赵传先：上市房企走出国门，真的遍地黄金吗？

    一、现象：

    1、万科

    万科5月14日晚间公布称，其全资子公司万科置业（香港）有限公司已于5月13日与永泰地产有限公司（00369，HK）达成收购南联地产（01036，HK）股权的协议，用港币约10.79亿元持有重组后的南联地产73.19%股权，由此成功叩开了在港股融资之门。

    2、首创置业

    9月11日，首创置业与法国地方政府签订土地协议，将建设中法经济贸易合作区，我方可享受法国和欧盟特许优惠政策。据了解，这是中国16个境外经贸合作区中唯一一个设立在发达国家的。“去法国是公司首次走出去，这只是一个开始，首创未来还将考虑去欧洲其他国家以及北美、新加坡、港澳台等国家和地区发展。”首创置业董事长刘晓光透露，此次合作从接触、谈判到落实，前后花了一年左右的时间。

    3、金地集团

    9月15日发表公告，公司全资子公司辉煌商务与FCL(CHINA) PTE. LTD. (下称“FCLC”)就购买其所持有的星狮地产(中国)有限公司的股份进行协商，并达成相关股份买卖协议：辉煌商务以总对价约16.54亿港元购买FCLC持有的星狮地产38.5亿股，约占其已发行股本的56.05%。股权买卖协议已于2012年9月14日在新加坡签署。

    4、其它

    万通控股已参与了纽约世贸大厦重建，并于2010年租下世贸中心1号楼部分物业；

    去年，SOHO中国董事长潘石屹也以个人名义投资纽约商业地产项目；

    中坤集团董事长黄怒波将旅游地产开发到了更远的冰岛；

    中航地产则在董事会上通过了《关于公司成立海外事业部的议案》，加速布局海外市场。

    二、方式与目的

    中国房企海外投资的途径和方式都不尽相同，有的是纯粹去开发；有的则是出钱寻求那些有开发实力的企业合作去海外淘金，即做投资；还有些房企海外收购的真正意图是搭建融资平台，借壳，如金地。

    三、分析

    1、分析低门槛低成本 海外赚钱更容易？

    “房企屡屡试水海外项目投资，其中不乏受国内房地产市场调控政策的影响，但政策也起到推波助澜的作用，主要原因还是利润驱动。房地产投资在境外的资源配置效率很高，利润空间也相对较高。”高纬环球董事董韶川曾向记者表示。

      目前全球经济环境不好，一些国家为引进外资而提供一些优惠政策，这使得部分房企海外投资的成本相对变低。除此之外，还有部分房企是为搭建海外融资平台，融到成本较低的资金，来推高企业经营房地产的利润。

    据悉，房地产企业在中国境内投资至少需要30%的资本金，而在境外10%-15%就可以。此外，国内的开发贷受到限制，而且从银行贷款的利息通常在7%以上，民间借贷成本更高，而在海外市场贷款利息多为4%-5%，可见海外融资成本相对较低。

    2、海外淘金风险机遇并存？

    相对于国内地产市场来讲，海外市场更为成熟、透明，法律法规更为健全。以政府规划为例，国外城市的规划均以中长期规划为主，二十年甚至五十年都不会有大的变动。同时，海外市场的毛利率水平非常稳定。

    3、做好准备了吗？一方面，对于海外开发空白的房企来说，经验上的欠缺会导致存在一定风险，例如信息的不对称以及国内外大环境的不同，促使其多数会通过注资、合作的方式进入海外市场。

    另一方面，房企在国内外投资和经营的状况也会相互关联，若海外投资的效果未达预期，在当前国内调控的大环境下，对于正处于节衣缩食中的房企来说，会受到很大的影响。

    4、国际化是必须的吗？

    综观500强企业，国际化的标签基本上都有。越大，国际化越明显。但房地产企业的国际化却好象不那么明显。房地产的地域性、政府资源的不确定性，都是阻碍房地产国际化的因素。所以，房地产的国际化是必须的，而且也是最困难的。