中原集团主席施永青教你分辨真假豪宅

      八十年代，香港私人住宅单位的落成量，平均每年约有三万个；到九十年代，仍有二万七千个左右；但近年则跌至不足一万五千个，只及高峰期的一半。

香港的地产发展商，大部分都是上市公司，每年都得拿出业绩向股东交代。由于现时的落成量只有高峰期的一半，如果地产商仍要有过往一样高的利润的话，就得从每个单位上赚多近一倍的利润。要做到这一点，他们只好把每个新推出的单位，都打扮成疑似豪宅。

在香港，要把樓宇打扮成豪宅并不难，只要在设计上花点心思，在用料上肯出点钱就是了。香港的樓价中，大部分是地价成本，建筑费占的比例不高，而扮豪宅只会增加建筑费，不会影响地价，对整体樓价的影响不大。

举例來說，一间8,000元一呎的住宅樓，建筑费可能不足1,500元一呎。只要把建筑费增加至3,000元一呎，就可以把单位装修至五星级大酒店一样，而樓价亦可以如建筑费一样增加一倍，变成卖16,000元一呎。即使卖不到16,000元一呎，卖12,000元一呎也绝对有着數。

一般买樓的人，往往只看到樓宇的外观，而看不到樓宇内藏的价值。不久前，我就曾陪同一位新來港置业的朋友四处看樓。我推荐给他的是一间地积比率未用尽的旧樓，将來有机会重建时会很值钱。但他却嫌这个单位日久失修，外观已很残旧，看中了一个新樓盘的示范单位。

内地人从未見过这么豪华的单位，处处都用最上等的材料(云石、水晶、实木)精雕细琢，还配置最新的电子设备与顶尖牌子的洁具与厨柜，自然对这个单位一見钟情。他嚷着就立即落订，我見我的意見已讲过多次，也就不便再去阻止。他又不是花不起，既然他喜欢，就让他去买吧。

其实不只内地人会有这样的选择，香港人也会买这類外观讨好，但价钱偏高的单位，否则地产商怎会花这么多的工本去建示范单位？很多人都误以为，外观漂亮一倍的物业，就应该值多一倍的价钱。

其实，这个观念是错误的。物业的价值來自兩个组成部分，一个來自地价，一个來自建筑费。在香港，即使是普通樓，地价也占去樓价的一半以上；豪宅的地价更可以占樓价的七至八成。因此，我们买樓主要是买地段，而不是买建筑。地价有机会升值，而建筑则是注定要折旧的。

豪宅之所以有价，是因为它座落在人人都认同的豪宅区，而不在于它的装修与用料。后者花费不多，用在甚么地区的樓宇都可以，但豪宅区的形成，需歷史时间，才能变成众人脑海裡的成見。没有这种共識的豪宅，其重售价值一定会因时间而递减。