强烈质疑，深圳的“公屋”到底在哪？

一，深圳的“公屋”为什么没有吸引力？

经过了半年多的申请等待，以及从街道到市一级的三次审核之后，好不容易获得了承租公共租赁住房资格的357户深圳家庭却有115户家庭最终选择弃权，放弃者占到了全部选房者的三分之一。

今年应该是深圳住房保障计划取得长足进步的一年，除这批公共租赁住房外，6006套经济适用房已公布终榜，进入选房及签订购房合同阶段。但与三成公共租赁住房申请人弃权相对应的是，也有部分经济适用房申请人在好不容易取得购买资格后，却不得不选择弃权。而放弃的原因，都只缘于一个“贵”字。申请热与购买、租赁冷形成的鲜明对比，说明深圳的住房保障政策还存在很大的检讨和完善的空间。

深圳的住房保障政策，尤其是公共租赁住房政策借鉴了香港的住房政策。因此，结合香港的公屋政策来检讨和完善深圳公共租赁住房政策就具有积极的意义。

首先，面对申请人喊贵，政府应该如何确定合理的租金标准。香港公屋租金平均约为估定市值租金的3-5成。但更重要的是，香港公屋租金不以房屋的成本来确定，而是按照住户的负担能力、屋村的环境和设施、政府规定的税收和通货膨胀与维修管理实际费用的增加等方面的因素来考虑。2007年6月，香港立法会正式通过《房屋修订条例》，确定将以住户入息指数变动厘定租金，并每两年检讨一次。这就保证了公屋租金的社会保障性质，使租金不至于对租户正常生活产生严重影响。

深圳公共租赁住房租金标准以保本微利为原则，还不足以体现人性化的保障性质。而且，在深圳还有一个现实问题需要研究，即大量的农民房租金较低，如果公共租赁住房租金标准与其不相上下，则难以体现其社会保障性质。

其次，公共租赁住房如何确定合理的面积标准。公共租赁住房是一个类似于最低工资标准的最低住房保障。如香港公屋的最低编配标准为每人5.5平方米，应该说标准比较低，但这也保证了更多的申请人能更快地获得公屋租住资格。而且港府也制订了《纾缓挤迫调迁计划》，低标准的租户可以逐步调迁至较大单位。不过从总体来看，公共租赁住房面积结构应该是典型的金字塔结构，30-50平方米的小面积住房应该占绝大多数。这样一方面公共租赁住房能惠及到更多的低收入家庭，充分体现住房保障政策面的广度;另一方面也能使单套租金有效降低，减轻租户负担。对一些大面积的公共租赁住房，也可以考虑通过改造、分割为多套小面积住房出租。如果租户实在对公共租赁住房的面积不满足，那就应该自行通过市场化途径解决。

此外，政府还应该考虑建立更灵活、更公平的公共租赁住房租金政策。虽然承租人都为低收入阶层，但个体收入差异还是存在。在香港的公屋政策中，就规定租户经济条件较佳的要缴纳较高的租金。为鼓励租户节约政策性住房资源，还可以规定小面积的公共租赁住房(包括人均面积小)租金应该比大面积的便宜。

二，政府的家底不清楚，怎么搞好保障服务

政府急需在全市范围内开展物业资产普查，摸清物业“家底”，将政府物业资产“家底”将全面普查，随着深圳市保障性住房建设和管理工作稳步推进，但公共租赁住房还缺乏足够的吸引力。应该通过调低租金等方式确保公共租赁房“物美价廉”。

截至2009年5月，深圳市已投入使用的市财政安排投资的政策性保障性住房共7.06万套，建筑面积约580万平方米。其中，由市国土房产局(含原市住宅局)建设的住房共5.23万套，建筑面积约430万平方米。

政府物业资产要盘活用好，不仅不能流失，还要保值增值。为此就必须摸清家底，了解数量、管理现状、存在问题等。市国土房产局管理的政府物业资产不少，对于政策性保障性住房，不仅要了解市级的物业，还要掌握区里的物业。这些物业的租售情况、投入产出情况以及确权情况。只有这样，才能制定出科学、合理、有效的管理体制机制。国土房产局应在全市范围内开展政府物业普查，做到心中有数、管理有策。

