联合开发，地产大鳄的资本游戏？

——建设部《城市开发》特约稿

一，  为什么要联合？

09年楼市疯狂以来的第一次土地被回收证明了国家在宏观调控政策方面的政策已经落到实地，楼市已经从源头开始收紧。

地价不断上涨，动不动就几千万甚至数亿元，各地本土中小公司当今已很难拿到地了，就是外来大鳄也必须联合拿地。共同出资，联合拿地，联手开发，在地价不断上涨的高地价时代，已经成为一种楼市进化论的时代性必然选择。

一块土地由两家甚至更多的开发商联手竞拍的现象频频出现在一些城市的土地市场。目前土地市场上“联合拿地”的主要有两种情况，一种是本土开发商与外埠开发商“联合拿地”，另一种是本土开发商之间的联合。本土与外埠企业联手，多是为了借助对方的名气；本土企业间的联合，多是因为各自的资金不足。

另外，外来开发商对市场潜力的挖掘能力也较强，本地开发商则有拿地成本较低的优势，以及开发区域优势，所以，合作开发对双方来说都有好处。合作才能让价格更加实在，带给消费者低成本的运作，性价比非常高的产品。市场这种格局有些变化，行业发展也会促使很多开发商思考这些问题，毕竟高价拿地压力太大。

而本土开发商手上通常早期都已拿有很多价格较为低廉的土地，由于市场或者是资金等问题，自己不开发，或者顾不过来，选择卖地或者是寻求合作开发就成了一个相对轻松的选择。外来房产企业，更注重一个城市未来的发展。

地价上涨，联合拿地成为时代需求，再加上去年10月10日国土资源部发布了强调土地出让须一次性付款的39号文件。文件一经发布后，地产公司的拿地之路平添了一道强有力的阻碍。联合是中小公司立足的根本，其实也是考验一个企业实力的试金石，连世界500强企业都需要联合，这说明，联合是市场很常见的现象。

凡事都有利弊，既然是联合开发，多方出资，就会经常意见不统一，难免不出现冲突。比如利益之争，权属之争，责任之争，出现问题时又相互推诿等等情况。包括在项目的理解、对项目定价、对公司内部客理、项目定位常常会与合作方发生冲突。在联合开发的过程中，和为贵，多沟通，相互理解，应诚信，应守信，尊贵客观事实。

联合开发，从法律角度上来说，没有什么问题，一家大公司带头，大家按资金额大小入股，从单兵作战到集团化发展。今后，按资金分配收益，复杂的事情，完全可以简单化。当然，这些问题也不可回避，那就是，产权性质问题，财务问题，企业内部遗留的问题，还有剩余价值的处理，比如地下车库，有的几年，甚至几十年都不好处理。

二，  联合开发未来成功出路何在？

从法律角度上来说，一定要明确双方的责、权、利，俗话说，亲兄弟明算账，免得节外生枝。同时，在合作方式上，可以采用园中园的方式，就是把一块较大的地块，分成几个园区，各认领一个园区，这样相对单纯一些，可能会减少一些冲突。同时，在联合开发过程中，首先应当具备一定的合作精神，相互理解，相互沟通，相互信任。

在高地价时代，联合则生，不联合则死，联合已经成为众多中小房地产公司的救忘图存的必经之路，同样，也是摆在房地产大公司面前无法回避的课题。联合拿地，再开发项目，虽优势互补，但其弱点也很明显，联合体属两家企业，合作中会出现各种问题，对利益分配可能发生分歧。那么，如何才能选到如意伙伴，成功联合，做到成功开发运作呢？这要注意三点：第一、大家都必须遵守行业发展的游戏规则，之间的产权关系必须明晰；第二、可以松散性合作，根据出资量大小，把拍到的土地，在产权上进行分解，各卖各的房子；第三、双方必须要有诚信合作的精神，相互理解，相互沟通。

目前市场上的联合拿地和联合开发，可分为两种情况。对于中小型房地产开发企业来说，主要还是因资金短缺而采取的抱团应对，开发技术方面的合作相对不明显。而对于万科和凯德置业等地产大鳄来说，显然已经度过了资金和技术这一关，扩张的动机更加突出。它们一方面基于在业界的地位，容易得到基金和投资公司的青睐；另一方面正在通过“四两拔千斤”的操作模式，加快品牌输出。

地产与资本的握手联合拿地最迫切的动机可能是为了钱，但远非这么简单。它除了说明开发商的心态越来越开放以外，还意味着企业的社会化是一种必然。事实上，万科从深圳福田走向全国就是一个不断社会化的过程。在资本运作上，联合拿地和上市是同样的道理，房地产开发企业最后肯定会走上资本社会化和经营专业化的途径。

