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在市场繁荣时期，房地产金融机构手中持有大量的房地产抵押贷款。这种资产具有收益率较高、安全性较强等特点，但是缺乏流动性。为了提高资金周转率，房地产金融机构有强烈的动机将手中的房地产抵押贷款以合理的价格转让出去，从而获得资金进行下一轮贷款。抵押贷款支持证券（Mortgage Backed Securities，MBS）于是应运而生。 

所谓抵押贷款支持证券，是指房地产金融机构将大量的抵押贷款债权组成一个资产池，以该资产池所产生的现金流为基础发行定期还本付息的债券。购房者定期缴纳的月供成为偿付MBS本息的基础。通过一系列信用增级（Credit Enhancement）措施，MBS往往能够得到信用评级机构的较高评级，从而容易获得机构投资者的青睐。

一旦房地产金融机构将MBS出售给机构投资者，那么与该MBS相关的抵押贷款资产池的所有收益和风险都转手（Pass Thourgh）给投资者，房地产金融机构不再承担任何相关风险。持有抵押贷款债权的主要风险包括违约风险（购房者不能按时支付月供）、利率风险（市场利率上升造成抵押贷款债权的价值下降）和提前偿还风险（购房者提前偿还所有本金）。

自美国政府国民抵押贷款协会（Government National Mortgage Association，GNMA，俗称Ginnie Mae，吉利美）于1970年首次发行MBS以来，该市场获得了飞速发展。根据UBS的资料，当前美国住宅房地产市场的规模约为17万亿美元，其中住宅抵押贷款市场规模约为10万亿美元，而抵押贷款证券化市场的规模达到约6万亿美元。在这6万亿美元的抵押贷款支持证券中，大约67％获得了吉利美、美国联邦国民抵押贷款协会（Federal National Mortgage Association，FNMA，俗称Fannie Mae，房利美）、美国联邦住房贷款抵押公司（Federal Home Loan Mortgage Corporation，FHLMC，俗称Freddie Mac）等三大政府性抵押贷款机构的担保，因此属于优质债券，大约14％属于次级债券，11％属于Alt－A债券，8％属于巨型抵押贷款债券。所谓巨型抵押贷款（Jumbo Mortgage），是指贷款金额超过传统行业平均水平的抵押贷款，因为金额较大，政府性抵押贷款机构不会为其所有金额提供担保。2006年单笔金额超过41.7万美元的抵押贷款被称为巨型贷款，超过65万美元的抵押贷款被称为超巨型抵押贷款（Super Jumbo Mortgage）。

优质贷款由于有政府性机构提供担保，获得很高的信用评级不足为奇。关键在于以次级贷款为基础的MBS是否能够获得较高的信用评级。针对这一点，房地产金融机构在投资银行的帮助下，开发出一种新型的MBS——担保债务凭证（Collateralized Debt Obligation，CDO）。CDO产品的核心是一个分级（Tranches）的概念，即在同一个抵押贷款资产池上开发出信用风险不同的各级产品：优先级（Senior Tranches）、中间级（Mezzanine Tranches）和股权级（Equity Tranches）。一旦抵押贷款出现违约，那么各级产品偿还顺序由先到后为优先级、中间级和股权级。换句话说，优先级产品的偿付有中间级和股权级产品作为保障，因此往往能够获得AAA评级。中间级产品的信用评级在AA到BB之间。股权级产品一般没有信用评级。一般而言，在一个抵押贷款资产池基础上发行的CDO中，优先级约占80％，中间级和股权级各占10％左右。

自1980年代晚期问世以来，CDO成为资产支持证券市场上发展最快的品种之一。根据Securities Industry and Financial Markets Association提供的数据，2004年到2006年全球CDO市场的发行规模依次为1570亿美元、2490亿美元和4890亿美元。优先级CDO的购买方包括商业银行、保险公司、共同基金、养老基金等风险偏好程度较低的机构投资者。而投资银行和对冲基金等追求高风险高收益的机构投资者，则重仓持有中间级和股权级CDO。

综上所述，通过以抵押贷款资产池为基础在资本市场上发行普通MBS和CDO，房地产金融机构将相关收益和风险全部转移给机构投资者。随着房地产金融产品在全球资本市场上逐渐成为和股票、国债、公司债、货币市场产品等并驾齐驱的投资品种，MBS和CDO在机构投资者资产组合中占据了相当比重。次级债产品在抵押贷款证券化产品中占有约14％的比重，通过发行CDO，次级债贷款者的违约风险就由房地产金融机构转移到资本市场上的机构投资者。这正是为什么此次美国次级债危机在全球资本市场上掀起风暴的原因。