赵传先:2013年襄阳房地产楼市分析

及2014年发展趋势

来源于襄阳住宅与房地产信息网 

2013年，是全面贯彻落实十八大精神的开局之年，是实施“十二”规划承前启后的关键一年。在这一年里，我市始终坚持稳中求进的工作总基调，加快转变经济发展方式、培育经济发展新动力，经济社会发展呈现稳中向好的良好态势。作为国民经济重要支柱的房地产业，对经济运行有着相互推动作用。2013年，襄阳市区房地产业完成投资156.54亿元，新开工面积501.72万平方米，销售22829套面积达248.87万平方米，实现销售收入132.52亿元，商品房销售价格保持平稳，商品住房成交均价5242.01元/平米，同比增长2.76%。

 

1、襄阳市2013年房地产运行情况

1.1土地市场

2013年，襄阳市市区（樊城、高新、襄城、襄州）出让房地产开发用地87宗（包含普通商品住房用地、商服用地），土地面积466.44万平方米，土地出让价格达77.79亿元。其中普通商品住房土地面积300.77万平方米，同比增长41.69%；

1.2房地产开发投资

2013年襄阳市全市房地产开发投资完成251.95亿元，同比增长35.32%。其中市区完成房地产开发投资156.54亿元，同比增长59.12%，同比增幅增长四十个百分点，占全市房地产开发投资总额的62.13%。

1.3商品房施工面积、竣工面积

2013年全市商品房施工面积1535.51万平方米，同比增长8.23%，市区施工面积达到1080.25万平方米，占全市总施工面积的70.35%，其中住宅、商业、工业、写字楼施工面积分别为767.04万平方米、106.08万平方米、93.8万平方米、113.33万平方米，分别占到市区总施工面积的71.01%、9.82%、8.68%、10.49%。

市区商品房新开工面积501.72万平方米，同比增长103.03%，新开工面积由2012年的同比下降21.51%转换为2013年的同比大增。包含住宅、商业、工业、写字楼385.9万平方米、61.21万平方米、18.5万平方米、36.11万平方米，分别占总新开工面积的76.92%、12.20%、3.69%、7.20%，住宅占据市场主导地位。虽新开工面积今年有大幅增长，但是与去年相比住宅与非住宅的供应比例却保持基本不变，市场供应的产品结构没有出现大的变化与调整。

市区商品房竣工面积195.92万平方米，同比增长38.34%，较之2012年的竣工面积同比下降14.6%来看，2013年项目施工进度有所加快。住宅、商业、工业、写字楼竣工面积分别为110.91万平方米、14.08万平方米、46.87万平方米、24.04万平方米，分别占总竣工面积的56.61%、7.19%、23.92%、12.27%，工业竣工面积偏大。

1.4商品房市场

    1.4.1商品房供应

2013年市区商品房新增供应443.06万平方米（见表一），同比增长38.82%。其中商品住房新增供应329.67万平方米，同比增长38.84%，写字楼新增供应14.31万平方米，同比增长57.08%，商业营业房新增供应99.09万平方米，同比增长36.47%，住宅、写字楼、商业分别占总预售面积的74.41%、3.23%、22.36%。

表一：（单位 万平方米）

从近四年商品房新增预售情况来看，今年商品房新增预售面积创下新高，商品住房新增也达到最高值，同比增长较大，而写字楼与商业营业房在新开工面积比2012年多61.75万平方米的情况下同比增长幅度却不大，可见非住宅项目虽有新开工但在今年没有没有转换成新增供应上市，根据项目工程进度预计可于明年入市，对写字楼与商业形成供应，满足市场需求。

从商品住房不同套型供求结构来看（见图一），新增住房100——144平米区间商品住房供应量达到203.7万方，占据全年商品房供应的61.79%，而80——100平米区间的供应也达到86.95万方，占据全年26.37%的份额，80平米以下及144平米以上供应量偏少，分别为15.53万平方米、23.49万平方米。由图一来看，开发企业对于刚需和改善性住房的预期较大，对于144平米以上的大户型住宅供应量相对偏少，从资本的角度诠释了对宜居城市的期望。

图一

 

 

 

