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我认為太古地產的管理質素、發展方針和盈利前景比九龍倉、會德豐、希慎、鷹君 都好! 真正的收租王!

可以積极關注市場調整時被錯殺的機會建倉和加倉, 中線持有必有大收獲!

2012年3月21日

戴兆 公司透视

太地未来两年增长佳 资产折让渐收窄

太古地产（1972）发表上市后首份业绩，又是成立40周年，由于上市不久，而太地股份已是由太古（019）派送，故无特别庆祝，派发末期息18仙，已是对股东的心意。

太地去年股东应占盈利251.26亿元，稍减3.5％；在剔除投资物业公平值及相关调整后，基本盈利为129.32亿元，增长170％；再剔除出售又一城物业及其他减值，核心盈利实为43.72亿元，增长14％。

太地的盈利主要来自物业投资，去年总租金收入增加8.6％，获营业盈利67.43亿元，增长2.8％；物业买卖收入减少46.7％，录得亏损5000万元；酒店收入增38.4％，而亏损则为9300万元；另有应占共控及联属公司盈利10亿元，减少40％，该等公司包括酒店管理的内部抵销及投资在非直接管理的酒店。

综合而言，虽受英国酒店减值，而酒店业整体已转亏为盈。而物业买卖亏损是出售存货，包括为发展中物业推销的费用。

租金收入以香港办公室为主，位于太古广场、太古城中心、太古坊及港岛东等地，总面积达1077万方呎，出租率98％；租金总收入44.95亿元，增长7％。除三座科技中心181万方呎租用率95％外，其余租用率均在98％至100％，科技中心客户迁出后不再续租，以便于明年重新发展。

内地业务初有收成

零售物业的租金收入29.61亿元，减少2％，主要是去年出售又一城商场的影响。其零售物业包括太古广场商场、太古城中心商场及东荟城名店仓等，总面积280万方呎，已全部租出；太古广场商场零售销量上升18％，太古城中心商场零售销量上升8％，而名店仓销售量更增36％。

在内地的物业投资，只是踏入收成初阶，除广州天河购物平台9万方呎于2008年开业外，北京三里屯Village部分于去年始行开业，去年年底北区租用率90％，南区则为93％。去年太地应占总租金收入仅为7.75亿元，而去年年底已完成的物业面积则达473万方呎，其中相当部分于去年后期及今年年初开业。

广州太古汇商场148万方呎，于去年9月下旬开业，去年年底已租出99％，其中84％已开始营业；而面积172万方呎的办公楼，已租出68％，其中汇丰已承担29层占47％，待租面积位于高层，可获较佳租金；附设的文华东方酒店及酒店式住宅，将于今年后期开业。

北京颐堤港总面积189万方呎，太地占50％，以商场为主导，办公楼已于去年后期使用，出租率46％，商场将于短期内开业，已预租77％面积，还有酒店部分于今年后期使用。

太地的两地物业展望，除认为广州办公楼需求转弱外，其余零售及北京办公楼均表乐观，尤其是北京办公楼市场继续供不应求。上述北京两个项目及广州项目，预期今年起将提供相当收入，有关增长可以延伸至2013年。

短期无集资需要

物业买卖方面，太地今明两年将步入收成期。在建中的西摩道蔚然豪宅126个单位，将于今年后期交予买家入账，太地应占面积18万方呎，已预售78％，豪宅利润高，将为太地带来理想收益。仍有多个项目在发展中，太地于2013年应占的完成住宅物业约24万方呎，物业买卖除为今年提供理想增长外，同样可延伸至2013年。

上述项目说明太地两年内的业绩乐观，而已开始发展的还有重庆成都大慈寺项目，总面积269万方呎，以及上海大中里项目总面积347万方呎，均占50％，预期于2014及2016年开始分阶段完成。太地今年起的资本承担共176亿元，去年年底借贷总额288.8亿元，净负债比率为15.7％，未动用信贷逾94亿元，今明两年有售楼资金回笼，预期太地短期没有集资需要，待有其他新发展计划再作考虑。

目前主要借贷来自控股公司的太古财务，已安排分多年偿还，届时太地将自行融资，不再涉及控股公司。太地的股息政策原定为基本盈利50％，但称按财务状况及经济气候而重新评估，暂不明朗。

太地现价19.14元，核心P／E25倍，息率暂不能作准，每股资产净值为30.9元，资产折让38％，以其展望看，未来两年将有理想增长，其资产折让将逐渐收窄，中线可看好。