1.政策依据

《财政部国家税务总局关于简并增值税征收率政策的通知》（财税[2014]57号）和《财政部国家税务总局关于部分货物适用增值税低税率和简易办法征收增值税政策的通知》（财税〔2009〕9号）文件规定：

一般纳税人的自来水公司销售自来水按简易办法依照3%征收率征收增值税，不得抵扣其购进自来水取得增值税扣税凭证上注明的增值税税款。

上述政策按照实务执行“自来水公司”才能适用“3%征收率征收增值税”，其他非自来水公司一般纳税人销售水费税率为13%,可以抵扣从自来水公司获取的征收率3%的专票。

2.营改增问题

（1）自来水公司、电力公司向物业管理公司开具发票的，物业管理公司以自己名义向住户开具发票的，属于转售水、电的行为，应分别按照税率或征收率缴纳增值税。

一般纳税人，销售水费税率为13%，销售电费税率为17%；小规模纳税人，销售水、电费征收率均为3%。

（2）一般纳税人物业管理公司，流程变为取得自来水公司、电力公司向物业管理公司开具专票，征收率是3%，但是对外销售水费税率为13%，一下有10%的进项税额“坑”。

3、重庆国税营改增口径：
一般纳税人物业管理公司代水电公司收入的水电费，如何处理？
回复：物业公司代收水电气费，暂按以下情况区分对待：
（1）根据《中华人民共和国发票管理办法实施细则》第二十六条：填开发票的单位和个人必须在发生经营业务确认营业收入时开具发票。未发生经营业务一律不准开具发票。因此，物业公司以自己名义为客户开具水电气费发票，属于转售行为，应该按发票金额缴纳增值税；
（2）如果物业公司代收水电气费且不收取手续费，并同时具备以下条件的，不征收增值税：①物业公司不垫付资金；②自来水公司、电力公司、天然气公司等，将发票开具给客户，并由物业公司将该项发票转交给客户；
（3）如果物业公司代收水电气费且额外收取手续费，同时具备以下条件的，应按照提供代理服务就额外收取的手续费征收增值税：①物业公司不垫付资金；②自来水公司、电力公司、天然气公司等（简称销货方），将发票开具给客户，并由物业公司将该项发票转交给客户；③物业公司按销货方收取的销售额和增值税额与客户结算，并另外收取手续费。 

4.北京的口径

物业公司转售水电的情形，暂按如下规定处理：经请示市局，市局口头答复物业公司转售自来水可选择按3%简易征收进行备案。

——深圳、广州也是如上口径，希望物业公司咨询当地税务机关，看看各地的“口径”！

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