从商品住房不同价位供求结构来看（见图二），单价在4000—6000元/平米的新增商品住房住房达到199.02万方，占据全年供应的60.36%，单价在6000——8000元/平米的高价位住宅的供应量也达到88.53万方，占全年供应量的26.85，超过8000元/平米的豪宅供应寥寥。此数据与商品住房供应面积相对应，开发企业对于襄阳房地产市场持续稳定发展充满信心。

图二

1.4.2商品房销售

     2013年市区商品房成交22829套、248.87万平方米，二者同比增长54.53%、48.92%。其中，商品住房成交18552套、202.45万平方米，同比增长42.42%、43.41%；写字楼成交8.59万平方米，同比增长388.07%；商业营业房成交36.69万平方米，同比增长51.67%。

表二：（单位 万平方米）

 

从近四年商品房成交情况看，2013年商品房成交量创新高，突破两万套、两百万平方米，商品住房销售量最大，写字楼同比增长最大，商业营业房与去年销量相差不大，商业营业房市场需求量有限，近三年销售量增长幅度不大。

从每月商品房成交情况看，市场总体上保持平稳，有七个月份销售量超过20万平方米，其中3月、11月和12月仅商品住房的销量就超过20万平方米，可见2013年一年市场需求比较旺盛，销售情势较好。写字楼除6月、8月与11月销售超过1.5万平方米，其余月份销量都不高，主要与市场上写字楼项目供应偏少造成。而商业营业房除2月份销量较低外，其余月份销量处于波动变化中，成交量的高低受商业项目开盘影响。

图三

 

图四

商品住房的销售与市场供应量保持一致，从商品住房不同套型销售情况看，套型面积100-144平米之间的销量占主导地位，全年产生销量123.83万方，占全年销售面积的61.17%；80-100平米中小套型销售也是成绩斐然，全年销售52.36万方，占全年数据的25.86%；144平米以上套型销售仅占全年的6%左右。

图五

从商品住房不同价位销售情况看，预售价格4000—6000元/平米销售量保持绝对主导地位，此价格区间商品住房销售占据131.68万方，占去商品住房的65.04%；价格区间在6000—8000元/平米的销售虽然也达到44.03万方，较之2012年的39.3万方略有提升，但整体比例却由去年的27.13%下降到21.5%；价格在8000元/平米以上的销量几乎可以忽略不计。不管是不同套型还是不同价位，市场需求与产品供应基本相符，可见住房套型结构、价位结构基本合理。

图六

 

   从商品房去化率来看，2013年市场供应略大于市场需求。市区商品住房去化率61.41%，较之2012年的59.46%略有提升，考虑到年末房管备案系统升级带来的影响，东津世纪城项目因企业自身安排12月份十多万房项目销售未备案，综合2013商品住房去化率仍处于较高状态，供应与销售逐年递增，供销比基本保持在1.5:1上；写字楼去化率60.03%，从2011年的供不应求，到2012年基本无销量，再到2013年的供求基本合理，写字楼市场仅占市场很小一部分，近三年市场份额比例没有扩大趋势；商业营业房去化率37.03%，消化速度弱于供应速度，市场供大于求，但是从供销比基本维持在2.8:1，表明市场供应与增长的速度较为一致。

表三：（单位 万平方米）

时间	2011			2012			2013年
项目	住房	写字楼	商业	住房	写字楼	商业	住房	写字楼	商业
预售	151.72	3.27	52.23	237.44	9.11	72.61	329.67	14.31	99.09
销售	126.71	3.3	19.46	141.17	1.76	24.19	202.45	8.59	36.69
供销比	1.20	0.99	2.68	1.68	5.18	3.00	1.63	1.67	2.70
去化率	83.52%	100.92%	37.26%	59.46%	19.32%	33.31%	61.41%	60.03%	37.03%

 

    1.4.3商品房销售价格

2013年，市区商品房销售均价5325.26元/平米，同比增长3%，较2012年同比增长幅度回落2.05个百分点。其中商品住宅成交均价5242.01元/平米，同比增长2.76%，商品住宅销售价格保持稳定；写字楼成交均价6120.17元/平米，同比减少25.85%；商业营业房成交均价2646.15元/平米，同比增长34.93%。

