《新京报》约稿，请勿转载 

据新华网报道，由美国密歇根大学最新公布的一项调查结果显示，美国近四分之一的房屋所有者表示，其房产在过去一年中有所贬值。这是美国自1992年以来出现的最严重房价普跌态势。此外，大约18％的受访者预期其房产在未来一年间将会继续贬值，且贬值幅度更大。

美国房地产价格的普遍下跌，主要有两方面的原因，一是房地产市场从2005年夏季之后进入了下降周期，二是从2006年下半年发端的次级抵押贷款危机已经演化成一场信任危机（Credit Crisis）。

美国经济在1995年至2001年间出现了互联网泡沫，该泡沫的崩溃直接导致全球经济在2001年至2003年间陷入中等程度的衰退。为了刺激经济增长，美联储在很短时间内将联邦基金利率从6％调低至1％。历史性低水平的利率直接促成了美国房地产市场从2001年到2005年的繁荣。

随着美国经济的反弹和通货膨胀压力的重新抬头，美联储从2004年6月到2006年6月的两年时间内连续17次上调联邦基金利率，目前保持在5.25%的水平上。基准利率的提高导致浮动利率抵押贷款的利率上升，从而导致购房者还款压力骤然增加，潜在购房者望而却步。联邦基金利率的上升刺破了美国房地产市场泡沫，本轮繁荣中止于2005年8月，美国很多地区房地产价格的上升势头在2005年夏季结束时忽然中止。2006年美国房地产市场进入了市场修正期。2006年8月房地产开工指数（U.S. Home Construction Index）同比下降40％。与之同时，大约4000亿美元可调整利率贷款的利率开始重新设定。2007年美国住宅房地产的销售量和销售价格均继续下降。二手房交易的下跌程度是1989年以来最为严重的。

在市场繁荣时期，房价普遍持续上涨，居民购买房地产的意愿上升，而房地产金融机构提供贷款的条件也因此变得更加宽松。但是当优质客户资源被开发完毕时，受到盈利动力趋势的金融家们就把眼光投向了原本不能申请抵押贷款的群体，向他们提供所谓的次级抵押贷款。在房地产价格整体上涨的前提下，一旦借款者违约，房地产金融机构可以通过拍卖抵押品来回收贷款本息，因此次级抵押贷款是一种风险较低和收益较高的资产。截至2006年，美国次级抵押贷款规模占抵押贷款市场总规模的比例达到20％左右。

然而，由于次级抵押贷款合同是浮动利率合同，借款者的负担是随着基准利率的涨落而变化的。随着美联储连续上调联邦基金利率，导致次级债借款者的还款压力骤然增加。对于房地产金融机构而言，一方面次级抵押贷款违约率上升，使得资产负债表上出现了大量不良贷款；另一方面由于房地产价格整体上开始下滑，造成金融机构手中抵押品价值下降，抵押品的拍卖价格甚至不能覆盖贷款本金。贷款违约风险的增加以及抵押品价值下跌，使得房地产金融机构面临巨额亏损。以新世纪金融公司为代表的美国次级债供应商纷纷申请破产。而房地产金融机构应对这一危机的理性策略就是收缩贷款，提高流动性资产在资产组合中的比重。这就意味着房地产金融机构将会提高发放新的住房抵押贷款的标准。

对于购房者而言，在一个房地产市场整体下滑，且尚未触底反弹的时期，购买房地产是一项风险很大的投资。银行提高住房抵押贷款标准，一是将部分收入较低的购房者排除在贷款对象之外，二是提高了合乎标准的购房者的贷款成本。在房地产价格尚未触底和抵押贷款成本上升两方面因素的作用下，购房者的购房需求自然发生萎缩。而在房地产供给保持相对平衡的前提下，需求萎缩就造成房地产价格的进一步下跌。

请注意，抵押贷款违约率上升造成房地产价格下跌，房地产价格下跌可能造成违约率进一步上升，这其中存在一个不断放大的负反馈机制，即人们常说的恶性循环。从目前来看，此循环还处于不断放大的过程中。

中国的商业银行应对此充分重视并高度警惕。中国房地产市场目前已经处于高位，一旦房地产贷款利率大幅上升，很可能导致房地产价格下滑，并引发抵押贷款违约率上升。对于中国的商业银行而言，原本质地优良的住房抵押贷款资产，可能在旦夕之间蜕变为市场价值可能远低于贷款本金价值的不良资产。商业银行的资产质量和盈利水平可能因此大幅下降，迫使商业银行收紧抵押贷款规模，而这可能导致房地产价格的进一步下跌，引发不良连锁反应。因此，商业银行系统应该从本次美国次级债危机中深入吸收经验教训，未雨绸缪以避免悲剧在中国重演。

 （笔者系中国社科院世界经济与政治研究所博士）