赵传先：万达广场产品研究--成都金牛广场设计要求

案例一：成都金牛万达广场

设计要求：

一、住宅部分

1、      住宅部分户型配比

                       户型配比

注：赠送面积或可变空间应改善居住环境（70 ㎡以下户型），70㎡ 以上户型尽可能设计有特色的赠送空间

2、      户型分布（只部分作为参考建议，请设计方根据自己方案设计，但必须提供详细户型分布图）

原则：在每批次推出的房源中，要有投资性较高的房源推售，提高销售进度。

以下建议，仅是较为集中的户型分布建议，包括但不限于户型分布于此。

（1）区域一：在临街部分主力户型建议为小户型和小二房；

区域一的东北部分，集中为标配和套一；

区域一的南部建议集中为小二房和小三房；

在靠小区内侧的较好位置适量配以大三房、大二房；

（2）区域二：主力户型建议为大三房、大二房为主：

适配小二房、小三房：

适量配以标配和套一：

（3）区域三：主力户型建议为大三房、小三房、适配小二房、一房：

（4）区域四：主力户型交易为小二房、小三房、适配大二房、大三房、一房。

3、户型设计应体现人性化、紧凑及适度创新的原则，平面布置与立面设计应结合成都市的气候特点，考虑节能设计。

4、层高：住宅2.9米。车库满足设备用房净高及单层停车。

5、总高：建筑总高度不超过100米（底商做结果转换需考虑转换层层高）。

6、户型氛围紧凑型和舒适型，舒适型户型重点考虑加大产品的附加值。

7、住宅应争取合理朝向、避免西晒，有效组织穿堂风，提高居住舒适性。景观阳台和落地飘窗、转角窗突出高层电梯独有的景观视野效果，同时保证住宅空间的私密性、不出现对视的情况。

8、户型开间、进深适合居家布置与生活便利。在户型的尺寸设计上应充分考虑每个房间内部的家具家电布局、人行流线、主任私密空间的隐蔽性以及生活起居的各种便利。

9、住宅要求平面布局方正，不允许出现异形房间。

10、应考虑洗衣机、冰箱等家用电器的位置。

11、干湿分区，厨卫尽量集中，降低成本，提高居住能效。卫生间：公用卫生间要盥厨房分离，主卧卫生间稍大一点，预留面盆、浴盆、座便器位置，各卫生间做到自然采光通风。厨房：拟设计复合式厨房，洗涤和炒菜可分设，厨房外设计辅助阳台，摆放洗衣机、热水器，可晾晒衣物。厨房设置成品烟道。

12、合理客厅外生活阳台和厨房铺筑阳台。

13、大户型可增加入户花园、衣帽间、储藏室等功能区。

14、住宅及底商里面需考虑空调机位暗装。

15、目前成都房地产市场，已形成赠送空间的趋势。按惯例，住宅阳台、入户花园赠送半面积。另有楼盘以户内可变空间赠送全面积或半面积，或赠送全部阳台、入户花园面积。现在市场惯例，多数楼盘控制在10%-20%之间，户型越大，赠送面积越大。因此，建议本项目的赠送空间也控制在10%-20%之间，户型越大，赠送面积越多。控制花园设计。成都市场客户对控制花园较为喜好，如果条件允许，在主卧室设置花园或配置入户花园，都将成为户型的有力卖点。赠送空间结论：70㎡以下送可变空间（以改变居住舒适度为主）；70㎡以上多样化（已符合成都生活特点的特色空间）

16、各面积段内有2-3种户型，保证均好性，使客户有一定的选择余地，一面出现户型之间的优劣差异明显而导致在项目内部相互竞争的不利局面。

17、合理分配项目内各户型的资源占有。

18、垂直交通布置合理，面积适当，提高使用率。公摊率控制在20%以内，电梯达到两户配备一部电梯的配置。

19、住宅首层设入口大堂，入户大堂保证空间的完整性，大气。

20、组团入口应强化处理。

21、底商立面需考虑店招位及店招匾位。

22、项目定位为中高端品质，建议住宅建筑风格以现代简约风格为主：建议使用高品质装饰面砖和部分高档石材，使得项目呈现体量宏伟的同事，同事与商业建筑风格相互呼应。兼顾整体性和各个组团的相对独立性，体现现代城市生活特征。里面要求经理、简洁、大方，色彩要协调，与成都今年万达广场整体建筑风格统一。要求考虑空调机位布置及合理尺寸必须说明外立面（如墙体、窗户、玻璃、阳台栏板等）的主要建筑材料及色彩，兵标注层高与总高尺寸。

（三）、甲级写字楼方案设计要求：

1、高标准甲级写字楼：建筑面积6万平方米（1栋）

2、甲级写字楼；建筑面积12万㎡（2栋）

（四）、soho写字楼方案设计要求：建筑面积9.3万㎡（2栋）

1、   每层的产权面积划分控制在30㎡-40㎡，50㎡-60㎡；

2、    考虑商务公寓灵活多变的可能性，每户预留独立卫生间位置，但不做隔墙；

3、    每户通上下水、预设煤气（可以考虑在阳台处）；

4、    至少在5部电梯以上（含消防梯）；

5、    层高在3.1米左右；

6、    在楼体露面上企业广告展示位（商务酒店经营要求）；

7、    入户大堂至少挑高2层高度，面积宽敞，设置双大堂设计，预留商务酒店店招、接待台、企业水牌的位置。

（五）、商业区方案设计要求：（只部分作为参考建议，请设计方根据自己方案设计，但不许提供详细业态分布图）

 1、组团规划