1.4.4商品房库存量

2013年市区商品房库存量达到501.44万平方米，同比增长60.29%，包含2013年新增库存194.19万方。其中，商品住宅库存量为320.18万平方米，同比增长53.09%；商业营业房库存量181.26万平方米，同比增长88.3%。 

1.5保障房市场

2013年，全市共开工建设保障性安居工程项目81个，54872套；基本建成安居工程项目63个，33757套；共有56个保障性住房项目实现了分配入住，分配入住各类保障性住房19677套；廉租住房租赁补贴正在实施保障28749户，其中新增保障5416户。

 

2、2013年房地产市场运行情况分析

2.1房地产开发投资增速不减

2013年市区完成房地产开发投资156.54亿元，占去年全年市区投资总额的159.12%，房地产开发投资亦出现明显复苏，房地产投资增速的反弹与今年“楼市热”的持续升温密不可分，另外，两改两迁带来大量的土地供应，也是房地产开发投资与施工面积持续较高增长原因之一。

2.2商品房建设增长迅猛

2013年襄阳房地产开发投资增速不减的同时，市区商品房屋施工面积也增长20.91%，达296.63万平方米。其中住宅施工面积比去年超出147.08万平方米。市区商品房新开工面积501.72万平方米，已超过去年全年254.6万平方米，其中商品住宅已超过去年全年192.85万平方米；非住宅（商业、工业、写字楼）超过去年全年61.75万平方米，可见今年非住宅投资力度大，新开工面积增长幅度大。

市区商品房竣工面积195.92万平方米，已超过去年全年54.3万平米。商品房市场渐火，供应量大幅增长，项目新开工面积与竣工面积都有大幅提升。

2.3商品房供应量大幅增长

2013年襄阳商品房供销市场两旺，均再创历史新高，商品房新增供应面积443.06万平方米，同比去年全年增长了38.82%，其中商品住宅新增供应面积329.67万平方米，同比增长38.84%；

其次，写字楼、商业供应增长幅度大。2013年市区写字楼、商业营业房同比增长幅度都在50%以上，在都市襄阳、两个中心的建设发展需求下，商业地产市场建设力度加大，市场供应量增幅较快。但是与去年全年相比，增长幅度并不明显，写字楼的供应面积14.31万平方米，与去年同比增长57.08%；商业营业用房供应面积99.09万平方米，同比增长36.47%。

然后，商品住宅以户型面积100—144平米供应为主。商品住宅户型面积100—144平米供应203.7万平方米，占总供应量62.62%，市场供应以中大户型为主，其中尤以120-144平米供应居多，该套型面积供应120.47万平方米，占总供应量的37.03%。

最后，商品住宅以价格4000-6000元/平米供应为主。商品住宅预售价格4000—7000元/平米供应253.12万平方米，占总供应量76.8%，其中5000-6000元/平米供应102.99平方米，占总供应量的31.25%，这与商品住宅成交均价5325.26元/平方相吻合。

2.4商品房销售全年高位运行

整体来看2013年市区房地产市场运行态势，可归纳总结为“全年高位运行”，市场可用一个“火”字来形容；细分来看，“全年高位运行”态势又可细分为四个阶段：1、2月销量的相对低量、3-9月的火热高位、10月的“假性”降温、11-12月的年末翘尾。1月成交1500套在一年中处于相对低位，但是相对于2012年年底态势来说还是相当平稳，2月受传统春节影响销量下滑在情理之中，成交775套；3月-9月市场一度保持火热态势，连往年6月7月8月三个淡季也异常火爆，成交量分别为2057套、1859套、2643套，多个项目一经推出便受追捧；10月成交1282套，销量的下滑一方面受新开盘入市项目减少，另一方面因商品房备案系统升级改造造成部门项目推迟备案；11-12月受年底返乡优惠、入市项目增长等因素影响出现年末翘尾、销量猛增的场景，11月成交2543套、12月成交2806套。

 

3、2013年房地产市场形势总结

回顾2013年，地产新关键词在2013年集中涌现，新国五条出台、贷款利率全面放开、融资渠道再次开闸、银行钱荒突然来袭、一线城市地王频现、出台稳控房价调控措施、房产税落地传闻四起、市场分化逐渐显现、十八届三中全会召开、新型城镇化建设……对关键词带来的地产利好或利弊，业内各抒己见，在各种激烈的碰撞中，房地业度过了2013年。

