赵传先：四个“地王”之后还会有多少个“地王”？

    背景：

    11月30日下午在南京举行的土地拍卖会上，南京临江老城改造建设投资有限公司以底价56.2亿元拿下南京下关区滨江江边路以西2号地块。使该幅地块成为2012年以来全国范围内的总价地王。

　　据了解，这次出让的下关2号地块，位于两年前出让的下关1号地块和3号地块之间。其规划用地性质为商住混合用地，出让面积达到了364214.6平米，堪称“巨无霸”地块。南京临江老城改造建设投资公司以底价竞得两幅地块，而中国中冶（601618）独资的大型国有房地产开发企业中冶置业占临江改造建设80%的股份，成为下关地王的实质买家。

　　四个“地王”横空出世

　　加上12月1日56.2亿元总价的下关地王，相隔仅四日之间，北京、上海、深圳等一线城市的四个地王地块已相继出炉。27日，北京、上海两地土地市场同日出现“地王”，楼面价均超过3万元每平方米。28日，深圳新的总价“地王”诞生。

　　11月27日，上海外滩滨江综合开发有限公司和中国太平洋（601099）财产保险股份有限公司联合体以27.7 亿元拍得黄浦区594 (北块)、596 街坊商办地块，其高达3.6万元/平方米楼面价也刷新了今年上海土地市场的最高单价记录。

　　同一天，北京市国土资源局挂牌出让朝阳区农展馆北路8号地块，挂牌出让起始价为20亿元，起始楼面价为3.38万元平方米。远远高于此前掀起“地王”高潮的万柳地块的起始楼面价2.4万元平方米。

　　11 月28日，宝安尖岗山A122-0341 宗地土地使用权及两馆建设运营管理权在深圳房产交易中心竞标，吸引了深天健、佳兆业、万科招商联盟、中海4家房企参与竞标。最终中海竞得该地块，出让价20亿元，楼面价10982.976 元/㎡。

    评论：

    十八大结束还没几天，北上广深四个一线城市均按捺不住，各个城市均赶在2012年快结束的日子爆出地王。这是一种巧合，还是一种必然？之后还会有几个地王连续出现？2012年还有不到一个月的时间即将结束，让我们先业看一看各个地产公司今年的成绩单：

   先看前三季度的成绩单：

从前三季度销售业绩情况来看，尽管个别月份数据有所波动，但多数房地产企业的销售金额和销售面积均出现同比增长。如果能延续1至9月的增长态势，开发商年度销售目标完成压力不大，部分房企前三季度的销售金额甚至已经超过去年全年。

中海地产发布销售数据显示，该公司9月份实现房地产销售额86.3亿港元，实现销售面积59.3万平方米，同比分别增长30.8%及20.6%。1至9月份，中海地产累计实现房地产销售额919.0亿港元，同比增长28.8%，累计实现销售面积585.6万平方米，同比增长33.4%。

前三季度销售业绩增长超三成的还包括保利地产。根据公告，9月，保利地产实现签约面积78.55万平方米，同比增长33.70%；实现签约金额77.59亿元，同比增长15.19%。2012年1~9月，保利地产共实现签约面积669.20万平方米，同比增长34.03%；实现签约金额756.28亿元，同比增长32.04%。

另一行业巨头招商地产的前三季度销售业绩已经超过去年全年。招商地产10日发布的公告显示，1~9月该公司共实现签约销售面积173万平方米，实现签约销售金额247亿元。而2011年招商地产销售金额为210亿元。

截至2012年9月底，富力地产实现总销售收入共约223.33亿元，销售面积约191.94万平方米，与去年同期相比分别上升4%及37%。

在已经披露前三季度数据的房企巨头中，销售金额出现同比下滑的包括万科A和恒大地产，其中恒大地产销售面积亦同比下降。

根据公告，万科9月销售面积105万平方米，销售金额120.4亿元，环比分别增长0.57%和6.08%，同比分别减少2.8%和3.8%。1~9月，万科实现累计销售面积907.9万平方米，同比增长7.93%；实现累计销售金额963.2亿，同比下降0.78%。

2012年1~9月，恒大地产累计实现合约销售额585.8亿元，较去年同期的692.6亿元下降15%；实现合约销售面积973.2万平方米，较去年同期的1045.8万平方米下降约7%，与其去年销售面积大幅飙升直接相关。

部分房企销售额超全年

从另外几家开发商的销售情况来看，2012年1~9月，佳兆业实现累计合约销售额同比增长7%至110亿元，累计合约销售面积同比增长14%至182万平方米；越秀地产累计合同销售金额约110.2亿元，合同销售面积约89.2万平方米，同比分别上升134%及178%，业绩飙升明显。

按照年度销售目标的完成进度，目前多家开发商销售完成情况理想，部分房企有望在第四季度集中冲刺全年目标。

除招商地产销售超过去年总和外，越秀地产前三季度合同销售金额和销售面积已经占2012年合同销售目标不低于100亿元和96万平方米约110%和93%。

在2012年前三季度，世茂房地产累计实现合同销售额356.98亿元，已经超过2012年全年销售目标307亿元约16%。此前的今年7月初，世茂房地产宣布，今年销售计划将从307亿元上调至350亿元。

其他几家开发商销售进度也进展迅速，中海地产此前高调宣布将公司全年目标由年初的800亿港元调升至1000亿港元，按照目标计算，前三季度中海地产919亿港元的销售金额已经达到全年千亿目标的92%。

前9个月，恒大地产已完成全年计划的73.2%，销售面积近千万平方米。有业内预测，其全年800亿元目标实现乐观。

此外，花样年前三季度累计实现合同销售金额约54.30亿元，累计合同销售面积约628758平方米，累计销售金额已达全年72亿元销售目标的75%。

尽管万科前三季度销售金额出现近五年来的首次下滑，但从其销售进度来看，万科销售规模今年有望再创新高。万科董事会秘书谭华杰此前表示，万科推盘量主要集中在下半年，尤其9月份后预计会有明显增加，全年销售额超越去年1215亿元是“大概率事件”。

根据链家地产市场研究部统计，万科等10家房企在2012年9月销售合计418.77亿元，环比增长7.11%。在这10家房企中，有7家销售出现环比增长。

链家地产市场研究部统计还显示，这10家房企在2012年内销售合计3340.17亿元，其中8家公布年度目标的房企，平均目标完成率为82.19%。其中，世茂房地产，越秀地产和禹州地产目前已经完成了销售目标。

近两个月，我们所得到的数据显示，从九月份以来，大型地产公司的签约成交额在持续攀升。其实，这说明一个问题，开发商并不缺钱。在调控的大背景下，地产企业的销售大部分仍能实现增长。如果放松调控，房价必须大幅上涨。

    由于对今年的预期不高，大部分中小开发商普遍调低预期，致使开工量减少，从而致供应量减少，而消化速度加快，势必使供应量持紧，从而出现价格上涨的动力。

    而房价的上涨一定推动地价的上涨，而新的一轮上涨行情正在展开，刺激土地需求增加，从而新的地王也将密集产生。