赵传先：工业用地有没有可能转为住宅用地？

 现在的住宅用地处于严重短缺状态，而工业用地却非常多，很多荒芜，很多持有工业用地的使用权人一直有意愿将工业用地转为住宅用地，但现实中，这种可能性有多大呢？

 一、合法性与合规性

 1、总体原则：必须符合城市总体规划，并需经过规划部门批准，需要土地部门同意，并经原批准用地的人民政府批准。

 2、如果符合城市规划可以改变为住宅用途的，按照现行土地出让办法的规定，其出让应当通过招标、拍卖或挂牌等方式公开进行，工业用地原使用人和买受人不得自行进行买卖。

 在实际操作中，不同的地方政府对这一原则的理解程度和政策执行方式都不尽相同，比如规定对这类土地必须进入市场公开交易（招拍挂），又如只要按经认可的市场评估价格补交清出让金即可进入市场等等。

 二、“变性”途径

 根据土地使用权的取得方式确定：

 1、必须招拍挂。如果是划拨用地，那政府就完全有权利要求进入有形市场公开招拍挂。也就是说要先由政府（在襄阳市是由市建设投资有限公司）收储，再由土地交易中心挂牌。

 2、协议出让的可能性。如果是以出让方式取得的工业用地，由于使用权已经被买断，因此强制性要求招拍挂的做法不妥当，有违物权法的基本准则，采用协议出让的方式，按市场评估地价补足土地出让金。但如果按照下列这个规定精神，协议出让的可能性就没有了。

 《国务院办公厅关于清理整顿各类开发区加强建设用地管理的通知》第四点中的部分原文：协议出让的土地改变为经营性用地的，必须先经城市规划部门同意，由国土资源行政主管部门统一招标拍卖挂牌出让。

 三、法律依据

    中国实行严格的土地用途管理制度，土地用途一旦确定，不可擅自改变。否则，出让方可解除合同；一旦出让方解除合同，受让方不但会因此而丧失土地使用权，而且须承担违约赔偿责任。 土地用途确定后，虽不可擅自改变，但可依法改变。只要依法改变，就可避免法律风险。

　　1、《中华人民共和国物权法》 第一百四十条 

    建设用地使用权人应当合理利用土地，不得改变土地用途；需要改变土地用途的，应当依法经有关行政主管部门批准。

       2、《中华人民共和国物权法》 第一百三十七条 
  设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拔等方式。工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竟价的方式出让。  
  严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。采取划拔方式的，应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定。

　　3.《中华人民共和国土地管理法》第五十六条

    建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地；确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。

　　4．《中华人民共和国城市房地产管理法》第十八条

    土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。

　　5.《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十八条

    土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准，依照本章的有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记。

　　6.《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》 中华人民共和国国土资源部部令第 39 号第四条 

    工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。

    前款规定的工业用地包括仓储用地，但不包括采矿用地。

    7、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第五条和第六条

    第五条  受让方经出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门同意，改变土地使用权出让合同约定的土地用途，当事人请求按照起诉时同种用途的土地出让金标准调整土地出让金的，应予支持。

    第六条  受让方擅自改变土地使用权出让合同约定的土地用途，出让方请求解除合同的，应予支持。

    综上所述，由工业用地转变为住宅用地，是有法可依的。只要遵照法定程序，依法办理，就可能“变性”成功。