2013年襄阳的房地产市场，在市主管部门积极引导下，在全市经济稳步增长的带动下，在各房地产企业大力投资建设下，在旺盛的住房需求支撑下，房地产业达到未有的巅峰时刻，各项数据达到近几年最高值，市区房地产开发投资、商品房新开工面积、新建商品房供应、商品房销售分别同比增长。在各项数字“爆满”的背后，预示市场竞争更为激烈，群雄争逐、大盘称霸、品质当道。数字急剧扩张的背后，通过控预售、管市场多方面工作，房价得到有利控制，同比增长%，价格低于经济增长与城镇居民可支配收入增幅，涨幅幅度再度收窄，市场供应需求同步增长、房价平稳运行的健康发展局面。

2013年房地产市场主要有以下几大运行特征：

3.1数据攀高 市场强劲

2013年，市场配置和政府保障相结合的住房市场又达到新高峰。对房地产市场来说，从土地供应同比增长、到开发投资同比增长，再到供应销售分别同比增长，销售收入突破亿元，占国民经济总值，各项数据都达到近几年的历史新高，无一不彰显出今年房地产市场势如破竹的发展态势及强大的经济拉动作用。对保障房市场来说，2013年将保障房工作当作重中之重来抓，全市住房保障工作任务各项指标均超过了省定的目标任务，实现低收入家庭住有所居的梦想。

3.2房价平稳 预期稳定

房价稳定既涉及目标工作，又关乎社会与市场稳定，影响未来发展预期，主管部门从政策办法、加大供应、预售办理、市场监控与合理引导等方面时刻做好稳控房价工作，减缓房价涨幅，再加上2013年市场上项目定价逐渐趋向合理，使得市区新建商品住房同比增长2.76%，房价趋稳，预计将完成年初制定的年度房价控制目标。房价的稳定带来市场平稳，避免因房价过快上涨引发群众恐慌入市，一定程度上稳定社会预期，促进市场平稳运行。

3.3合理定价 项目火热

今年，多数项目定价合理，一经推出便受极致追捧，这也造就了今年销量喜人、房价平稳的局面。东津世纪城3555元/平米起、欣欣佳园向上城3666元/平米起、和信名城3788元/平米起、广锦乐居广场5555元/平米起……市场扑面而来全是起价不到5000元/平米的广告，项目定价趋向合理。眼下市场是刚需及改善型项目的“天下”，以低于同地段楼盘的价格定价，吸引并刺激购房者入市，造就了市场的热度。除低起价定价外，市场也流行起团购购房。山水家园、梧桐湾、国色天襄、海容幸福里二期均采用定向开发与团购销售形式，因团购价低于市场常规价格，以上项目也取得不错的销售成绩。

3.4城市建设 领域扩大

2013年城市建设大步跨进，三桥、五桥、唐白河大桥通车，内环线全线贯通，东津新区建设，长虹路重修，在使襄阳进入“环线时代”、“快速时代”的同时扩大了襄阳城市发展格局，使襄阳楼市迈入大领域时代，原来的边远郊区都陆续成为房企开发热土。目前，各大房企抢陆樊西，中豪国际商贸城、襄阳新合作食品商贸城、环球金融中心、绿地中央广场等等；多个项目汇集于三桥、尹集周边，恒大名都、檀溪公馆、骧龙国际、君临山等等；襄州多个住宅项目拔地而起，水岸新城、卧龙公馆、东方新城、东南岸等等；东津世纪城火热销售当中，这预示着襄阳现已真正形成四城同发展局面。

3.5产品多元 推动城镇化建设

目前，我市房地产市场正呈现空前多元的发展态势，刚需民生住宅大盘、改善品质人居、地标级城市综合体、现代综合商贸城、专业批发市场、工业地产、旅游地产……现已形成多足鼎立，住宅为主、商业工业旅游业等业态为辅，共同发展的良好局面。在产品多元化的时代之下一大批新兴业态产品顺势而出：中豪国际商贸城、复兴天贸城、绿地中央广场、新世纪建材家居广场、东莞工业城、唐城影视基地……它们在丰富市场业态、满足市场多元化需求的同时，更完善了城市服务体系、为现代服务业和战略性新兴产业的发展提供了相关配套服务，推动了新型城镇化的建设。

