，执法部门推脱说没有及时发现违建。这个问题其实很好解决啊，在网上设立一个公开的举报平台，凡是被举报了的违建，一旦执法机关不查处，就对执法机关负责人和地方领导撤职，看看还能发现不了？

但不管怎么说，我现在再去开发小产权房，有点迟了。哥们，听说最近有个叫什么比特币的，炒的很火，还没有人管？

（一个在三亚做房地产的朋友来信纵论房地产与小产权房，觉得还有些意思，特此摘录。）

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