整合成为业界的新举措。宏观调控催生新的竞争条件和思维，随着外资的进入和房地产业竞争的加剧，可能会引发中国房产市场股权转让的浪潮。在各地楼市中，一些明智的开发商已在调整思路，主动落实相应措施以适应当前宏观调控下的政策环境和市场环境，局部打破老死不相往来的单干开发模式。联合拿地，不仅可以趁早开展“市场协防”，以期弥补资金不足引起的竞争劣势，还可借融资完成企业内外管理和文化的整合。

三，地产大鳄的资本游戏，加速品牌输出

外行看热闹，内行看门道。房地产宏观调控实施一年多后，许多勒紧裤带过日子的开发商更看重的是，到底谁还有资本能够活跃在土地市场上。这究竟是开发商迫于资金压力的权宜之计，还是在大融资背景下进行社会化转型的一种自觉？每个人的判断都可能不同，然而，无可非议的是，房地产业正在恢复它固有的属性：高资本的游戏。

很多品牌开发商已经把联合拿地作为一种发展策略，比如绿城，联合拿地就变成了营运的一种模式，去年绿城共计获得21个土地项目，其中12个是通过联营或收购公司股权形式获得。不仅，绿城如此，复地在上海的五个项目，也是与其他公司联合开发的。

随着国家货币政策的收紧，特别是去年一些城市地价偏高，今后许多开发企业尤其是中小开发企业开始联合拿地，这种营运模式将成规模。

规避拿地风险，这种情况一般发生在小开发商身上，但是，目前许多大的公司都开始联合拿地，这是由于现在开发商资金普遍紧张，虽然，联合拿地使得开发商利润压缩，但是按照目前的状况，只能如此，可以说开发商是被迫联合拿地。

现在这种市场行情，拿地应当是非常谨慎的，风险始终存在，但是，作为开发商始终是要拿地的，如果和几家公司成立项目公司联合拿地，一方面，可以分担风险，特别是现在销售不畅，回笼资金比较慢，开发过程中急需大量后备资金补充，即使开发的项目利润再低，只要赚钱，也是非常值得的，另一方面，也可以保持现金流的稳定，如果单独拿地，毕竟有一大笔资金需要支付，而现在是现金为王的时期。

从一些开发商年报中可以发现，房企现金流普遍紧张，去年，中国银行业监督管理委员会发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，对商业性房地产信贷政策进行了调整，通知进一步严格房地产开发贷款条件。这使得开发商通过银行项目融资贷款，再将贷款用于购买土地已不可能。

去年北京、上海、广州、杭州等城市相继出现地王，地价普遍较高，现在开发商拿地普遍较为理性，土地储备不再是今后的优质资产，可能成为负担，在这个前提下，联合拿地，是开发商普遍采取的方式，有利于分担今后的财务风险。

对于那些要继续扩张的开发商来说，要规避风险，更需重视资金周转，如果销售回款状况不好，不但是未来拿地受困，手中其余项目的开发还会受到影响，联合拿地是一种考虑。类似与同行合作，或者从二手市场获取适宜的项目仍是很多品牌开发商拿地的策略之一。今后开发商也会采取先单独拿地，再通过招标与其他开发商成立项目公司，联合开发项目，这样可以使得之前单独拿地的开发商先赚到土地升值的钱，再通过联合开发，又规避了开发中的风险。

2008年后的市场波动和不确定性反而会使得地价回归理性，会有一些获取优质项目的良机。房企会选择适当时机，通过合作开发、二级市场收购以及品牌和管理的有偿输出等方式，扩大开发规模以提升企业竞争力。从紧的信贷政策则让“贷款买地，抵押贷款”无法生效。另一方面，国际市场融资渠道目前尚不明朗，对任何企业来说都是一种现实困境，而开发商联合拿地无疑是一种缓解资金压力的办法。

在拿地时，标书里可能注明了对开发商资质的要求，这种要求包括投资金额和开发规模等，而这些条件都可能成为参与投标企业的绊脚石，由于企业可能仅具备其中的部分条件，就必须联合其他公司优势互补共同投标。

无论是两家地产公司联合还是地产公司与投资公司的联合，都是一种风险共担的方式，加之上述土地配建限价房，对开发主体提出了要求，联合拿地的趋势亦在现有的政策环境下，因企业谨慎出手而显得较为普遍。