3.6两改两迁 稳步推进。

“两改、两迁”是市委市政府高瞻远瞩，实现城市蝶变的重要战略举措。“两改两迁”工作自2012年开展以来，今年进入快速火热建设阶段，绿地中央广场、菩提林•春天、君典•家乐福、长虹国际广场、襄阳新天地、中豪国际商贸城……各项目都在稳步推进当中。以片区开发、产业优先、功能调整和社区和谐为目标的两改将城市中心区由传统的商饮服务业向金融服务、商务办公、商业购物、休闲娱乐、文化展览的高级化提升，且集中向各大商圈汇集，形成各显特色的商业中心区，凸显现代贸易中心城市；集中开发以文化休闲、文化旅游为主的岘山与护城河岸功能区，打造文化旅游名城。以功能分区、集群集成、增量改造、产业整合为目标的两迁将专业市场及企业逐步外迁，为产业结构调整开拓了新的发展空间，形成樊西综合市场集聚区、襄州双沟农产品专业市场集聚区、襄阳北汽车、机械、钢材市场集聚区等几大专业市场集聚区，推动商贸、物流业的快速发展。

3.7项目剧增 市场趋紧

随着“两改两迁”的推进，大批超级大盘陆续进入市场，据统计，中大型城市综合体项目超15个，单体体量在20万方以上，50万方以上的住宅项目超过10个，加上存量房，市场供应急剧增加，客户选择性增多，观望性增强，市场竞争愈发激烈。在愈发激烈的市场下，各项目如何求同存异、寻找差异化路线、如何定位是立足市场的关键。

3.8品质当道 文化引领

“千年襄阳脉，一座自然城”的国色天襄融合邓城遗址文化；米芾国际文化创意产业园是集文化艺术创意产品的研发设计、文化创意人才培养、产业高峰论坛等功能于一体的综合平台；九街十八巷打造历史文化风貌与现代都市文明交相辉映的魅力之区；襄阳首座影视文化产业园唐城影视基地再现唐朝盛世，与历史文化古城襄阳照相辉映；武当第一观—真武山建设成为以宗教文化为核心的国家4A级风景区，弘扬道教文化；我国现存最早的私家园林习家池展现古代私家园林之魅；襄阳新天地在规划设计时注重保护樊城文化特色，体现城市发展的历史风貌和特点，开展多次文化论坛；主管部门联合襄阳新天地开展交流，指导项目的文化建设……目前不管是住宅项目、还是商业、旅游地产，始终坚持文化引领，传承襄阳历史特色，将襄阳历史文化元素融入项目设计当中，将文化内涵化为外在的城市建筑，处处彰显襄阳特有的文化气息与文化内涵。

3.9专业市场各显特色

两迁工作以功能分区、集群集成、增量改造、产业整合为目标，将专业市场及企业外迁，在此形势下，今年专业市场逐渐区域化，且建设氛围日益浓厚。樊西综合市场集聚区的中豪国际商贸城、竹叶山农产品交易中心、中南前锦家居物流园等均已开工在建；襄阳北汽车、机械、钢材市场集聚区聚集襄阳北国际物流园、本昌建材城等；云湾片区现已形成的建材家居市场又添新项目，新世纪建材家居广场、国邦家居软装市场等。

 

4、2014年襄阳房地产趋势分析

2014年襄阳将以全面深化改革统揽经济社会发展全局，以“两个中心”、“四个襄阳”为发展目标，以加速推进工业化为重点，以加速扩张新城新区规模为重点，以加速完善中心城区空间形态为重点，以加速提升经济总量占全省比重为重点，抢抓发展机遇，释放改革动力，实现经济社会又好又快发展。经济在发展，城市化进程在推进—新城在建设、老城在改造，乘经济发展东风、驾城市化进程机遇，2014年房地产业发展势头强劲，明年又将是行业大丰收的一年、又将是行业进一步成熟完善的一年。

