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赵传先:四个地王之后还会有多少个地王?

(2012-12-02 17:57:21)
标签:

地产营销总监

房产

分析研究

楼市研究

杂谈

分类: 楼市宏观分析

 

    赵传先:四个“地王”之后还会有多少个“地王”?

 

    背景:

 

    11月30日下午在南京举行的土地拍卖会上,南京临江老城改造建设投资有限公司以底价56.2亿元拿下南京下关区滨江江边路以西2号地块。使该幅地块成为2012年以来全国范围内的总价地王

 

  据了解,这次出让的下关2号地块,位于两年前出让的下关1号地块和3号地块之间。其规划用地性质为商住混合用地,出让面积达到了364214.6平米,堪称“巨无霸”地块。南京临江老城改造建设投资公司以底价竞得两幅地块,而中国中冶601618独资的大型国有房地产开发企业中冶置业占临江改造建设80%的股份,成为下关地王的实质买家。

 

  四个“地王”横空出世

  加上12月1日56.2亿元总价的下关地王,相隔仅四日之间,北京、上海、深圳等一线城市的四个地王地块已相继出炉。27日,北京、上海两地土地市场同日出现“地王”,楼面价均超过3万元每平方米。28日,深圳新的总价“地王”诞生。

 

  11月27日,上海外滩滨江综合开发有限公司和中国太平洋(601099财产保险股份有限公司联合体以27.7 亿元拍得黄浦区594 (北块)、596 街坊商办地块,其高达3.6万元/平方米楼面价也刷新了今年上海土地市场的最高单价记录。

 

  同一天,北京市国土资源局挂牌出让朝阳区农展馆北路8号地块,挂牌出让起始价为20亿元,起始楼面价为3.38万元平方米。远远高于此前掀起“地王”高潮的万柳地块的起始楼面价2.4万元平方米。

 

  11 月28日,宝安尖岗山A122-0341 宗地土地使用权及两馆建设运营管理权在深圳房产交易中心竞标,吸引了深天健、佳兆业、万科招商联盟、中海4家房企参与竞标。最终中海竞得该地块,出让价20亿元,楼面价10982.976 元/㎡。

 

    评论:

    十八大结束还没几天,北上广深四个一线城市均按捺不住,各个城市均赶在2012年快结束的日子爆出地王。这是一种巧合,还是一种必然?之后还会有几个地王连续出现?2012年还有不到一个月的时间即将结束,让我们先业看一看各个地产公司今年的成绩单:

 

   先看前三季度的成绩单:

从前三季度销售业绩情况来看,尽管个别月份数据有所波动,但多数房地产企业的销售金额和销售面积均出现同比增长。如果能延续1至9月的增长态势,开发商年度销售目标完成压力不大,部分房企前三季度的销售金额甚至已经超过去年全年。

 

中海地产发布销售数据显示,该公司9月份实现房地产销售额86.3亿港元,实现销售面积59.3万平方米,同比分别增长30.8%及20.6%。1至9月份,中海地产累计实现房地产销售额919.0亿港元,同比增长28.8%,累计实现销售面积585.6万平方米,同比增长33.4%。

 

前三季度销售业绩增长超三成的还包括保利地产。根据公告,9月,保利地产实现签约面积78.55万平方米,同比增长33.70%;实现签约金额77.59亿元,同比增长15.19%。2012年1~9月,保利地产共实现签约面积669.20万平方米,同比增长34.03%;实现签约金额756.28亿元,同比增长32.04%。

 

另一行业巨头招商地产的前三季度销售业绩已经超过去年全年。招商地产10日发布的公告显示,1~9月该公司共实现签约销售面积173万平方米,实现签约销售金额247亿元。而2011年招商地产销售金额为210亿元。

 

截至2012年9月底,富力地产实现总销售收入共约223.33亿元,销售面积约191.94万平方米,与去年同期相比分别上升4%及37%。

 

在已经披露前三季度数据的房企巨头中,销售金额出现同比下滑的包括万科A和恒大地产,其中恒大地产销售面积亦同比下降。

 

根据公告,万科9月销售面积105万平方米,销售金额120.4亿元,环比分别增长0.57%和6.08%,同比分别减少2.8%和3.8%。1~9月,万科实现累计销售面积907.9万平方米,同比增长7.93%;实现累计销售金额963.2亿,同比下降0.78%。

 

2012年1~9月,恒大地产累计实现合约销售额585.8亿元,较去年同期的692.6亿元下降15%;实现合约销售面积973.2万平方米,较去年同期的1045.8万平方米下降约7%,与其去年销售面积大幅飙升直接相关。

 

部分房企销售额超全年

从另外几家开发商的销售情况来看,2012年1~9月,佳兆业实现累计合约销售额同比增长7%至110亿元,累计合约销售面积同比增长14%至182万平方米;越秀地产累计合同销售金额约110.2亿元,合同销售面积约89.2万平方米,同比分别上升134%及178%,业绩飙升明显。

 

按照年度销售目标的完成进度,目前多家开发商销售完成情况理想,部分房企有望在第四季度集中冲刺全年目标。

 

除招商地产销售超过去年总和外,越秀地产前三季度合同销售金额和销售面积已经占2012年合同销售目标不低于100亿元和96万平方米约110%和93%。

 

在2012年前三季度,世茂房地产累计实现合同销售额356.98亿元,已经超过2012年全年销售目标307亿元约16%。此前的今年7月初,世茂房地产宣布,今年销售计划将从307亿元上调至350亿元。

 

其他几家开发商销售进度也进展迅速,中海地产此前高调宣布将公司全年目标由年初的800亿港元调升至1000亿港元,按照目标计算,前三季度中海地产919亿港元的销售金额已经达到全年千亿目标的92%。

 

前9个月,恒大地产已完成全年计划的73.2%,销售面积近千万平方米。有业内预测,其全年800亿元目标实现乐观。

 

此外,花样年前三季度累计实现合同销售金额约54.30亿元,累计合同销售面积约628758平方米,累计销售金额已达全年72亿元销售目标的75%。

 

尽管万科前三季度销售金额出现近五年来的首次下滑,但从其销售进度来看,万科销售规模今年有望再创新高。万科董事会秘书谭华杰此前表示,万科推盘量主要集中在下半年,尤其9月份后预计会有明显增加,全年销售额超越去年1215亿元是“大概率事件”。

 

根据链家地产市场研究部统计,万科等10家房企在2012年9月销售合计418.77亿元,环比增长7.11%。在这10家房企中,有7家销售出现环比增长。

 

链家地产市场研究部统计还显示,这10家房企在2012年内销售合计3340.17亿元,其中8家公布年度目标的房企,平均目标完成率为82.19%。其中,世茂房地产,越秀地产和禹州地产目前已经完成了销售目标。

 

近两个月,我们所得到的数据显示,从九月份以来,大型地产公司的签约成交额在持续攀升。其实,这说明一个问题,开发商并不缺钱。在调控的大背景下,地产企业的销售大部分仍能实现增长。如果放松调控,房价必须大幅上涨。

 

    由于对今年的预期不高,大部分中小开发商普遍调低预期,致使开工量减少,从而致供应量减少,而消化速度加快,势必使供应量持紧,从而出现价格上涨的动力。

 

    而房价的上涨一定推动地价的上涨,而新的一轮上涨行情正在展开,刺激土地需求增加,从而新的地王也将密集产生。


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