赵传先：新商圈里的城市综合体的业态组合研究

    一、在确定新商圈的城市综合体的业态组合前，需要进行以下市场调查工作：

     1、所在城市的发展规模现状；

    2、所在城市的长期规划；

    3、所在城市的商圈研究：按形成时间划分：已形成的商圈；历史商圈；正在形成的商圈；按类别分：批发商圈；零售商圈；

    4、拟建城市综合体所在区域的现有业态及其规模、影响力；三公里范围内没有的业态或档次不够的业态；

    5、拟建城市综合体所在区域的居住人群规模和消费习惯，所在城市人群的消费习惯。

    二、适合建城市综合体的新商圈的地址的前提条件

     1）未来三至五年里，本区域内的居住人口会大幅增加，三公里半径内居住人口可达8万人以上；

     2）三到五公里内“五无”：无8000平方米以上大型超市；无五星级酒店；无甲级写字楼；无1.5万平方以上中大型百货卖场；无大型综合娱乐城；无繁华步行街；

     3）属于城市发展的优先发展区域；

     4）位于城市主干道旁，临主干道面不低于200米，昭示性强；

     5）公共交通发达，有至少不低于5条以上的公交线路的站台离拟建区域不多于60严谨距离，有至少三条公交线路在拟建区域内停靠，无单行线限制。

    三、新商圈适合建城市综合体的“加分条件”

    1）有不低于5000平方的市政公园或广场紧邻拟建区域；

    2）有体育馆紧邻拟建区域；

    3）有展览馆紧邻拟建区域；

    4）有博物馆紧邻拟建区域。

    四、新商圈建城市综合体的业态选择原则

    1、最大人气聚集原则：即所选业态以最大程度的汇聚人气为主。

    2、主流业态必具原则，即按综合体规划规模，合理分布主流业态，主要有：大型超市、五星级酒店、步行街、甲级写字楼、百货卖场、娱乐城、饮食城；

    3、业态补充原则，即在规模允许的前提下，尽量补充专业超市、博物馆、展览馆，尤其是新商圈里没有的业态；

    4、符合城市长远发展规划原则；

    5、符合项目客户群定位原则；

    6、规模适度原则，即根据所在城市的规模确定综合体的规模和各业态的规模。

    五、新商业圈综合体常规业态组合与比例

     1、8000平方以上大型超市一个，要求为国际国内一线品牌；

     2、综合娱乐城一个，要求8块银幕以上电影城；国际国内一线品牌电玩城一个；本地一线品牌KTV歌城一个；

     3、甲级写字楼一栋，面积在2万平方米以上；若综合体规模大，可增加一栋或若干栋；

     4、五星级宾馆一栋；若综合体规模大，可增加一栋或若干栋；

     5、室外步行街一条300-500米；

     6、饮食城一个，面积不低于12000平方米，包含国际国内名小吃、风味城；

     7、主力店：肯德基、麦当劳、星巴克、国际一线品牌专卖店。