楼市热词涨换跌，违约弄潮卖变买。最近有消息说，通州房房价跳涨变跳跌，二手房价均价从最高点21500元/平米跌到18500元/平米。违约潮也只是前段时间房价飞涨时，开发商卖加违约，现在变成买家在看房时签了约，现在不打算买了，想在观望一阵，看看房价是不是还能再降一降。这主要还是源于新国十条的规定，关于第二套房首付比例的限制。还有很多人不明白怎么才算是第二套房，比如：自己买一套，父母买一套，爱人再买一套，这算几套房呢？其实，二套房是以家庭为单位认定的。而这个家庭包括本人、配偶及子女。只要其中一人名下已经有一套房产，再买都算第二套房。而父母不算在内，爱人和子女在这个范围内。

而且根据规定，即使首套房贷款已经还清或者是全款买的，再买房也算是二套房。

总结这段时间以来楼市的变化，主要有三方面：

一、 商品房：主要是观望二字，成交量下降；

二、 二手房：房源激增，不少之前的炒房客开始抛售

三、 房价：松动,单价最多降五千。

您算算，一套60平米的房子,每平米降五千的话,总价就能降30万呢！听起来刺激吧？不过，还有更刺激的呢？有的房子竟然直降70万！

物业：“像武夷花园这套房子，位于通州新城的中心地带，他这套房子是160平 原来报价是320万，新政出来以后，现在业主报价降到了250万，直接降了70万。”

平均下来，就是从原先的两万元一平，直接降到了大概一万五千元一平了。记者又拨通了业主的电话。

记者：“我现在要买还能再便宜吗？”

业主：“可以啊，1万5千的话，我可以再给你省5万块左右的中介费，完了我再给你担一点税。

记者：“240万左右能卖吗？”

业主：“我报的250万就因为含家电，含那些硬件，等于说就可以住，你要是让我便宜10万的话，我就把东西都拿走了，完了你再买新的东西过来，十万块钱你也够了。”

    又降了十万，这样的话这套原价三百二十万的房子就直降了八十万。那么其它地段呢？

物业：“这个世纪星城的，原来能卖到两万二一平。对现在业主直接降到两万，但是业主说两万还有商量，意思是说降到一万八左右吧。新华联北区这个房子，原来说在两万一左右，现在是降了20% 现在报价才190万，而且业主说有商量。都是这个月新政出来以后降价。因为原来那会儿，在三月的时候咱们这的房价，基本上没有低于两万的，新政出来以后都是陆续的开始往下降。

物业：“通州因为在09年一季度的时候，它上升的幅度是非常快的，短期内，三个月左右，每平米上升了1万块钱左右，尤其是新建的商品房。所以说在这样一个政策调控的情况下，通州价格下降的幅度非常大，现在看应该是在20%左右。

可是即便是这样，您看看平常火暴的中介门口，现在似乎是门庭冷清了呀。中介人员也都清闲了很多。

物业：“在三月份的时候，每天成交大概得有四五套，然后到了这个月政策出来以后，每周成交也就在一两套左右，成交量基本上是萎缩了70%到80%吧，因为通州区受的影响是比较大的。”

中原地产市场部还提供给我们一份北京其他边缘地区新政前后的房价变化：以一百平左右的二手房为例，亚奥新村二手房均价两万四到两万八，比新政前下降五百到八百元每平米，一套房会有二十万左右的降价；马家堡二手房均价两万三左右，一套房能有十万左右的下降；易庄二手房均价一万八到两万左右，一套房子能便宜八万到十万元。那么相比边缘地区的二手房、四环和三环左右的房子价格又怎么样呢？

中介：“确实是降了，比如说原先60平米的两居，你买170 180 190（万），只有涨的 没有降的。现在就是170 160（万），或者是更低150（万）也能卖，这房上个月卖的话240万不缺人要，现在这个房子跌了不少价格。当时给他登记的225万，但是谈了两次就是200万。”

中介人员表示，现在望京这里的房子大部分都有议价的空间，其中一百平米以上的房子议价的空间相对比较大。而小户型的房子处于平稳，不在涨价的状态，但是成交量明显受到影响，下降了百分之六十左右。