2014年襄阳房地产发展趋势具体如下：

4.1房地产业发展势头强劲

城市地位要提高、城市规模要扩张、城市形象要提升、城市城镇化建设要推进等等城市发展都离不开房地产业的基础支撑。《中共襄阳市委关于全面深化改革努力开创经济社会发展新局面的决定》中要求加快建设“两个中心、四个襄阳”的历史方位、指导思想和目标任务，把襄阳建设成为“汉江流域中心城市”；“ 积极稳妥推进新型城镇化，以强烈的文化意识指导城镇建设和管理，实施“双核带动”战略，推进老城改造和新城开发，提升城镇化质量。”在城市化进程推动与中心城市建设两者需求下，2014年房地产业将高昂起航，书写成长新篇章。

4.2商品住房供应量快速增长

2013年普通商品住房用地新增300.77万平方米，按照平均2.5容积率计算，可见建筑面积约750万平方米，考虑到项目体量、项目建设周期、房企市场预期等因素，预计2014年可上市销售的面积约为500万方左右，住房供应量偏大。再加上2013年房地产项目销售旺盛，在火热销售情势带动下，项目建设速度会有所加快，这在一定程度上会助推土地转化为商品房的速度，因此2014年商品住房供应量相当充足。

4.3商品房销量稳步提升

一方面，住房销售有所提升。为加快城市化进程的发展，东津新区建设正快速向前推进，以东津世纪城为先锋的房地产项目持续向市场推出，东津世纪城于2013年年底一经推出便引爆全城，2014年项目持续推进，其以低于中心城区的价格、与周边县市区价位相差不大的定价优势吸引周边县市区入手，提供了周边县市进入市区的平台，极大地加快了城市化进程的步伐。同时，城市化进程又可带来房地产业的发展，为房地产发展提供利好因素，从而带动销量的稳步提升，城市化进程与房地产二者相辅相成，共同发展。

另一方面，商业销售有所提升。襄阳“建设汉江流域中心城市”的城市新定位，势必对城市发展有了更高要求。城市发展与地位很大程度上取决于商业化程度的高低，这就要求要有影响更深、范围更宽的商业辐射力。辐射力的进一步增强、各项政策对第三产业的扶持，对拉动商业项目销售有着极大的促进作用。目前商业项目势如破竹发展，不仅吸引本地区投资者的关注，更可吸纳周边城市投资者目光。2014年市场销量将继续保持2013年态势，顺势直上。

4.4房价继续“稳”字当道

2014年房价将继续保持平稳、“稳”字当道，主要是由于：一、从2013年全年房价走势可看出，房价虽有所波动，但却稳定在一定数值范围内，商品住房维持在5000—5500元/平米。二、从商品住房不同价位销售情况看，预售价格4000—6000元/平米、6000—8000元/平米的住房销售占比为65.28%、21.83%，而2012年二者比例分别为57.49%、28.29%，比例一增一减表明低价格段的项目越来越多，反之高价格段的项目有所减少。三、2013年项目房价逐渐趋于理性，如普鑫上東郡、中央公园、连山鼎府前期定价稍高，市场出现抵触情绪，后期通过价格调整，销售量有所提升。可见，项目定价逐渐回归理性，市场在项目定价中发挥着重要作用，该趋势在2014年将表现地更加充分。四、商品房库存量较大，市场供应充足，使得房价缺乏上涨动力。

4.5库存压力“大”字当道

2013年底商品房库存量已突破500万平方米，按照目前销售速度，库存量需24个月消化，市场属于供过于求状态，市场库存压力大。2014年供应与销售分别按20%的增长速度计算，分别将达到531万平方米、298万平方米，结转到2014年年底的库存量将达到233万平方米左右，再加上现有库存量，2014年底库存量将高达700万方，商品房库存压力不容忽视。

4.6销售压力难挡 销售手段“转型”

目前各个区域项目早已是遍地开花，加上13年项目招商成绩显赫，大盘陆续引入开发，区域范围愈发扩大，项目集中度越来越高，如仅仅人民广场区域已聚集襄阳新天地、九街十八巷、昊天·百老汇、襄阳天下等多个大盘项目。市场上项目数量急剧攀升，使得销售压力如日俱增。在此环境下，新的销售模式出现，由售楼部定点接待客户到走出去找客户；由广而告之的广告模式到微信、微博的微营销时代；由零售客户积累到渠道、终端开发等，预计2014年将有专业的渠道终端销售商出现。

