全经联与乐居 “百名房地产经理人年终观点”

2010年的房价问题就是一场“对冲博弈”

一，任何新政都不是灵丹妙药，很难煞住“人人有房梦”

  老百姓的观念和心态都要改变，现在普遍存在的一种心态是人人都想拥有一套房，都把租房作过渡，如果这些观念不改变，如果不能改变我们的生活方式，别说房价长线降不下来，政府再多的努力都是白费，中国人非要买房子与户籍制度、子女入学有关，现实存在的复杂的与住房紧密相关的户籍制度，要是没有房子，孩子要上个近点的好点的学校还要排队看别人脸色，甚至交高昂的择校费。

  老百姓就认房子，房子既是能力的象征，又是财富的彰显；既是稳定安宁的象征，又是释放真情的港湾，里面承载的内容太多，让所有的中国人都疲惫不堪，有钱的没钱的都寄希望于房子来满足自己要寻找的安全感和身心寄托，再加上社会保障体制不健全，投资渠道又窄，老百姓不管是穷人还是富人都把安全感寄托在房子里了。

二，2010年房价博弈的力量很强大，常态的产业规划更长远

  急刹车不如稳制动，在2010年房价向上和向下的力量都很强大，向上的力量有：通胀及资产升值预期；稍紧但依然宽松的金融政策；房地产的产业规划执行力差；政策变动过于频繁；实体经济技术品牌依然脆弱；投资渠道太窄；社会保障体制不健全；公共财政资源的过于集中；城市化与人口红利依然强劲；户籍制度、子女入学的无形推进；文化及传统观念；安全感缺乏及概念炒作等等有关。

  而打压房价的因素主要来自政策层面和老百姓的主观愿望，在部分城市飞涨的房价已经成为众矢之的时候,政府终于出手了。国务院14日会议明确提及要遏制部分城市房价过快上涨的势头,并提出被称为“国四条”的具体措施;包括增加普通商品住房供给,大规模推进保障性安居工程建设;全面启动城市和国有工矿棚户区改造;加大差别化信贷政策执行力度,抑制投资投机性购房;完善土地招拍挂和商品房预售等制度。

  就在上周,国务院通知,个人住房转让免征营业税时限由2年恢复到5年,直指投机炒房。一周来,赶在年底前办理买卖过户的人几乎挤爆各房产交易中心大厅,各房产中介的门店也变得人满为患,买卖双方都在猛赶末班车。

  短短两周，政府节连接出台抑制和遏制政策，说明政府确实对民生问题的高度重视。仔细研究“国四条”后发现,文中所提到的措施并没有突破以往的力度,包括增加普通商品住房供给,加大差别化信贷政策执行力度,完善土地招拍挂和商品房预售等制度等都是反复多次强调过的内容,实际上此次只能算是以国务院的名义再次强调。

三，房价稳定至关重要，新政忌讳“反弹”，便宜炒家

  目前的高房价不是一天形成的,尽管很快,但也经历了近半年。高房价背后是宽松的货币政策和地方政府的利益诉求,既然明年宽松货币政策将延续,土地和房屋价格自然难以大幅下跌,政策的频繁的调整，如果没有连续性和稳定性，只会使房价大起大落，房价的大起大落只能便宜炒家，对老百姓没有任何好处。

  普通商品住房供给一直以来就没有放松过,只是开发商通过控制开盘节奏造成房源紧张,使房价不断抬高;银行信贷政策也一直在执行,只是松紧度由商业银行根据市场和自身需求控制力度。土地招拍挂和商品房预售等制度更是一直沿袭,只是地产商利用银行资金大幅度抬高地价,开发商拿到预售证后化整为零,挤牙膏式哄抬价格。抑制高房价是个过程,人们更多地应该保持平常心态。

2010年房价的稳定至关重要。