加载中…襄阳的住宅有没有投资价值
(2016-10-27 09:43:38)
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房产楼市研究营销研究赵传先 |
分类： 襄阳楼市基础数据 |
襄阳的住宅有没有投资价值？
作为一个长期的房地产从业者，这是一个被经常问到的问题。我们不急于回答这个问题，我们先来看一组数据：
来自襄阳房地产协会的数据显示，2016年9月，襄阳市商品房成交均价5626.94元/平方，环比减少2.7%，同比增加6.12%。其中商品住宅成交均价5375.98元/平方，环比减少5.18%，同比增长6.31%。
若2011年购买一套100平米的房屋，按当年均价，总价为472974元，到2016年9月，该房价值537598元，增值额为64624元，增值率为13.66%。年增值率为2.38%。若以30%的首付款购买，即以杠杆的方式投资，则年增值率为5.55%。六年的总收益率为33.3%。
由上表可以得出这六年的综合膨胀率为18.3%，年均3.05%。对比全款购房的年增值率2.38%，其每年的投资回报率为负0.67%。若以30%的杠杆投资，其每年的投资回报率为正2.5%
。可见，若一次性付款买房，收益率跑不赢通胀；若用30%的杠杆买房，跑赢通胀的同时还可以有2.5%的年回报率。
二、买房对储蓄：
先看一下2011年的储蓄利息率：
2016年大额存单利率：4.712%，
若按5年期固定存款，六年总收益率为：29.71%。对比按一次性付款购房的收益率13.66%，六年储蓄比购房多收益16.05%，收益率多一倍。对比30%的杠杆买房6年总收益率33.3%，用30%的杠杆， 购房比存款6年多收益3.59%，平均每年多收益0.6%。
由于房屋变现难度较大，且变现时需要交纳契税、所得税、增值税、印花税等一系列税费，这些税费虽然在实际交易中由买方承担，但同样打入了买方成本。因此，上述关于房屋投资回报的计算中还应扣除这部分费用。但这部分税费受国家政策影响较大，一直处于变化之中，所以在计算时无法细化。但可以确定的是不少于：契税最低2%，所得税2%，印花税万分之5，三者加起来也有4.005%，还有可能发生的增值税。因此，上述关于房产投资收益率的计算结果要扣除4%以上。这样，房产的投资收益率再降低。
由上可见，在不考虑租金收益的情况下，自2011年起，若使用一次性付款的方式购买襄阳住宅，其收益率赶不上通胀的速度，与银行存款的收益少一半多；若用30%的杠杆买房，比通胀每年有2.5%的投资回报率（未扣除房屋变现税费）； 购房比存款6年多收益3.59%，未扣除房屋变现税费，平均每年多收益0.6%；若扣除房屋变现税费，则两者收益持平。
若考虑租金收益，还必须对房屋进行装修，每平方装修与家电家具成本按1500元考虑，则每月租金每平方15元计算，则每年的租金为18000元，五年的租金为90000元（装修与招租扣除1年），六年平均每年的租金收益为15000元。但需要8年4个月方可收回成本，差不多这个时间以后又要重新装修。因此，租金收益被装修完全吃掉，所以租金完全可以不计在内。
看到以上的数据所得到的结果，你信吗？
一、买房对通胀：
看一下这几年的通胀率：
未完待续。
本文观点仅是一家之言，不构成任何投资建议。若以此为依据，责任自负。
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