赵传先:50强企业拿地盘点:积极补仓以备后续发展

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地产营销总监房产分析研究赵传先 |
分类: 地产研究 |
【CRIC年刊】50强企业拿地盘点:积极补仓以备后续发展
分析师/房玲 李莹
今年以来, 房企在拿地规模上有较为明显的增长,且拿地量占全国重点城市土地成交量的比例提升至33%,新增土地中有较高规模来自一二线城市,同时企业注重拿地成本的管控,虽然平均楼板价仍呈上涨趋势,但涨幅不及全国重点城市平均土地成交水平的增长幅度,体现了相对理性的拿地态度。
50强房企拿地金额同比增长57%,占全国土地成交量比例增加
今年以来,50强房企通过招拍挂新增地块的建筑面积高达1.87亿平方米,同比增长17%,投入金额总计5875亿元,同比增长57%。其中,万科、绿地、保利等企业新增土地储备的规模排名较为靠前,万科今年在拿地方面表现相对积极,每月都有土地入账,这与企业高周转的运营策略是密切相关的。50强企业拿地总量占到全国53个重点城市经营性用地成交总量的33%,同比提升7个百分点,其中TOP10房企拿地量占全国比值进一步提升至21%。
对比企业拿地规模与销售面积来看,50强房企今年以来的拿地建面与销售面积比值为1.3,比去年同期的1.1略有提升,两类企业拿地销售比增长显著,一是侧重三四线拿地的房企,二是高周转的企业。前者的代表为雅居乐和金科,这两家都侧重在三四线拿地,这些城市的土地价格较低廉,企业多成片拿地,因而拿地面积明显高于销售面积。而旭辉的发展模式具备“快速流通、高效销售”的特点,加上企业成功上市、融资渠道拓宽,拿地更显激进。
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平均拿地成本同比增三成,地王获取数量明显提升
50强房企拿地平均楼板价为3396元/平方米,同比提升35%,房企间明显分化,销售业绩排名20位之后的企业平均拿地成本最高。业绩排名靠前的房企在拿地上更为理性,一方面是土地储备量大,无需冒风险抢地,二是企业布局范围广,摊低了平均拿地成本。
今年以来土地市场竞争激烈,地王频出,拿地企业中不乏50强房企的身影,根据CRIC监测,20强企业今年共夺得了34幅地王地块,而去年的数字仅为16幅,增长幅度如此之快,一方面是去年基数较低,2012年仍受调控影响,整体市场情况不太乐观,地王出现的数量偏少,另一方面,今年企业销售业绩再创新高,资金充裕,且拿地需求较大。
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【CRIC年刊】50强房企拿地盘点(二):一二线拿地量激增,十强房企占比超六成
分析师/房玲 李莹
目前房企普遍往一二线城市进行战略转移,一二线城市投资占比明显提升。2013年以来50强房企在一二线城市的拿地量高达1.31万平方米,占企业拿地总量的75%,比去年同期占比提升了9个百分点,占全国32个重点一二线城市土地成交总量的28%,而去年的占比为19%。
聚焦一二线城市,企业城市扩张速度放缓
2013年企业城市扩张速度明显放缓,50强房企新进入城市数量总计67个,而去年新进入的城市数量为95个。从新进入城市分布来看,2013年企业新进入一二线城市比例增加18个百分点至57%。一方面,企业纷纷转向一二线城市,面临的市场竞争压力更大,进入门槛相对较高,因此导致整体城市进入步伐放缓。另一方面,销售业绩排行前50的房企在城市布局上已然领先,本身的城市覆盖数量就相对较大,所以新进入的城市数量增速放缓也在情理之中。
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2013年50强房企在一二线城市的拿地量高达1.31万方,同比增长36%。其中销售业绩排名前十的房企在一二线城市拿地建面同比增长53%,占50强房企一二线拿地量的62%,明显比其他两类企业的拿地量高。在房地产政策无显著收紧的态势下,一二线城市的增长性将显露出来,从而进一步促进TOP10房企销售业绩的提升,梯队间的差距可能再度拉大。
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TOP20拿地态度理性,平均溢价率相对较低
从企业拿地溢价率指标来看,50强房企间差异较大,前20位房企拿地相对理性,平均拿地溢价率在21%左右。前20房企大多具有较广泛的城市布局,拿地较为理性。例如招商、龙湖,这些企业2013年新增土地都位于一二线城市,但是其城市布局相对广泛,投资区域范围较大,因为可以从区域上平衡土地储备,避开过于激烈的竞争。另外,碧桂园、万达等企业则专注于三四线城市,这些区域竞争不激烈,因而新增地块大部分是底价成交的。销售业绩排名20位之后的企业拿地更为激进,例如,融侨、保利置业等企业新增土地储备较少,且都位于个别一二线城市,区域的局限性和一二线城市的市场竞争激烈,导致企业新增土地溢价率较高。
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注:全国53个重点城市包括:上海、南京、杭州、合肥、苏州、宁波、常州、无锡、扬州、北京、天津、济南、青岛、大连、沈阳、长春、太原、广州、深圳、海口、南宁、厦门、武汉、长沙、郑州、南昌、成都、重庆、西安、贵阳,东莞,福州,佛山,北海,桂林,哈尔滨,惠州,吉林,江阴,九江,昆明,兰州,廊坊,连云港,泉州,三亚,石家庄,万宁,文昌,徐州,肇庆,镇江,中山。