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——房市逆向思维

《城市房地产管理法》第二十六条规定：　以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。

这个规定，十几年前就有了。全国据此规定收回的土地寥若晨星。造成这一令舆论不满，令政府尴尬的现象的原因，已有权威媒体报道：土地出让后闲置多年没开发，主要原因在政府。因而土地闲置多年却难以无偿收回。

本文不想就土地闲置原因再费笔墨。而是强烈质疑这个规定的合理性、合法性。

先说合理性。

土地出让后一年内就要开始施工，否则就要被征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费。这个规定合理吗？

最近，有家公司受让了2000亩住宅建设用地。为了把这块土地用好，负责任地打造一个高尚社区，这家公司准备请全球最大的工程顾问公司做这个地块的前期规划。按照双方公司的程序，与这家工程顾问公司洽谈，签订这份委托服务合同，至少需要一个月。这家全球最大的工程顾问公司提出做好概念规划所需工作时间为6个月。不包括节假日。这样，即使非常顺利，拿到地块后，这家工程顾问公司交付概念规划就需9个月。如果和政府讨论这个概念规划为三个月。概念规划经政府认可后，开发商开始请建筑师做建筑方案。建筑方案经政府批准后，再做扩大初步设计，再出施工图。应该说，这一切都十分顺利，做完这些工作也需两年。怎能做到一年内动工呢？要动也可以，那就是做毫无创意，粗制滥造的方案。

这件事让我想到：强制要求开发商拿地后一年就动工，否则要被征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费的规定，是非常不符合房地产开发前期工作实际情况的。这个规定非常不合理，至少是不鼓励开发商用心做优秀的房地产产品。

再想，这一规定合法吗？开发商受让土地后两年没能开始施工，即使政府没有任何责任，就能无偿把土地收回吗？

按照法律的基本精神, 过失与处罚要相当。在刑法中，叫罪刑相当原则。犯多大罪，承担多少刑事责任。不能够贪污3万元和贪污3000万元都判死刑。在民法中，最重要的原则是公平。公平主要强调的应是权利和义务、利益和负担在相互关联的社会主体之间的合理分配或分担。

土地出让合同是民事合同。政府与开发商签订的土地出让合同虽然是格式合同，几乎都是霸王条款，但霸王条款也不能完全违反法律的基本精神。

在土地出让合同中，出让方即政府和受让方即公司是完全平等的民事主体。按照公平的原则， 土地受让一方违约给出让方造成了损失，就应承担相应的经济补偿责任。这种经济补偿责任用于补偿出让方相应损失，而不是让出让方大赚一笔。否则有悖法律的基本原则。 更具体地说，在现行土地法律的框架内，两年是不是能够充分履约的期限？如果开发商没有按时履行合同，政府有什么损失？政府的损失应怎样评估？政府的损失是否大到需要无偿把土地收回？这些都要有合法的原则和依据。

法律法规要得到严格遵守，必须和法律法规管辖地的社会经济文化发展水平相适应，必须符合文明立法文明执法的原则。

在中国这样一个法治尚在建设中的国家，尤其是要多加注意。

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