香港、上海、深圳中心片区豪宅比较
——投资把握趋势：区域价差拉大中心区房价和租金刚拉开上涨序幕
从长期的楼市发展看，深圳未来的楼市必将呈现几大特征：结构性差异拉大、片区房价差异加剧、产品师著化、营销手法大手笔化、客户全球化、“香港新加坡化”、中心区房价与租金超沪赶港等特征，其中关于“片区差异加剧”这点值得特别提及的是深圳将会形成多个核心价值区，主要体现在豪宅片区与中心片区价值的放大化。换句话说，除了公认的豪宅片区和中心区域以及个别资源非常特殊的豪宅个盘，其它片区与个盘的房价都不可能有太理想的升值保值或租金表现，“站好位”是现在的投资必须睿智考虑的问题。但很多人不一定有那么多时间去思考或者分析比较，进而导致盲目投资的现象。
深圳中心豪宅房价从去年初的普遍1.5-2.5万拉升到3.5-4万 序幕刚打开
【中心房价开始拉升】开篇提到公认的豪宅区和中心区以及个别特殊资源楼盘房价和租金都会呈现必然拔升现象，该现象在2009年已经明显表现出来：九大豪宅区的房价直线上升，甚至即将出现10万每平方米单价的豪宅片区——大梅沙。同时，深圳以福田CBD、宝中、深圳湾、华侨城、香蜜湖为核心的五大中心区的房价飙升，拉开了“中心价值王者风范”的大幕。但相比较近邻的香港和远友的上海中心豪宅动辄6-10万每平方米的单价，深圳中心豪宅差距还很大，这也是为什么投资客对深圳湾、福田中心区豪宅单价从2万涨到4万也“不以为然”的关键原因。
【租金也开始拉升】几大中心除了房价拉升，其豪宅租金2009年也被拉到一个新的高度，如福田的星河国际，2房甚至有1万以上的租金，雅颂居更是超过1.3万的月租。相比上海2.27万、北京2.84万、香港3万的2房豪宅租金，深圳中心的豪宅租金还有很大的“接轨”上升空间，中心豪宅租金2009大幕启动。
【中心价值辐射的楼盘范围正扩大】就如深圳的房价体现了点到面，倒过来面辐射点的现象一样，深圳中心价值同样会体现从点到面，又由面辐射点的现象。以宝中为例，个别楼盘如兰乔圣菲、熙龙湾价格拉升，随着宝中的价值被广泛认可，片区其他楼盘普遍受益，受价值辐射的楼盘范围扩大。又如大华侨城片区，以纯水岸、天鹅堡为价值核心大盘，随着中心半径的辐射，另有十五峯、香瑞园、首地容御等楼盘推动片区价值的提升，片区价值普遍提高的同时，周边的其他二手房如城市假日也能卖到2.5万的单价。
附：各个中心标志性楼盘
福田CBD核心价值楼盘：雅颂居、星河国际、黄埔雅苑、中海华庭
福田CBD正被价值辐射的潜力盘：天健花园、发展兴苑、城中雅苑等
深圳湾核心价值楼盘：君汇新天、红树湾、红树西岸、海尚、太古城、海怡湾、维港、曦城、皇庭港湾等
深圳湾正被价值辐射的潜力盘：阳光带海滨城、浅水湾、浪琴半岛等
华侨城核心价值楼盘：纯水岸、天鹅堡
华侨城正被价值辐射的潜力盘：十五峯、首地容御
宝中核心价值楼盘：熙龙湾、第五大道、兰乔圣菲
宝中正北核心价值辐射的潜力盘：尚都、凯旋城、西岸官邸、幸福海等
上海“中心”房价单价10万每平方米呈“潮流”
上海是一个开放的城市，与国际直接接轨的城市，信息的开放度比较高，喜欢炒作最高、最贵、最好等字眼，与开放的香港一个风格，与内敛的悄悄赚钱的北京不同风格，更与开着凯越买千万级豪宅的内才深圳不同风情。简单地说，上海汤臣一品公开叫嚣自己是中国最高价，深圳的观澜湖1.7亿的别墅从来不说自己是内地城市第一高；上海媒体大势报道单价10万的楼盘飙升至13个，而深圳媒体却不报道深圳2010年可能是全国千万级别墅最多的城市——据美亨统计，2010年深圳超过千万级的纯别墅楼盘飙升至11个，“一口吃成个大胖子”，要知道，2004年深圳有500万套价的楼盘不过才4个，5年过后，500万已经买不到别墅，连高层豪宅都高不可及。
