赵传先:典型房地产研究之:绿城集团悄然掘金商业地产

　　新浪商业地产讯(编辑王珏综合整理)2011年，对于绿城来说可谓风波不断。尤其是9月以后，“海航30亿收购绿城”、“银监会调查绿城房地产信托”、“绿城中国退市”、“绿城破产”、“绿城求救中投”等传闻接二连三。

　　在即将到来的2012年，深陷资金链困局的绿城是否会从“被破产”走到“破产”？在严峻形势下，绿城的一系列自救举措，到底能否把其从破产边缘拉回安全地带？

　　“抱团”掘金

　　调控深入，房地产企业纷纷转型商业地产避险，绿城也不例外，更将“抱团”之优势移植到商业地产领域。相对于住宅业务，商业地产对资金、人才、土地等要求更高，而能达到资源互补、合作共赢则更加重要。

　　据了解，仅上半年，绿城中国便联合其他企业在上海、浙江台州等地加速布局商业地产。如年初联合其他房企以66.6亿元夺得浙江台州新前城市新区五幅地块，其中两宗土地为商业用地；时隔数月之后，也就是6月，其又携手上海华彬投资有限公司，力压宝龙地产[简介　最新动态]等房企，以24.3亿元将上海长风10号商业地块收入囊中。

　　不仅如此，绿城极力推进的代建业务也已开始延伸至商业地产领域。曹舟南透露，目前共工50多个代建项目，有5个是综合体，如西溪湿地的综合体、转塘的凤凰大厦综合体。

　　信托风波

　　9月，一些浙江开发商无法偿还高利贷跑路，引起市场对房企资金链的聚焦。绿城当时净资产负债率达到163%，在国内各大房企中名列前茅，去化率同比下降甚多。23日，一家外媒称，绿城的有关信托公司正受到银监会的调查。这家坚持高负债运营的开发商，再一次被推向风口浪尖。

　　素来清高的绿城此次反应迅速。9月24日，绿城高管在杭州召开发布会，绿城中国执行董事、执行总经理曹舟南称：未接到通知；绿城的信托合法合规；公司运营情况很稳健。

　　事实上，风传所指银监会查的是与绿城有关的信托公司，而非绿城本身。绿城中国常务副董事长、执行主席寿柏年9月28日在接受采访时说，“据我们了解，一、这是银监会对信托业务的正常调查，并不限于绿城，更不是因为对绿城债务的担心进行的针对性调查；二、最近房地产调控政策在原有基础上也并没有新的变化。”

　　但这次发布似乎并未杜绝人们对绿城的质疑，9月28日，一家国内媒体援引匿名人士称，绿城拟仿效复地从H股退市，以吸引战略投资者进入。一时内地香港房企股市大幅下挫，几日风波令A股房产板块数百亿市值蒸发。

　　“完全不存在，没有这样的安排。即便是引入合作伙伴也并不是只有退市这条路。”寿柏年认为，复地退市是由于其流通股主要在大陆，做进一步融资安排需要通过中国证监会的审批，难度颇大，且其退市后便于大股东的支持。“这与绿城的情况有很大的不同。”

　　寿柏年说，公司确实做了一些信托，但这是正常融资渠道。其实今年绿城有银行授信，但由于开发贷规模(信贷指标)不够，所以选择信托。

　　另外，更有传闻称，绿城今年信托量剧增是用于偿还其他高息借款。寿柏年称，信托的成本比银行成本高，但我们所有信托成本最高一笔也只是14%多一点。据统计，截至2011年6月底绿城的融资，其源于银行、信托、其他借款的资金总计达到129亿元，其中信托筹款33.2亿元，占到总融资来源的25%左右。标准普尔分析师符蓓的看法是，绿城虽然取道信托来筹集资金，但是这部分占据融资总额的比例并不算高。

　　符蓓说，销售额下降和国内外信贷紧缩是推动开发商流动性压力上升的主要原因，并给出了较低去化率将导致资金链紧张的6家开发商，绿城赫然在列。“如果2012年销售额下降10%，这6家企业就会非常难受。”

　　“资金紧是事实，但不至于过不去。房地产企业现在说自己资金链宽裕，恐怕不正常。”寿柏年说，“如果我们倒下，一定有更多房地产公司先倒下。”

　　寿柏年认为绿城还有牌可打。即便是在今年年底到明年，各家房企都受到短期现金流困扰，其认为债务也不会影响到公司的维系。“绿城这么多年没有一笔债务逾期，这一点是可以保证的。也不排除今后继续会通过多种方式来融资。”

　　连续的风波，绿城老板宋卫平亦坐不住了。9月27日，其在杭对记者撂下“狠话”：先促销、再卖项目，如果再不奏效，就把价格降到底卖光，自此再不做房产。

　　挽臂中投

　　在刚刚摆脱破产谣言后，房地产商绿城第二次来到市场的风口浪尖。

　　11月28日，据境内财经媒体报道，绿城目前正在跟中国投资有限公司(下称“中投”)进行深度接触。二者将与绿城阳光(绿城集团控股子公司)、美国私募基金黑石共同出资成立一家合资公司。

　　市场观察人士认为，绿城的此项举动意在依靠大型金融机构缓解自身资金链紧张的局面。在当前的市场形势下，这更像是一次拔刀相助。尽管很多观察家认为中投和黑石看中的是利润空间。

　　早在今年6月，绿城中国就公告称，绿城与绿城阳光、合资伙伴甲及乙，于今年6月3日订立协议，拟投资成立合资公司，四方股权分别为24%、6%、60%及10%。对于未披露的甲乙合作伙伴，绿城仅解释称，“甲为一家在中国成立的有限责任公司，主要从事投资和资产管理；乙为一家在中国成立的有限合伙企业，主要从事股权投资。”

　　在破产传言后，中投和黑石的身份才被透露出来。

　　绿城副董事长罗钊明在接受媒体采访时表示，“绿城不是和中投直接合作，而是与其旗下公司合作。”所谓旗下公司，指的是建银投资，它是中投旗下中央汇金投资有限责任公司的全资子公司，成立于2004年9月，注册资本 206.9亿元，负责国内投资业务，经营范围为投资与投资管理、资产管理与处置、企业管理、房地产及咨询。

　　据公开资料显示，上述合资公司将主要致力于在中国进行城市建设、基础设施建设、养老和健康产业投资、股权投资、项目投资、投资管理咨询、企业管理咨询及受托资产有偿管理。

　　有消息称，中投看好的是绿城的代建能力，并计划以类似商业模式在全国其他城市拓展，合资公司因涉及到外资问题，需通过商务部等相关部门的审批，合资公司尚未注册，大概在今年底或明年初会有结果。