4.7老城区项目竞争空前

2013年“两改”工作如火如荼，仅樊城区16个“两改”项目目前就已开工建设11个。“两改”的城中村与棚户区都位于老城区，使得老城区项目将在2014年集体发力，造成老城区项目竞争异常激烈。长征东路片区旧城改建（普鑫·上东郡）项目、长虹路片区旧城改建（谷山大厦）项目、中原路片区旧城改建（君典·家乐福）项目、新襄棉片区旧城改建项目（菩提林·春天）、解放路片区旧城改建（襄阳新天地）项目、清河片区旧城改建（三江口）、洪沟片区城中村改造项目（融侨城）、肖家台片区旧城区改建项目（昊天·百老汇）、长虹路片区旧城区改建项目（南国城市广场）……老城区项目多、体量大、推出时间近、区位近、业态近，随着项目在2014年的进一步推进，这将造成2014年老城区竞争空前。

4.5项目开发文化引领

2013年王君正书记多次提到城市建设要以强烈的文化意识做引领，彰显文化特色，使襄阳山水园林城市特色更加突出。2014年年初，王书记在召开全市文化旅游产业发展领导小组第一次会议时再一次强调，以强烈的文化意识指导城市规划建设和管理，争取把襄阳打造成具有特色的历史文化名城，推动以文化旅游产业为主的现代服务业发展。可见文化将是2014年及以后项目建设的灵魂与中心，项目规划建设、广告推广将更加注重文化品位与文化意识，高起点规划、高标准建设，真正将文化融入到城市建设当中来，形成襄阳特有的城市内涵与城市形象。文化引领下，文化旅游将作为襄阳未来的支柱产业来培育、来发展，借此契机，文化旅游项目势必将迎来空前良好的发展局面。

4.6商业项目需要运转周期

目前，商业项目发展势头强劲，市场上项目急剧增加，商业项目在面临着多重问题。一是，商业营业类项目销售出现瓶颈，2011年、2012年、2013年商业营业用房的销售率分别为33.31%、33.31%、37.03%，虽供应销售量有所增长，但近三年销售率没有增长；二是，商业营业类项目做到良性运营阶段需花费数年的预热期且企业需自持部分物业，不仅是开发企业还是投资者在商业项目的投资短时间内并不能带来相应效益。在商业销售稍显滞销的环境下，商业营业类项目的建设投资需做好市场警惕。

4.7房地产开发企业的服务提升

经过数十年的发展，房地产市场已逐渐成熟，但随着市场项目增长、销售压力增大，要实现项目的快速运转，并在竞争中立于不败之地，项目销售模式有待转型升级，由概念性销售向服务性销售转变。目前一线房企将买普通商品讲究“售后服务”的这一概念逐渐引入到房地产行业，将从过去“服务增色营销”转向“服务带动营销”，逐渐将“售后服务”体系化。以万科为例，万科在2013年主打 “万科V生活”的产品服务概念，将此前零散的物业服务体系纳入其中，从准业主到业主生活的各个方面进行关怀。未来万科还将在小区提供养老和护理服务，包含大型医疗机构等，让住户不出小区就能享受到社区居家养老的服务。2013年以来，绿城集团推出“园区服务体系”、金科集团推出“万人邻里计划”、协信地产推出“阳光交付宣言”等。作为三线城市的襄阳，在市场环境下未来也将逐步把服务性概念体系化，做到“服务带动营销”的理念。

4.8主管部门服务职能进一步深化

十八届三中全会要求“使市场在资源配置中起决定性作用”，延至房地产领域，后期房地产市场将由宏观行政调控手段逐步转向市场自由调节配置，这意味着主管部门肩负着更为重要的职责，需更加做好市场监督、进一步深化服务职能、转变工作方式，如沙龙举办次数增多、领域扩大，房展会时间延长、内容丰富，项目指导坚持文化意识，市场政策及时解读，发布正确、及时的市场运行动态等等，为市场及主体做好服务，促进房地产市场平稳健康发展。

 

总之，路漫漫其修远兮，房地产行业在“成长”道路上虽 “坎坷万千”，但是依然阻挡不了其前进的步伐。在主管部门的积极指导下，在“两个中心”、“四个襄阳”、“建设汉江流域中心城市”的带动下，在新型城镇化建设的推动下，2014年房地产行业将奋步向前。