仔细分析，上海13个10万单价的豪宅都位于中心、滨江地带，自然资源和中心价值都高，如四季雅苑、鹏利海景、海珀日晖、汤臣一品、滨江凯旋门景观资源类似深圳的深圳湾，但深圳湾的君汇新天、卓越维港等楼盘价格才3.3-4.5万每平方米左右，其中君汇新天属于国际湾区核心纯高层豪宅，一线毗邻国际金融中心，价值点更加突出，目前就像价格洼地。比较上海滨江动辄10万单价的豪宅，深圳湾的一线豪宅3.3-4.5万的单价对高端购房客来说不敏感，“深圳湾的房子好卖”，原因就在此。另外，据报上海超过10万单价的个盘还有白金湾府邸、尚海湾豪庭、翠湖天地、世茂山庄、新华路1号、嘉里华庭、华洲君庭、合生东郊华品园，位于中心地带，所以，相比之下，华侨城3.5万，十五峯3万，雅颂居4万的单价似乎都是小菜。换句话说，深圳房价的跨城、跨区域类比现象在加剧，以前开发商、代理商定价多参考周边楼盘的故事已经成为历史，这也是为什么凯旋湾、世纪海景敢叫价千万级、十五峯3万热销、公园大地超过片区单价30%以上还能热销并成为2009年深圳销售龙虎榜第一名的关键原因。
附：上海媒体报道上海13个单价超10万的楼盘资料
1、四季雅苑：坐落于浦东陆家嘴东昌路渡口，西邻滨江大道，南面为东昌路，东侧为银城路，北边是银城南路。小区占地面积24315.8平米，建筑面积98000；
2、鹏利海景：基地坐落于浦东陆家嘴东昌路渡口，西邻滨江大道，南面为东昌路，东侧为银城路，北边是银城南路；
3、海珀日晖：卢湾区南端，处于浦江开发的南延伸段和徐汇滨江开发区域的中间地段，与世博会址隔江相望；
4、汤臣一品：上海浦东小陆家嘴核心区，一线滨江，正对外滩建筑群，与东方明珠、金茂大厦、环球金融中心等陆家嘴地标性建筑并肩而立；
5、滨江凯旋门：位于陆家嘴潍坊地块的滨江凯旋门项目，还未建造便已受到市场关注。在2009年初，滨江凯旋门项目正式开工建设，包括一线江景高层、小高层和排屋。预计2011年销售；
6、白金湾府邸：白金湾地处北外滩中心位置，位于规划的滨江休闲区内，周边有航运商贸区、现代商务区，配套设施齐全；距离人民广场商圈约5.1公里,到静安寺商圈约9.1公里,到徐家汇11.7公里,到陆家嘴5.4公里；
7、尚海湾豪庭：位于上海徐汇宛平南路1441号（滨江区域），总建筑面积约62万平方米。涵盖江景豪宅、国际品牌五星级酒店及酒店式公寓、主题商业等物业类型；
8、翠湖天地：翠湖天地这一“住宅天地”的建成将与该区域的第一体系“上海新天地”、第二体系的“企业天地”形成一个融合老上海建筑风格与现代化配套于一体的“中心城商住办综合区”；
9、世茂山庄：位于佘山国家森林度假区，位于东佘山以北，凤凰山以西，被薛山分为南北两期，一期55栋，二期17栋，紧紧围绕月湖；
10、新华路1号：由香港九龙仓集团精心打造的市中心高端住宅项目焦点装修家居网，仅60套私家臻藏；
11、嘉里华庭：位于上海历史悠久、文化底蕴深厚的华山路，与30年代建造的老花园洋房为邻；
12、华洲君庭：位于浦东东郊别墅圈板块，龙东大道北侧。目前，这一区域有多个高端别墅楼盘正在开发中，整体品质达到顶级水准，且居住氛围较为成熟。板块内拥有东郊国宾馆，更为该板块增添了浓厚的文化积淀和高档配套；
