2012/06/14 | 易憲容

5月分中國房地產指數研究院發布100城市住房銷售量與銷售價格，同比與環比雙降，但是北京市的資料卻顯示，1-5月全市商品房銷售出現了「由降轉增」的方向性變化，其中住宅銷售面積更由1-4月同比下降3.4%轉為同比增長15.4%。有人認定，一線城市住房市場開始回暖，表示國內住房市場開始觸底反彈，新一輪增長態勢開始醞釀。

一線城市出現回暖

大陸一線城市住房市場銷售開始回暖，是否表示這一輪住房市場宏觀調控已經結束，或住房市場開始觸底反彈？是不是中央政府房地產宏觀調控政策出現逆轉？這應該是言過其實了。因為大陸住房市場經過近兩年來調整，儘管調整步伐十分緩慢，但2011年10月開始的住房市場價格下跌，是方向性的轉變。而任何市場的價格調整都是利益再分配，既得利益者對這種利益再分配的抗拒也是自然。

當中央政府對房市宏觀調控政策再三強調，房地產企業出路也就成了華山一條路：住房價格下降或逐漸回歸理性。而且住房價格下降，無論下降多少，總是會讓住房消費需求釋放出來。住房消費需求釋放的大小，取決於住房市場價格下降的程度。可以說，當住房市場價格下降，住房消費需求釋放，無須大驚小怪。

住房購買者是多層次的與分散的，價格水準也各不相同。因此，住房消費者不會在同一時間、同一價格進入市場。住房價格下降到不同的程度就不同的住房消費需求釋放出來。

目前住房銷售增加，是不是住房市場的方向性轉變，或住房市場開始觸底反彈，這裡又有幾個問題需要解釋。如果住房作為消費品，住房價格下降有消費者進入，這只是住房的部分消費被釋放出來。只有住房的價格回歸到理性或讓絕大多數居民有支付能力購買時，或讓絕大多數居民的住房消費需求釋放出來時，這個市場才能說發生根本性變化。否則住房市場的調整仍然是一個漫長的過程。而住房市場的觸底反彈只是住房為投資品意義上的概念，它與政府現行的住房政策是相悖的。

宏觀調控政策鬆動

當前一線城市的住房市場銷售增長，一方面是房價下降而讓居民的住房消費需求逐漸釋放出來的結果；另一方面與最近政府政策對住房市場誤導有關。首先，其表現為政府房地產宏觀調控的工具性概念遲遲無法轉變。因此，一旦擔心經濟增長下行及穩經濟增長，就希望通過刺激政策來鼓勵居民購買住房並以來增加住房投資，拉動經濟增長。

其次，政府的住房宏觀調控政策表面上看對打擊國內住房投機炒作十分嚴厲，但就是沒有嚴厲遏制住房投機炒作的稅收政策出台，就是不願意讓國內住房宏觀調控政策去住房賺錢功能或去住房投資化。可以說，居民根據前十幾年的經驗，購買住房就能夠賺錢，在這樣的條件下，居民根本不要鼓勵也會千方百計進入市場，更何況近期居民又聞到了政府正在放鬆房地產宏觀調控政策風聲，更是會想辦法進入市場。

在這種情況下，住房消費者怕出現2009年的情況而提前進入市場，因為他們擔心住房價格再次上漲而錯過買房機會；對於住房投機炒作者來說，面對各種優惠政策誘惑，更是聞到了政府住房宏觀調控政策鬆動氣息，新一輪住房投機炒作者又可能開始湧入市場。如果國內住房市場出現這種預期，那麼住房市場宏觀調控將面臨巨大的不確定。國內房地產市場會走向哪裡，政府要密切關注這些動向並出台相應政策。（作者為中國社科院金融研究所研究員）