民宿时至今日，北京如何收房？本文作者小马过河之前的文章戳这里：

财务自由只是上课的附属品，我还获得了……

财务自由只是上课的顺带，我还获得了……（下） 

大家好，感恩季老湿无数的提点和栽培，没有他的用心，就不会有我今天的收获。今天老师给我的题目是《时至今日，北京如何收房》，在收完改造运营了快一年这个时间点来分享，我相信跟刚收完房子来讲，是不一样的。

北京三里屯民宿

收房的时候是期待，那今天是要点复盘，是检验。作为产品经理，用尽浑身解数倚重团队的力量，打群架，然后结果怎么样？创业的第一步，走得怎么样？美梦成真了吗？有哪些刻骨铭心的地方，哪些肠子都悔青的地方，当我从运营结果去审视当时的收房。我看到了更多的东西，当然基本功，699就足够了。（699笔记传送门）

民宿时至今日，北京如何收房？我就说几点：

第一，只要你去收，没有收不到的。这是我从1，2，3届同学身上看到的。至今为止没有例外，但这个有一个前提，你得从自己的舒适区走出来，你一直去尝试。

我第一次收房的时候踩过很多抗，头两套房我是以自住的名义去收 ，也是谈了三四个小时，其实各分析都谈的非常好了，但是谈到转租权这个点，就翻来覆去是谈不下来的。我没有放弃，我后来以自住的名义谈了好几次，无例外都是以失败而告终。因为房主是无法理解这个点，你自住为什么要有转租权，所以我后来就果断放弃了以自住的名义，这个真的是用经营的真实名义去收房。

在这个过程当中北京过往的大量案例都给了很多的帮衬，就是给了很多的案例的使用。后来又遇到什么问题呢？  就是我看中的房子很容易就被链XX如截胡了，就是出来一套就被X如签掉，像我们这种小玩家有的时候连谈的机会都没有。还有更早一些时候，一直走链X和我X我X，从他们那里听到了无数的“收不到房”“房主不愿意”，各种否定和各种不可能。

因为有红宝书699笔记和小伙伴们的存在（699笔记传送门），所以现在其实收房的肯坑已经非常少了，但是你去做这件事情，失败几次还是很正常的。这个没有什么其他更好的捷径，就是失败再去尝试就好了。

第二，收房节奏的把握，作为一个极度保守的投资人，我强烈建议用一种迭代的节奏去收。

因为房子是户型、小区定位以及位置一个组合，那么最终你的租客，你的产品定位跟你收到房子的这个基础和你最后的客户画像能不能很好的结合在一起，最终很顺利的匹配到租客，其实一切就取决于你的产品定位。你在一个不好的区域去收房，你的难度一上来就是hard的级别，如果你的户型有偏差，可能某一个地段对应的户型是不一样。比方说你在北京那么多的涉外租赁里面，如果你去做中央别墅区，你去做一居室，两居室，毫无疑问就是一个错配。如果你在三里屯、宫体、蓝色港湾你去收过于大的户型，这也是一个错配。

也就是说你的户型你的目标客户以及房子的档次还是要有匹配的。比方说你做一个超大户型，然而小区物业很破，其实这某种程度上也是一个错配，这种结合就是客户画像、地段、小区档次的结合，其实才是决定你最终出租顺利与否，你要花多长时间去培育这个市场的关键。

当你第一次做，你并不知道什么样的搭配是最合适的时候，我建议大家两点，第一点用一种比较中庸的搭配。

第二是你收完一套，美美的把它改造出来，租出去。这样你对于这个地方的火爆程度，你大概其实已经知道了。被市场验证之后，你再去复制。那如果不幸被市场证伪了，你船小好调头，你的试错成本可控，你的调整痛苦度也会比较低。

因为收一套房意味着一个十年的沉没，所以要慎重。这件事情上我就犯过错误，我就是一上来动作就有点猛，那几套刚收的房子去化就不是特别的顺利，三套当中的两套到现在我还在爬坑，还没有租出去。但是以这个中介带看量来看，如果是一个很好的组合，户型和小区定位对的话，我估计十套、二十套，以带看量来说早都已经租出去了。所以这个带来的坑是不言而喻的。

而且在收房的时候，大家不要有退而求其次的想法。比如说这个长租不成还可以短租。收房的时候标准还是要定的高一点，如果收房的时候都已经放松的标准，后面更加是江河日下。毕竟长租和短租还是两件事情。

当然不保守，一次复制10套，也许你运气好赌对了，那利润一定比迭代的做法高。因为你自己的高租金还未反馈到你的拿房价。做什么选择，看个人风格了，也看你能把控的装修并行数以及短暂的空置期你能否承担这一压力。

迭代的做法还有一个好处，当你知道你只收一套的时候，你会精挑细选，在博弈和溢价的时候，也相对主动。我为什么要强调迭代收房这个简单的道理，因为大家第一次收房  ，是从0到1，而一旦你跨过去这个最大的改变，你会发现从1到N是如此简单。而此时你的中介小伙伴也因为的确收到了丰厚的个佣而格外卖力的推荐起来。

如果你没有一墙之隔节奏把控的计划的话，你很容易收多，所以我不担心大家收不到，我担心大家一上来用力太猛。

第三点收房的条件，在过去高速通胀的年代大概率你什么条件收房，都不会有大问题。我自己有一个统计，一线城市最近15年，租金的年化8—10%，这个是复利增长。

对应上面的结论，这样的通胀速度，租金高速增长，基本上你给什么样的条件，都不会有问题。但我们不能看后视镜开车，然而未来是不是还是这么高通胀的环境，我建议大家适度保守，我不是在预测未来租金和通胀会如何，而是如果。

如果未来通胀不再，我们应该有所准备。

在谈判条件的时候，租金的多少，谁来付佣金，免租期是多少，特别是递增等等，这几个条件的组合，一定是和收房难度成反比，你的条件越苛刻，收房的难度越高。但回到上面第一条，不会收不到。你从0到1，经历的磨难就越大。那么我们其实有两个选择，第一愿意降低标准，先完成从0到1，还是愿意做个保守的投资人，坚守安全边际。再就是个人的选择，我当初的选择是降低标准，从0到1，但现在复盘，我认为应该选2。也就是在收房的时候坚持很高的安全边际。

我最后说一下，我的几套都在一个区域，不同小区，最后的运营结果差距很大。说明什么？还是要迭代，关于收房，我就说到这里，699部分我就不重复了，如果699都没有背下来，那收不到房很正常的。（699笔记传送门）

然后我说一下东京游学，我是请假+抛夫弃子，硬挤了2天去的，这个过程还是克服了很多困难。我们家小朋友天天要给我打视频才肯睡觉。但我认为非常非常值得，出去旅游易，像本地人一样体验，难；自己跑去东京看房，容易，高手全程陪伴点评，难。一周内浓缩所有档次，所有户型，难；认识地段价值，难。点到为止，我就不进一步剧透了。

民宿时至今日，北京如何收房？我今天的分享就先到这里，谢谢！