赵传先：2014襄阳“楼市凤凰”如何“涅槃”？

    自1998年中国正式有了真正意义上的房地产业以来，中国的房地产一直在调控中前行。经过十五年的发展，中国的楼市呈现出下列态势：一线城市房价一个劲儿地普遍上窜，且供不应求；大部分二线城市房价上涨幅度小于一线城市，但成交量一直上升；三四线城市的增长则出现颓势，相对于一二线城市可谓是冰火两重天，大部分三四线城市现在的成交量在上升，但由于城市没有强有力的产业支撑和人口长期增长的预期，房价增长乏力，已经出现拐点的迹象。

    十八届三中全会以来，中央对于楼市目前并没有实质意义的调控政策。新形势下，我判断，本届政府对于房价的调控手段有所变化，从过去的“一刀切”较变为“有调有放”，调控的是一线城市和部分上涨过快的二线城市，对于三四线城市则基本放开。襄阳作为一个典型的三线城市，在未来的一两年里，将会出现怎样的状况呢？

    1、从过去几年的销售状况来看，襄阳基本处于销售放量阶段。根据襄阳市房地产信息发布平台，2013年1－10月，总销售面积为1548855平米。全年住宅成交量预计180－190万平米，比去年全年成交量（1411617平米）增长约35%。未来几年，由于大量“两改两迁”项目的同时启动，这些项目的地段一般较好，能带动一部分销售，且供应量在短时间内加大会减小房价上行的空间。由于襄阳过去几年的地产发展比较平稳，未出现大量供应的非理性状况，刚需和改善性需求仍处于集中释放期，加上：“两个中心”、“四个襄阳”、“五城同创”、“东津新城”、“一心四城”的一系列建设，对于经济的发展有较强的带动作用，无疑给襄阳市房地产业注入新的发展活力，襄阳房地产市场将迎来更为广阔的发展前景。因此，未来一段时间里，襄阳楼市的成交将继续放量。可以预测的是，2014年，襄阳楼楼市的成交量维持240－260万方是非常可能的。

    2、从供给上来看，襄阳目前的供给处于历史上的顶峰状态。据襄阳市房地产信息发布平台，目前市场上本年度批准的预售房屋中的存量房面积还有2286494平米；另据报道，襄阳市有31个“两改两迁”项目，其供应量超过2000万方；加上东津新区的600余万方；正在开发的其它地产项目约800多万方。本市未来的潜在供应量超过3600万方。若扣除两改两迁还建的部分无须销售（约600万方），未来还有3000万平米需要通过市场消化。按每年平均200万方的销售量，需要15年的时间。

    一方面是政府的持续调控，一方面是市场的天量供应，还有万达（已销售完毕）、恒大、红星美凯龙、绿地、保利等一线品牌地产开发企业先后进驻襄阳对本地开发商带来的压力，虽然成交量也会创新高，但进入者更多，每个开发商所分得的份额就比往年少了。这种状况如何应对呢？

     1、放慢开发节奏。我认为，由于市场供应量急剧增加，市场环境已经发生的质的变化，如果按过去的惯性思维，期待出现快速建设、快速销售的局面，可能事与愿违。只有放慢节奏，才能减少市场总体供应量，减少财务成本，减轻销售压力。

    2、苦练企业内功，做好产品研究和服务，以差异化竞争的策略赢得市场。襄阳目前同质化、低水平的产品过多。在市场竞争不充分的时代还能销售出去，在未来白热化的竞争态势下，这些产品将被市场所淘汰。

    3、联合才有出路。竞争的加剧将使部分开发商在未来几年里出局。若不想转行，还有一条联合之路可以走。但需要以壮士断腕的气势洗心革面：以专业人做专业事的态度去做项目，市调、定位、规划、建设、销售、策划、物业服务等环节全部由专业公司运作，自己扮演一个整合者的角色即可。

    2014年，襄阳楼市成交一定是创襄阳历史新高的一年，也一定是襄阳楼市竞争空前惨烈的一年。