中介：“现在这边的房价基本在一平米三万到三万三之间，这两天没有降价，就是什么情况，房主坐地涨价的情况不存在了。要是以前比方你说房子160万，你去几个人看看房，房主一下涨15万 175万或者170万。现在不存在了。比方说你房主卖170万，差不多就是168也能卖。”

上个月还是卖方市场的楼市，现在看来，有点转为买方市场，一些原本按着不卖的房子，现在也急于抛售了。

房展组委会：“从我们关注到，北京交易管理网上的数据，三月份存量房的（网上）交易情况，总量大概是27000套，平均下来大概是每天900多套到1000套。正常的一个交易量，比如说 25号昨天的数据成交量非常低，200多套，24号也是比较低的，在100多套。”

网上都开始有人担忧，炒房资金从楼市抽离出来会流向哪？马上又有人反驳说，关键是能迅速抽离吗？现在你想卖还未必能卖出去了呢。二手房价格降下来，自然有需求的买家会去买二手房，新房受到竞争，会不会价格也要松动。这一系列的连带反应，恐怕最直接受益的就是之前急需买房结婚、买房居住的，而又苦于房价高，只能徘徊犹豫的人。不过，降价的多数是虚高的，而成本摆在那里，你指望开发商降到蚀本，肯定是不现实的。影响房价的因素毕竟还有很多，比如地段，供求关系，如果价格合理，符合您的心理预期，也在能承受的范围内。基本上，地段还是最关键的要素，该出手时还得出手。

调查地点一：通州

业主：“针对咱们新的客户，然后每平方米会有3500到3000的优惠。”

一平米降价三千，如果是一百平米的房子，立马就省下三十到三十五万元。

记者：“多少钱现在的价格？”

售楼员：“24000到29000，14层是均价”

不过，售楼员接下来的一段话，让我们刚刚激动的心情立刻就凉了下来。

售楼员：“全款是有优惠的，现在咱们针对新的客户，然后每平方米会有3500到3000的优惠。”

只有全款买房的人，才能享受这家楼盘每平米3000到3500的优惠，那有没有贷款能优惠的楼盘呢？记者来到通州区的另一售楼处。

记者：“贷款买的话有优惠吗？”

售楼处：“98折。”

看来贷款买房的优惠就相对来说少了很多，通州目前的均价是24000到25000，比前段时间房价已经有所下降。

调查地点二：燕郊

售楼处：“现在均价一万，最便宜的8500元。”

售楼处：“最高的是一万一二这个价位。”

比起通州的房子来说，燕郊的价格就一下子便宜了不少，不过这里的房子又是不是降价了呢。

售楼处：“全款的话是97折，贷款98折。” 

燕郊的新楼盘价并没有下降，只有97折到98折的优惠

调查地点三：望京

售楼处：“东西向的33000一平米，南北向的36000一平米，只有一次性付款有96折，贷款没有折扣。你要100万的话就能省4万块钱。”

记者了解到，望京新楼的均价现在是33000/平米，跟前段时间相比没有降价。

业内人士分析：“从消费者和开发商之间实际上也是搏奕关系，大家都是一是观望，第二是它采取的动作肯定是不可能一步到位，他都是有一个试探的过程。所以他肯定是降一部分然后看看市场的反应，然后再根据情况他再来调整。如果说随着后续的政策出台之后，如果说一些开发商他的资金或者他的经营需要，他去降价的话那他至少应该把这部分增长的或者说当时泡沫的部分虚增部分去降掉，那这个比例我觉得可能20%到30%吧。只不过我们现在是涨幅在最近这半年是太快的不正常。一定它是需要涨幅平稳，或者是价格比较平稳。从一线城市的房价上，从长远来讲我觉得一定还是一个向上的趋势。

如果说，五月新盘的房价又涨了，原因是新政的实施，导致郊区房价开始有所下跌，比如通州、望京、亦庄，每平米普遍降了2000到5000元。所以部分开发商持观望态度没再大推新盘,供应量少了，物以稀为贵嘛。前天，住房和城乡建设部也公布了关于经适房管理的通知，规定已经买了经适房的家庭，再购买其他住房的，必须交齐相关价款取得完全产权，或是办理退出手续。经适房、限价房这些保障性住房，再加上价格合理公道，不含泡沫的商品房，未来的楼市，总有一款适合您。