开封撤销“取消限售”决定 “一日游”背后，楼市调控该如何因城施策？

刚下发的文件突然宣布收回，河南开封的楼市着实坐了个政策“过山车”。

7月20日，开封市人民政府网站刊登《开封市住建局撤销其作出的调整新购商品住房交易时限及撤销备案限制的相关决定》（下称：《决定》）。

《决定》称，开封市住建局鉴于其作出的“调整新购商品住房交易时限及撤销备案限制”的决定，未进行充分的市场调研和论证，对由此可能产生的市场影响缺乏充分的预判和评估，故撤销此决定，收回相关文函。

开封市住建局表示，将继续严格落实房地产市场管理政策，促进开封房地产市场平稳健康发展，切实维护好人民群众利益。

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中国证券报记者7月20日尝试联系开封市住建局，多个处室电话均处于无人接听状态。

政策为何突然收回？

7月17日，开封市住房和城乡建设局曾下发《关于调整新建商品住房时限及撤销备案限制的函》（简称《调整函》）称，经开封市百城办例会研究决定，现取消开封市新建商品住房自取得《不动产权证书》之日起满3年方可上市转让的交易时限，取消已撤销备案房屋的交易资格冻结时限。

开封市不动产登记中心相关人员也和记者确认了该份文件的真实性。

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图片来源：网络

在多家媒体报道开封取消限售后，有媒体向河南省住建厅求证，其回复称，正在核实。

记者注意到，在开封市住建局网站以及开封市不动产登记中心网站上，7月17日至7月20日，也一直没有上述《调整函》的公开信息。

行业人士对记者表示，在目前楼市调控还是坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位之下，地方政府出台相关政策应充分考虑市场的接受程度，避免造成波动。

中原地产首席分析师张大伟7月20日对记者表示，在稳房价、稳地价、稳预期的总体要求下，调控政策经常变动，很难释放稳定信号。

上述行业人士预计，作为头几个想要往宽松方向吃调控“螃蟹”的，往往会因为外界关注而备受舆论压力，这种先例在山东省菏泽市就出现过。

去年12月18日，山东菏泽发文明确“限售”解除，“购买新房及二手房拿到产权证至少两年后方可上市交易”的政策不再适用。

经媒体大量报道后，仅过了一日，12月19日，菏泽市住房和城乡建设局紧急回应称，取消楼市限售实为取消已出台的限制新购和二手住房转让期限规定。

开封楼市：受郑州虹吸影响

开封作为受郑州影响最明显的城市，当前楼市呈现“成也郑州、败也郑州”的状态。

开封当地中介对记者表示，郑州对开封楼市一直有虹吸效应。

“有条件的都去郑州买房了，开封显得会比较冷清。”某中介表示。

不过由于郑州开封在交通上逐渐便利。开封市临近郑州的区域这两年也比较火热。2016年-2017年, 开封受到郑州热度外溢带动，楼市整体热度较高，成交量上行，价格快速上涨。“碧桂园、恒大等一线房企多在开封拿地，靠近郑州的地是比较受欢迎的。”

但今年以来，楼市、地市热度明显下行，开封楼市也受到明显影响，市场行情冷淡。

根据开封市统计局的相关数据，今年以来，截至5月底，开封市房地产项目入库共38个，计划总投资383.84亿元。分县区看，除兰考县、示范区有超过10个入库外，顺河区、鼓楼区、禹王台区、杞县等4个县区均未新增房地产项目。

地方调控收紧预期依然存在

开封此次下发限售又撤回，显示政策出台背后缺乏一定的合理性。

开封市住建局也坦言，未进行充分的市场调研和论证，对由此可能产生的市场影响缺乏充分的预判和评估。

“夯实政府在楼市调控中的主体责任”是根据当地情况对应出台政策，而不是随意出台政策，“调控不是儿戏，房地产调控政策出台应该谨慎。”张大伟如是说。

也有业界人士疑问，其他类型城市如果面对同样局面，是否也会出台类似政策，而后又匆匆停止？

我相信，开封取消限售政策一定经过市场调查，或是市场的需求，或是政府的财政需要，或是二者兼而有之。看看下列数据：

2019年1-5月，全国商品房销售面积55518万平方米，累计同比下降1.6%，降幅较1-4月扩大了1.3个百分点；销售金额为51773亿元，累计同比增长6.1%，增速回落2个百分点。面积、金额累计增速双双回调表明当前市场有小幅转冷征兆。从5月单月数据来看，销售面积为13433万平方米，环比增长10%，但同比仍下降了5.5%，进入负增长区间，可见当前市场成交乏力，增长动力略有不足。

      从销售结构来看，东部、中部、东北地区销售面积累计增速均有回落趋势，其中东北地区下滑最为严重，1-5月东北地区商品房销售面积2222万平方米，下降8.1%，降幅扩大3.9个百分点。当前成交支撑主要以中西部为主，各区域都有不同程度的降温现象。

      以上是全国的情况，就三四线城市，下降幅度更大，襄阳成交量因供应量分布不均衡和棚改的货币化补偿的比例大幅度下降，成交量下降达35%左右。同在湖北的宜昌，成交量下降幅度也大。政府的财政压力会很快显现，三四线城市放松调控是大概率的事情。下半年或明年上半年将会出现第二个开封。