赵传先：2017年襄阳楼市的机遇与挑战

     2016年的襄阳楼市是大丰收的一年，全年销售呈现出爆发式增长，据襄阳市房管局在2016年房地产行业双放心颁奖晚会上发布的数据，截止2016年11月20日，房地产开发投资达到298.5亿元，占全社会固定资产投资的11.1%；在建项目施工面积达到792万平方米；已竣工面积353万平方米，为我市社会经济发展做出了突出贡献。商品房上市供应311万平方米；新建商品房销售349.8万平方米，日均销售超过1万平米；二手房销售167万平方米，日均超过0.5万平米，合计销售商品房516万平方米，新房和二手房均创造了历史新高。市区商品住房消化周期约7.8个月，稳定在合理区间，有效地实现了年初制定的房地产发展目标。其中老大民发更是创造历史，一家企业突破100万方。

     这份靓丽的成绩单的取得，主要来源于两个方面，一是国家层面的政策支持。

      从2015年3月30日起，中国人民银行、住建部、银监会联合发布《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》，将二套房较低首付比例调整为不低于40%。之前，谁也没想到政府会用如此大的力度刺激楼市。仅仅10分钟之后，财政部和国家税务总局又联合发布消息，称从3月31日起，个人住房转让免征营业税的期限由购房超过5年(含5年)下调为超过2年(含2年)。3月30日的这项政策力度，远超市场预期，对已经显现疲态一年多的楼市而言，是一剂强心针。市场普遍称此新政为“3.30新政”。襄阳本地的公积金刺激政策也及时跟上，极大地刺激了房地产的销售。

      二是襄阳棚改货币化的大力推动。 仅就襄城而言，棚改货币化未启动之前，骧龙国际、君临山两个盘几乎面临绝境，棚改货币化之后，两个盘则绝处逢生，柳暗花明。襄城房价上涨20%以上。全市各个在售楼盘均或多或少受益于棚改货币化。襄阳楼市因棚改量价齐升。

      2017年，国家宏观层面的楼市政策已经收紧，一城一策，因城施策将是以后楼市调控的主要方向。襄阳作为一个三线城市，地方政府的楼市政策除了公积金贷款购房政策外，其它政策不会收紧，但国家的金融信贷政策会对襄阳楼市有一定影响。

      一是首付款比例可能提高。

      二是利率有可能提高。由于襄阳是三线城市，襄阳的商业已被部分银行列入高风险之列，只有街铺可提供贷款，非街铺首付款比例达70%，相当于堵死了贷款的大门。襄阳的商业更加雪上加霜。

      三是公积金贷款政策收紧，从2017年元旦起实行。

     但襄阳的棚改力度还会加大，这是一个利好消息。按国务院布署，2020年完成棚改。襄阳还有四年的时间。去掉两年的建设时间，给开发商留下的黄金时间其实只有两年。而按照房地产两年的周期，只有2017、2018年开工的项目有黄金销售机会。因此，可以预测的是，襄阳的楼市，2016、2017、2018三年是历史高点。

    在襄阳各项楼市数据创历史新高的同时，各开发商也普遍喘过气来，在实现较好销售业绩的同时又在谋划新的扩张。基于下列情况，我们判断，2017年，襄阳楼市出现量价齐升的态势是大概率事件：

    1、棚改的继续大力度推进和棚改户的货币化安置将是推动2017年襄阳楼市趋稳的核心主导力量。据报道， 2016年1月10日，市政府与国家开发银行湖北省分行（简称“国开行湖北分行”）开发性金融支持襄阳市建设“两个中心、四个襄阳”战略合作备忘录签约仪式在南湖宾馆举行。双方确定“十三五”期间拟合作项目涉及棚户区改造、新型城镇化建设、城市交通基础设施建设、水利和生态环保项目建设等多个领域，国开行湖北分行将为我市提供550亿元融资支持。这是支撑襄阳房价上涨的核心力量。

    2、改善性居住需求的持续释放也是2017年襄阳楼市趋稳的重要力量。襄阳的改善性需求一直处于稳定的释放期，未来三至五年，这种趋势不会改变。

    3、一二线城市的严格执行限购限贷，加上一二线城市高企的房价，也让部分原打算在一二城市购房的客户回流到襄阳，这也给未限购限贷的襄阳一个机会，提供了部分有效需求。

    4、襄阳作为一个省域副中心城市，襄阳地理位置优越，工业基础雄厚，其吸引力还是不小的。2015年襄阳市的GDP在全国综合排名57名，剔除23个省会城市和一线城市，在全国排名34名。襄阳的城市竞争力还是不错的，这也是促进襄阳楼市更上一层楼的核心力量。

   2017年，机遇与挑战并存，让我们共同期待！