三，怎样使“公屋”有比较优势？

2007年12月15日，深圳市政府正式发布《关于进一步促进我市住房保障工作的若干意见》（下称《意见》），表示在国家已有的廉租住房和经济适用房模式基础上，还将增加公共租赁住房的住房保障方式。

公共租赁住房的主要保障对象，为家庭年收入在申请前连续两年均低于深圳市住房保障机构公布的相应的低收入线标准，在深圳市不拥有任何形式的住房或住宅建设用地，并符合市住房保障机构规定的其他申请条件的户籍居民家庭。这主要借鉴了香港的住房保障经验。同时，根据深圳市户籍与非户籍人口倒挂、居民收入差距较大以及住房问题的政策扶持等实际情况提出的。

根据深圳市住房建设规划，今后公共租赁房将占深圳政策保障性住房总量的80％左右。这将有利于更多无力购买经济适用房又不能享受廉租住房（享受廉租住房的为户籍特困家庭）的“夹心”低收入户籍家庭解决住房问题。此外，在房地产市场供需关系紧张时，大量的公共租赁住房还可以起到稳定房地产市场的作用，有助于更好地落实房地产市场宏观调控，缓解供需矛盾。

推出此政策的同时，将严格规范各种保障性住房的退出机制。根据规定，租住公共租赁住房的居民家庭，首次签约的租赁期为2年，2年内不必进行资格复核；超过2年的，由市、区住房保障机构每年进行资格复核，凡不再符合相关规定的，市、区住房保障机构按规定收回住房或将租金提高到市场价格水平。

公共租赁住房租金标准将以保本微利为原则，并按上年度同区域同类住房市场指导租金标准的一定比例下浮，由市住房保障机构确定，每年向社会公布租金调整结果。

公共租赁住房租金价格尚缺乏比较优势按照市政府的部署，市国土房产局已组织开展2007、2008年两次保障性住房售租工作。由于我市公共租赁住房与经济适用住房的申请条件并无实质差别，户籍、收入、资产等条件都采用同一标准，且公共租赁住房租金价格缺乏比较优势，加之申请人有购置自有产权住房的传统观念，故两次公共租赁住房与经济适用住房同时推出时，公共租赁住房的比较优势未体现出来，以致缺乏吸引力。

提供公共租赁住房，主要面向低收入住房困难群体、产业配套工人和机关事业单位初级工作人员等租售。目前出租的市本级政策性和保障性住房约1.13万套，建筑面积为54.8万平方米，租金低于全市发布的租金指导价，特区内每平方米在13元至18元不等，特区外则在每平方米3元至12元之间。尽管如此，仍有市民认为“租金价格缺乏比较优势”。市人大常委会领导认为，政府提供的公共租赁住房，在租金上要具有一定的比较优势，体现一定的政策照顾。只要公共租赁房应有作用发挥了，哪怕建设成本未能完全收回也值得。

针对深圳为“移民城市”，总人口中约6成为非户籍人口的实际情况，深圳决定完善住房保障体系，加强政府公共租赁住房建设。黄珽表示，深圳正在研究的多元化住房保障机制中包括类似香港“公屋”的政府公共租赁住房，即以高密度、小户型、集中建设为主，重点解决特区内外低收入阶层的租赁居住。

初步施行思路是，10年内深圳推出2000万平方米“政府公共租赁住房”，只租不售，主要针对以非户籍人口为主体的中低收入的人群。至于供给对象的具体核定标准，目前正在研究。

四，香港“公屋”制度的参考

为解决低收入人群的住房问题，香港政府于1954年开始实施公共租住房屋计划，简称“公屋”制度。初期，香港政府通过直接注资或提供土地的方式资助公屋的发展。1973年，政府以免费拨地及贷款的形式提供资助。1988年，房委会成为自负盈亏的机构，但政府仍免费拨地及以优惠条件拨出资金对其提供支持。房委会的经常性收入来自公屋租金收入、公共房屋附属的商业楼宇租金收入等。在租金政策上，房委会以租户的负担能力作为厘定公屋租金的主要考虑因素。

目前，香港“公屋”制度不仅持续大规模地提供着公屋，并且致力于为公屋居民提供满意的居住管理服务。截至去年3月底，香港约201.9万人（占香港人口的30%）居住在公屋。