无论是在转型经济体还是成熟市场经济体中，房地产行业都注定是一个备受关注和争议的行业。首先，房地产业具有庞大的产业集聚和产业拉动能力，房地产业和能源业、水泥业、钢铁业等行业的发展息息相关；其次，房地产开发需要数目巨大的投资，单位房地产价格不菲，开发商和购买者往往难以靠自己的资金来满足开发或购买需求，从而不得不借助于银行贷款，因此房地产金融在一国金融体系中往往具有特殊地位，房地产泡沫的破灭将形成严重的系统性金融风险；最后，房地产行业又是和居民的生产生活密切相关的行业，房地产价格的涨落直接关系到居民的切身福利。从这一意义上而言，房地产业目前处于风口浪尖就不难理解。

近几年来我国房地产市场出现局部泡沫已经成为业界和舆论的共识。为了逐渐挤出房地产泡沫以避免泡沫过度膨胀后破灭，政府先后出台了121号文件、针对过热行业的宏观调控、直接针对房地产业的宏观调控等，但是从这些政策措施的实施效果来看，并没有从根本上抑制住房价上涨。因此，今年5月政府又出台了新国六条，试图从土地调控、税收政策、市场调控、信贷调控和行政调控等诸多方面来平抑房地产价格、挤压房地产泡沫。和以往的政策措施相比，新国六条具有如下优点：从供给和需求两方面入手、从土地市场、房地产开发市场和房地产交易市场三管齐下、考虑到了我国房地产市场中低端产品匮乏的结构性缺陷等。

但是，新国六条似乎没有关注在我国房地产市场上外国投资比重愈来愈高的事实。据国家外管局有关人士披露，目前外资在我国房地产市场投资中所占比例已经达到15％左右。目前，摩根士丹利、高盛、麦格理银行、美林集团、荷兰国际集团等诸多外资机构已深度介入内地房地产市场，也有境外基金入股的内地房地产公司正抓紧境外上市。以摩根士丹利为例，在2005年6月、9月和2006年4月，它分别以8.46亿港币、9000万美元和7亿多人民币购买了上海广场、上海世界贸易大厦，以及陆家嘴中央公寓的4栋楼。据估计，目前在北京、上海等地已经集中了至少上百只海外基金，外资地产基金2005年在华投资达到28亿美元，全年投资额同比增长4倍。外资在中国炒楼已经成为一个不容忽视的现象。

外资在人民币具有中长期升值压力的背景下进入中国房地产市场，可以获得房地产价格溢价和人民币汇率升值两方面的利益，这怎么看都是一笔合算的买卖。由于目前中国的资本项目尚未全面开放，外资进入中国房地产市场的合法渠道包括，以FDI的形式直接投资于我国房地产开发领域，境外机构或个人以自购或包销形式购买国内写字楼或商品房。

到目前为止，我国采取的针对房地产行业的宏观调控措施，对于外资炒房似乎不能起到太大作用。以新国六条中的信贷调控为例，政府试图通过对商业银行强有力的控制来减少房地产信贷总量，但是外国资金大多不需要到中国商业银行进行融资，相对于中国5％以上的一年期贷款利率，日本目前的一年期贷款利率仅为3％左右。外国资金可以到日本等资本成本很低的国家或地区进行融资，然后到中国赚取利差、汇差和房地产溢价等三项收益。因此紧缩信贷的调控手法对于外资而言没有意义。此外，近期北京等城市推出了提高首付比例的措施，这种措施的唯一效用是降低了普通公众的购买欲望，更加便利了外国资金的投机炒作。因此甚至有学者声称，在宏观调控的浪潮中，房地产行业的资金构成发生了“国退洋进”的趋势，即宏观调控的确打击了国内的投资者和投机者，但是却间接为外国投资者和投机者开了绿灯，提供了便利。

因此，要从根本上遏制我国房地产市场的局部泡沫，就必须针对外资炒房的现象，对症下药地出台相应措施进行调控。这也不是没有国际惯例可循，在国际货币基金组织（IMF）的187个成员中，就有137个成员对外资投资于本国房地产进行管制。笔者认为，从实践出发，要准确界定房地产投资和房地产投机是非常困难的，因此管制意味着对投资行为和投机行为同时进行限制。对外资投资于我国房地产实施管制，从理论上而言至少存在以下途径（我们在此暂不讨论可行性）：

第一，对外资流入我国房地产行业进行管制。这又包括两个方面：其一，对以FDI方式进入我国房地产开发行业的外资进行限制。但是，从事房地产开发的外资从本质上而言能够增加我国房地产市场上的供给，从长期来看有利于房地产价格的下降，因此不应当加以太多限制；其二，对以其他方式流入国内，并进入我国房地产交易市场的外资进行限制。由于区分投资和投机是相当困难的，所以唯一可行的办法就是对所有购买房地产的外资征收房地产购置税。

第二，对外资投资于我国房地产行业的品种进行管制。首先必须明确的是，我们是要抑制整个房地产行业的外资进入，还是局部市场的外资进入？例如，如果我们要遏制居民住宅的外资投机，那么我们可以对投资于写字楼和商铺的外资，以及投资于居民住宅的外资加以区别对待，对投资于后者的外资实施更加严格的管制。这种管制包括通过征税来提高投资成本，也包括通过加强审批等行政性程序。

第三，对外资退出我国房地产行业进行管制。这种管制的思路和我国目前宽进严出的资本项目管制现状是相似的。政府可以对外资购买房地产后转手卖出的行为征税，而且税率应该高于国内的房地产交易税。同时，我们可以区分以下两种情况，即外资转手卖给外资，以及外资转手卖给国内投资者，对后者应该征收更高的税率。

第四，对外资参股的中国房地产开发商到境外资本市场发行REITs（房地产信托投资基金）进行管制。REITs是一种把房地产开发项目转变成收益凭证在证券市场上流通的金融创新，这是2006年中国房地产开发商内部最为流行的语汇。对于外资参股的中国房地产开发商而言，在境外发行REITs，就为外资提供了一个将投资收益迅速变现的捷径。外资可以借此退出，完成整个房地产投资的资金循环。因此，要严格限制此类房地产开发商到境外发行REITs的行为。