赵传先：万达商业地产研究之城市综合体选址与市场调研

一、集团选址的标准：
1.城市整体环境
1.1  城市常住人口：50万以上。
1.2  城市年GDP在400亿元以上，人均GDP达15000元。
1.3  城市全社会年固定资产投资200亿元以上。
1.4  年社会消费品零售总额180亿元以上。
1.5  城镇居民人均年可支配收入12000元以上。
1.6  年人均消费支出5000元以上。
1.7  城市规划重视第三产业。
1.8  未来两年内政府领导不涉及到大范围换届。
1.9  该城市有明显的支柱产业。
1.10  政府给予的优惠政策不低于同类级别的商业项目。
1.11  城市房地产行业年开发量100万㎡以上，竣工量50万㎡以上。
1.12  住宅地产均价在2000元/㎡以上，商业地产均价在4000元/㎡以上。

2.项目地块条件
2.1  地块要求：净地、5通一平。
2.2  地块面积：商住总体面积35-50万㎡，商业用地面积10万㎡左右。
2.3  项目位置符合城市未来发展方向。
2.4  项目用地永久性供电和动力电达到项目标准。
2.5  项目供热条件能够不连接市政热力管道集中供热，可自行解决。
2.6  项目用地通讯（有线电视、电话、网络）有地下管道。
2.7  距市中心车程不超过15-20分钟。
2.8  项目周边经停公交线路不少于5条。
2.9  项目可视性佳（50米以外易见），临街面宽度不低于200米。
2.10  项目地块要求规整。
2.11  项目商业开发地块至少比邻一条城市主干道(双向6车道)或两条交通次主干道（双向4车道）交汇处，没有立交桥、河流、山川等明显阻碍物。
2.12  距项目1.5公里无经营面积超过50000㎡的同类业态为佳。

二、地产城市综合体的市场调研
 
一)调研总纲
1.调研目的
通过对行业的发展现状、城市商业总况、消费承载与来源、市场资源依托、可比类拟竞争业态现状等调研，以客观的市场研判为依据，提出可行的市场定位分析，为项目的实施与招商销售提供有利依据。

2.调研方法
2.1实地考察
2.2地毯式拜访
2.3抽样访谈
2.4问卷调研

3 调研重点：
3.1基础资料及数据收集（附表一、二、三、四）
3.2市场需求分析
3.3市场空隙点、市场差异与可执行层面
4调研时间：
XXXX年XX月XX日——XXXX年XX月XX日

二)调研内容
1 目标城市商业整体环境调研
1.1城市社会环境
1.1.1自然环境（如地理、地势、行政区划分，气候条件等）；
1.1.2人口环境（调研城市近年人口变动对比分析及形成原因);
1.2地区或城市的经济特性（国民经济产业结构和主导产业），包括收入、消费结构及经济发展规模、趋势、速度和效益。
1.2.1地区生产总值分析

1.2.2社会固定资产投资及社会消费品零售总额近年状况对比分析
1.2.3地区或城市的居民收入情况、消费结构和消费水平。
•人均收入情况分析
•消费水平与消费结构情况统计与分析
•恩格尔系数
恩格尔系数=食品消费额/人均消费支出
根据联合国粮农组织标准，恩格尔系数：在59%以上的为贫困；50%---59%的为温饱；40%---50%的为小康； 30%---40%的为富裕；小于30%的为最富裕。
2目标城市商业地产环境调研
2.1商圈分布、商业的构成（市场与商业街区）与消费者来源。
2.2现有市场的名称、经营年限、经营形式、经营定位、优势品类。
2.3现有市场的规模、区域影响力、区域排名、改扩建空间。
2.4地区或城市房地产开发、房地产平均价位。

3项目用地情况分析
3.1城市未来发展方向
3.2项目地块自身情况
3.3项目周边交通状况。
3.4项目所在地区的经济结构、人口及其基础设施情况等。
3.5项目周边的商业设施氛围。
3.6本项目可比市场，现经营投资户对房地产的环境、功能、格局、售后服务的意见及对我们项目的接受程度。
3.7风险预测（项目资源的SWOT分析）。

4消费来源及辐射力调研
2.4.1消费来源调研（现有商场消费群体的类型、来源、消费目的与消费习惯）
2.4.2消费需求力调研（现有商场消费量、消费方式、消费频率）
2.4.3主要宣传媒体调研

5竞争对手情况调研
5.1竞争及潜在竞争者的实力和经营管理优劣调研（附表十四）
5.2竞争者价格的调研和定价情况的研究
5.3对竞争对手营销策略

6城市政策法律环境调研

7调研的初步结论

结合上述分析，得出初步市场调研结论。

8各城市之间数据对比分析

8.1城市整体环境对比分析
8.1.1地区生产总值：
8.1.2全社会固定资产投资：
8.1.3社会消费品零售总额：
8.1.4城市居民人均可支配收入：
8.2城市基本状况对比分析
8.2.1房屋施工、竣工面积：
8.2.2商业、住宅销售均价：
8.2.3全市人口与城区人口：
8.2.4全市面积与城区面积：
8.3居民消费水平和消费结构情况对比分析
8.3.1城市居民人均消费支出：
8.3.2食品消费支出占比：
8.3.3服饰消费支出占比：
8.3.4交通通讯消费支出占比：
8.3.5年娱教服务消费支出占比：
8.4城市居民投资取向对比
8.5城市商铺租金价格对比分析
8.6商业用地土地价格与税收等相关政策对比
8.7城市产业导向对比分析
8.8城市投资利与弊对比分析