赵传先:楼市新政"三连发",楼市春天真来了吗?

      2015年两会结束时间刚到半个月,先是3月27日住建部联合国土部发了《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》，紧接着3月30日住建部又联合央行和银监会发了《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》，同日,财政部和国家税务总局联合下发关于〈〈调整个人住房营业税政策的通知〉〉,三天楼市新政"三连发",且有一天下了一个"双黄蛋",行动之快，力度之大出乎市场意料，这在楼市调控历史上是空前的.

     政策出台后,股市反映迅速，多只地产个股涨停。不仅股市反映迅速,消费者也反映迅速.多家新房售楼部看房人数倍增,二手房咨询人数也大幅增加。

      为何市场这次反响如此之大呢？本人认为，这三个新政，尤其是30日所发的两个新政切中楼市命脉:信贷和税收。在政策出台之前，业内纷纷预测二套房首付比例会降低到50%,但未料降到不低于40%,公积金则更为直接:通知规定,缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房，最低首付款比例为20%；对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买普通自住房，最低首付款比例为30%。这就大大降低了首付门槛。对于改善性住房需求者是一个重大利好，同时，对于缴公积金的购房者也是一个福音。

      在住房营业税的调整政策中，下药也比较猛，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。这个政策也是有利于改善性住房需求者。他可以在出售现有住房时减轻税负负担。

      综合分析三个楼市新政，其主要受益人群有三类，第一类是缴纳公积金的人群，第二类是改善性居住需求者，第三类是仍有多套住房想抛售者。

       那么，新政出台后，楼市的春天是否就来了呢？

      我认为，本次新政，降低了买房的门槛和二手房交易年限，将一定程度地释放改善性需求。这对楼市向好有较大的促进作用。但对于每个地产公司而言，所处的城市级别不同，产品类别不同，地段不同，针对的客群不同，因此，作用也大不相同。整体而言，受益最大的，可能是以改善性住房需求者为客群定位的公司。

     但另一方面，我们应看到，在释放改善性需求的同时，过去交易时间满两年不满五年的这一部分房源，由于营业税的降低，也会有部分加入到二手房源中，加大楼市供应量，这也抵消了部分需求增量，因此，住房供应总量增加。可见，整个楼市的供求关系并没有因此次政策的出台而发生根本性的变化。特别是三四线城市的楼市供大于求的局面并没有因此改变。所以，对于开发商而言，要充分认识到这一点，千万不要乘机涨价。正确的做法应该是乘楼市政策利好的东风，抓好现有房源去化工作。我们现在只能说，自然界的春天虽然来了，但是，我们只是听到了楼市春天的脚步声。