13、合生东郊华品园：合生创展集团在浦东东郊别墅板块开发的顶级豪宅别墅。以东郊宾馆为中心，以龙东大道为延伸轴，周边高端别墅社区云集，区位优势十分明显；
香港中心豪宅价差特大，3万到70万不等
香港是一个国际化的大都市，楼市发展比内地任何一个城市都要成熟，直接和国际一线接轨，主要表现在结构性差异拉得非常大，既有单价70万每平方米的奢侈高层高价，又有单价5万的豪宅，上海、北京、深圳都会走上这条路。目前上海表现最明显，深圳从2009年开始拉开结构性差异的发展步伐，以后还会加重表现。
这两年闹得比较沸沸扬扬的是凯旋门——未來文化及交通總匯的機鐵九龍站上蓋，还有天玺，“2009年9月17日调升位于九龙站天玺I的日钻玺91至93楼3层逾4,000呎复式单位‘至高无上’目标价20%，由2.5亿元加至3亿元，即呎价由6万升至逾7万元。‘至高无上’若能成交，将创出全球分层豪宅新高呎价，打破去年英国分层豪宅One
Hyde
Park创下的63,069元全球最贵成交呎价纪录。”最近的天汇复式更是超过70万元每平方米。深圳中心的豪宅普遍房价虽然与香港中心豪宅价格还有均价和单价的巨大落差，但深圳中心豪宅已经表现出如香港中心豪宅一样的结构性差异，高则极高，低则有底线。尤其是深圳湾、华侨城，与香港的接轨表现非常明显，君汇新天、维港等楼盘里不少都是香港自住客购买，这是开发商没有想到的。
深圳中心豪宅的租金将大幅提高回报率追香港
据2002年12月财经杂志发布的《福布斯》报道：亚洲租金最贵城市排行榜，东京、香港和北京分列前三位，上海居第五。另，美世顾问公司每年都会推出年度的生活成本调查，最新调查显示孟买、新加坡、台北是亚洲楼价升幅最高的城市之一。《福布斯》将有关调查的数据作仔细分析，计算租用2房豪宅的价钱，得出2009年排行榜。如下附件所示。
深圳中心豪宅这几年在价格追涨的同时租金也在追涨。如上所述，几大中心除了房价拉升，其豪宅租金2009年也被拉到一个新的高度，如福田的星河国际，2房甚至有1万以上的租金，雅颂居更是超过1.3万的月租。相比上海2.27万、北京2.84万、香港3万的2房豪宅租金，深圳中心的豪宅租金还有很大的“接轨”上升空间，中心豪宅租金序幕刚刚启动。目前，除了明显可见的成熟豪宅租金在快速追涨，正在开发建设的豪宅如深圳湾的豪宅如君汇新天、太古城等的租金将有个培育与发展的过程，同样，首地容御、十五峯等大华侨城片区楼盘的租金也将取得长足的发展。
附：租金最贵城市榜(按两房豪宅计)
1.东京 平均租金：约3.67万港元 人均年收入：约26.45万港元
2.香港 平均租金：约3万港元 人均年收入：约34万港元
3.北京 平均租金：约2.84万港元 人均年收入：约4.65万港元
4.孟买 平均租金：约2.73万港元 人均年收入：约2.25万港元
5.上海 平均租金：约2.27万港元 人均年收入：约4.65万港元
6.首尔 平均租金：约2.19万港元 人均年收入：约21.48万港元
7.新加坡 平均租金：约1.72万港元 人均年收入：约40.02万港元
8.悉尼 平均租金：约1.62万港元 人均年收入：约29.63万港元
9.
雅加达 平均租金：约1.55万港元 人均年收入：约3.03万港元
10.胡志明市 平均租金：约1.4万港元 人均年收入：约2.17万港元
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